El indicador de stock de alquiler, es decir el número de inmuebles en oferta entre el total de viviendas existentes, se había situado de media en España por debajo del 1% en diciembre de 2022, exactamente un 0,85%, su nivel más bajo desde mayo de 2020 (0,77%), según el estudio de idealista/data, en pleno confinamiento de los españoles en sus hogares y la paralización de la economía por la pandemia.
Pero tras la salida del shock por la crisis del covid-19, se produjo un repunte de la oferta de pisos en el mercado, que llegó a superar el 1,3% del parque de viviendas durante prácticamente un año, entre agosto de 2020 y agosto de 2021, y que consiguió reducir el precio medio del alquiler en España, pasando de 11,5 euros/m2 al mes en septiembre de 2020 a los 10,5 euros/m2 de septiembre de 2021, una caída del 8,7% en 12 meses.
En los meses siguientes, se aprecia en el gráfico como el continuo descenso de la oferta de alquiler iba acompañado de un aumento de los precios. En el último trimestre de 2021, se pudo llegar a pensar que era un ajuste del mercado, para volver a equipararse a cifras similares a la prepandemia, bajando por encima de ese 1,3% hasta rozar el 1%.
Pero desde enero del año pasado, la oferta de pisos en alquiler ha caído por debajo 1% durante todo 2022, y los precios no han parado de subir. De los 10,6 euros/m2 de enero a los 11,4 euros/m2 de diciembre de 2022, y confirmando un nuevo máximo de la serie histórica con el dato de cierre de enero (11,6 euros/m2/mes), lo que supone un incremento del 9,1% en el último año.
La menor oferta de alquileres dispara los precios en la provincia de Barcelona
En la provincia de Barcelona, la pérdida del stock de viviendas en alquiler empieza a ser preocupante, encabezado por la capital, y es que durante 2022 no llegó a superar el 1,2% de las viviendas de media en toda la provincia, alcanzando sus mayores picos en enero (1,24%) y agosto (1,27%) y valles en mayo (1,07%) y junio (1,08%), para cerrar el año pasado en el 1,15% en diciembre, por debajo del 1,39% del mismo mes de 2021, y lejos del pico alcanzado en verano de 2020 (3,15%), en plena pospandemia, en el análisis del idealista/data.
Antes del estallido de la pandemia, la media del stock de alquiler en la provincia catalana se encontraba en el 1,93% en 2019, ya por debajo de las necesidades de la demanda en toda la provincia por la imposición del tope a los alquileres en Cataluña. Ese año, el precio del alquiler cerraba el año en 14,9 euros/m2 al mes, tras alcanzar un pico de 15,3 euros/m2 en septiembre de ese año, con datos de idealista.
Luego llegó la crisis por el covid, y en lo más duro de la pandemia, el stock tocó mínimos del 1,39% (mayo de 2020), ahora se ve que incluso por encima de lo que se ha producido durante todo 2022. Justo en ese momento, el precio de las viviendas en alquiler en idealista en la provincia de Barcelona alcanzaba los 15,9 euros/m2 al mes, su nuevo pico de la serie histórica, una subida del 6,7% en apenas cinco meses.
Durante el segundo semestre de 2020, saliendo de lo peor de la crisis por la pandemia, el stock de pisos en alquiler en Barcelona repuntó más de un punto y medio, y tocó techo en septiembre (3,15%), y se mantuvo por encima del 2,8% hasta final de ese año.
De media, el stock de alquiler en 2020 fue del 2,24%. Y mientras la oferta se incrementaba, los precios del alquiler en Barcelona comenzaron a moderarse entre finales de ese año y mediados de 2021. Entre mayo de 2020 y mayo de 2021, se produjo un descenso del 13,2% en los precios para alcanzar los 13,8 euros/m2.
Durante el resto de 2021, se mantuvo esa inercia en el stock de viviendas en alquiler y siguió por encima del 2% hasta agosto, y desde ahí fue cayendo para cerrar el año en el 1,39%, igualando el stock en lo peor de la pandemia, mientras la presión de la demanda seguía siendo intensa. El precio medio del alquiler en la provincia de Barcelona cerró 2021 en 14,2 euros/m2.
Esta situación de caída del stock de alquiler ha supuesto un mayor incremento de los precios de las viviendas en arrendamiento, y ya en octubre del año pasado igualó el precio máximo alcanzado en Barcelona (15,9 euros/m2), y desde entonces ha seguido batiendo marcas, hasta cerrar 2022 en 16,5 euros/m2 al mes, un 16,2% interanual de incremento.
Tras el último dato publicado de enero de 2023, el precio medio de la vivienda en alquiler en la provincia de Barcelona alcanza los 16,9 euros/m2, un 17,4% interanual más.
Madrid roza récord de rentas con su stock más bajo desde la pandemia
La caída de la oferta de viviendas en la provincia de Madrid ha sido más suave que en la de Barcelona. El stock de pisos en alquiler frente al total de viviendas en la provincia madrileña ha alcanzado sus cotas más bajas en los últimos meses de 2022, con apenas el 1,51% de los inmuebles existentes en el mercado en diciembre, y bajando frente el 1,64% de noviembre o el 1,78% de octubre. Estos datos de ofertas de pisos de alquiler solo han sido superados por el parón producido por la pandemia (1,49% en mayo de 2020).
La caída del stock de alquiler está suponiendo que los precios de los arrendamientos en la región vuelvan a estar por encima de los 15 euros/m2, unos números que se vieron por última vez durante lo peor de la pandemia, cuando menos stock de pisos había en el mercado.
Y es que se comprueba de nuevo en Madrid que cuando la oferta de viviendas de alquiler en el mercado está más alta, las rentas han bajado. En el análisis de idealista/data se aprecia que entre agosto de 2020 y agosto de 2021, el stock de viviendas en alquiler superó el 3% durante esos 12 meses, lo que llevó a los precios del alquiler de los máximos de mayo de 2020 (15,4 euros/m2/mes), todavía récord en la provincia, a bajar hasta los 13,6 euros/m2 de noviembre y diciembre de 2021, lo que supuso una bajada del 11,7% entre ambos periodos.
Sin embargo, desde la bajada de la oferta de pisos de alquiler en el mercado que está sufriendo Madrid provincia, por debajo ya del 2% en enero de 2022, los precios han vuelto a repuntar un 8%, hasta los 14,9 euros/m2 de diciembre de 2021, con picos en septiembre (15,2 euros/m2) y octubre (15,1 euros/m2).
El último dato publicado de enero de 2022 vuelve a colocar los precios en 15,1 euros/m2, un 10,6% más que hace un año, y solo un 1,4% por debajo del máximo alcanzado en la región.
El stock de pisos en alquiler bajó este verano: Barcelona (-46%) y Madrid (-33%) moderaron su caída
La oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 25% interanual durante el tercer trimestre de 2022, según un estudio de idealista. A pesar de lo abultado de este dato, la caída de stock es inferior a que la que se registró entre abril y junio, cuando la oferta se contrajo un 37%. En los principales mercados de arrendamiento también se ha moderado el descenso, tanto en Barcelona (-46%) como en Madrid (-33%), con 13 pp y 9 pp mejor que hace tres meses.
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