El Supremo aclara cuándo procede la prórroga forzosa del alquiler por covid-19

El Tribunal Supremo acaba de resolver un caso relacionado con el contrato de arrendamiento y la prórroga forzosa del alquiler por covid-19. El alto tribunal considera que, una vez el contrato ha vencido y el arrendador ha comunicado su voluntad de no renovarlo, no es posible acogerse a la prórroga forzosa extraordinaria con motivo de la pandemia. Motivo por el que el inquilino debe abandonar la vivienda y no hay posibilidades de que prorrogue el contrato en contra de la voluntad del propietario.

Con ocasión del procedimiento de desahucio por expiración de contrato de arrendamiento interpuesto por el arrendador frente a su inquilino, el propietario comunicó al inquilino su voluntad de no prorrogar por más tiempo el alquiler, una vez superado el plazo mínimo de duración y dándose la circunstancia de que el contrato venció durante el estado de alarma declarado por el Gobierno con motivo del covid-19.

Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que, en esta sentencia del pasado 4 de octubre de 2022, el inquilino se opuso a abandonar la casa alegando la existencia de un acuerdo verbal que le permitía permanecer en la vivienda. Y también hizo valer ante la justicia que, tras el vencimiento del contrato de arrendamiento, se acogió a la prórroga extraordinaria del alquiler prevista en el Real Decreto Ley 11/2020 para hacer frente al covid-19.

Pero el desahucio estaba avalado ya que el inquilino no pudo acreditar el acuerdo verbal ni tampoco la prórroga extraordinaria. Y la prórroga extraordinaria fue solicitada estando ya resuelto el contrato de alquiler por el arrendador, motivo por el que no era posible la continuación del vínculo contractual.

“El Supremo señala que una cosa es continuar o prorrogar un contrato por un tiempo determinado, y otra muy distinta es su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. La aplicación de la prórroga extraordinaria exigía la previa solicitud del inquilino antes de que expirara el contrato. Y, en este caso, el inquilino manifestó su voluntad de acogerse al Real Decreto Ley 11/2020 dos meses y medio después de que el arriendo finalizara. Motivo por el que la Sala desestima el recurso y confirma el desahucio”, señala Salvador Salcedo.

Qué es la prórroga extraordinaria del alquiler por covid-19

El real decreto-ley 11/2020 permitió acogerse a una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda, previa solicitud del arrendatario, y siempre que se encontrara en situación de vulnerabilidad. Resultando aplicable a aquellos contratos cuya finalización se produzca por expiración del plazo mínimo de duración del arriendo, o bien de la prórroga tácita anual prevista en el artículo 10.1 de la ley arrendaticia.

La solicitud de prórroga extraordinaria debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijasen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Por otro lado, cabe recordar que tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el plazo mínimo de duración del alquiler de vivienda fue ampliado de 3 a 5 años. (7 años si el arrendador es persona jurídica). Transcurrido dicho plazo (5 o 7 años) si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales. Siendo de aplicación al contrato prorrogado el mismo régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Si el inquilino se resiste a abandonar el inmueble, pese a estar resuelto el contrato, el casero podrá exigirle el desalojo judicialmente mediante la acción de desahucio por expiración de contrato. A la que se podrá acumular la reclamación de los alquileres pendientes en caso de impago. Al objeto de recuperar la posesión cuyo uso cedió en arriendo y procurar el cobro de las rentas que el inquilino adeude. Procedimiento que deberá presentarse ante el juzgado donde se ubique la vivienda alquilada.