El cambio de ciclo ya se está empezando a notar en los grandes mercados inmobiliarios europeos.
Según explica la consultora Colliers en un informe, países como Alemania, Francia, Italia, España y Reino Unido están notando ya un impacto en el precio de los activos tanto de las subidas de los tipos de interés como de la desaceleración económica. Y alerta de que, tras un verano con unas excelentes cifras de inversión, los grandes polos del 'real estate' del Viejo Continente se preparan para un último trimestre duro.
"La incertidumbre provocada por la situación macroeconómica y geopolítica en Europa está empezando a trasladarse a los mercados inmobiliarios más relevantes, aunque los datos del tercer trimestre reflejan aún el alto apetito inversor y una actividad actividad de inversión continúa fuerte, especialmente en activos prime en las principales ciudades, detalla la consultora.
Pero también alerta de que "las sólidas cifras en los principales países aún no demuestran la situación que ya se ha instalado en los mercados. Esta situación macroeconómica presionará la actividad y los precios en los próximos meses". Según Colliers, "los tipos de interés más altos están presionando a la baja el precio de los activos y las yields se están incrementando. Los días de yields en mínimos históricos pueden haber terminado".
Reino Unido es uno de los primeros mercados en echar el freno, después de que los volúmenes de inversión inmobiliaria se redujeran a la mitad entre el segundo y el tercer trimestre del año, en medio de un panorama de fuertes turbulencias económicas y políticas. En concreto, el documento revela que ha pasado de captar de 16.000 millones de libras a poco más de 8.000 millones, y que el descenso ha afectado a todos los mercados inmobiliarios. "El alza de precios de los activos está desacelerando el ritmo de las transacciones a medida que los inversores procesan las implicaciones del aumento de los tipos de interés, la agitación política y el crecimiento económico inconsistente", detalla Colliers.
Sobre Alemania, la locomotora económica continental, el documento resalta que el volumen de transacciones alcanzó en verano los 13.100 millones de euros, tras crecer cerca de un 27% con respecto al trimestre anterior, mientras que los primeros nueve meses del año registraron un 8% más respecto al mismo período de 2021. "Estas cifras están impulsadas por grandes transacciones, por encima de los 250 millones de euros, con especial interés en edificios con fuertes credenciales de sostenibilidad. Sin embargo, apuntamos a un cambio de tendencia, a la baja, a medida que aumente el gap en las expectativas entre vendedor y comprador".
En el caso de Francia, el informe destaca un volumen de inversión inmobiliaria de 7.400 millones en el tercer trimestre, y que se han producido algunas operaciones de récord en el mercado de oficinas de París, así como un tirón del mercado logístico. Sin embargo, el país galo "también enfrenta el cuarto trimestre con gran incertidumbre en los mercados", añade.
El documento también hace una mención concreta sobre España, cuya principal lectura es que el mercado de la vivienda será el que se lleve el principal golpe. "La inversión del tercer trimestre alcanzó los 4.750 millones de euros. Una cifra estelar, que junto con un excelente primer trimestre, han llevado a la inversión inmobiliaria a rozar cifras de récord, alcanzando los 14.900 millones de euros en los 9 primeros meses del año. Más allá de la cifra general, la alta inflación, el aumento de los precios de la energía y el aumento de los costes financieros harán mella en el ahorro y el consumo de los hogares lo que producirá un efecto en cadena afectando especialmente al mercado residencial", señala el informe.
Y añade que "sigue habiendo apetito inversor, pero las rentabilidades que exigen han subido, por tanto, entramos en una fase de reajuste en la que las expectativas entre comprador y vendedor tendrán que fluir hasta converger. Algo que estimamos puede ocurrir entre 6 y 24 meses, un periodo que se anticipa largo debido a la situación geopolítica y macroeconómica que nos afecta globalmente".
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