Qué gastos y cláusulas conviene incluir en el contrato de alquiler con la nueva Ley de Vivienda

En un arrendamiento de vivienda se pueden repercutir a los inquilinos cualquier tipo de gastos, ahora bien, otra cosa sería que la repercusión de estos gastos no hiciera viable el alquiler, si hubiera otras viviendas donde no se repercutieran. La nueva Ley de Vivienda exceptúa expresamente los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de los contratos. También indica que los gastos por los servicios con que cuente la vivienda arrendada, que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del inquilino, tal y como recuerdan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

La LAU recoge en su artículo 20 que “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.

Por lo tanto, excepto que se pudieren individualizar, todos los demás gastos podrían ser repercutibles a los inquilinos.

La Ley exige para la validez de los pactos de repercusión, que deben constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha de celebración del arrendamiento. Se trata de que el inquilino conozca con anticipación en el momento de la firma del contrato los gastos que se le repercuten y su importe.

¿Qué cláusulas se pueden incluir en el contrato de arrendamiento y cuáles no?

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler facilitan qué cláusulas y gastos se pueden o no incluir en el contrato de arrendamiento conforme a la nueva Ley de Vivienda:

Gastos de gestión inmobiliaria

De todos los gastos que se pueden repercutir a los inquilinos la Ley exceptúa expresamente, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de los contratos.

Los gastos por los servicios con que cuente la vivienda arrendada, que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil

Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil son gastos que se pueden repercutir a los inquilinos, si a estos les interesaran los arrendamientos que se les ofrecieran con la repercusión de estos gastos. Por tanto, el importe de dichos seguros se puede repercutir a los inquilinos. “Cuestión diferente sería la de conocer si todos los jueces y árbitros se atreverían a resolver arrendamientos de inquilinos que siguieren pagando las rentas, pero dejaran de pagar los gastos de estos seguros, y más en el caso de inquilinos vulnerables. Digo esto porque es relativamente frecuente que los arrendatarios o inquilinos abonen el importe del primer año de estos seguros (porque si no lo hicieran, no se les alquilarían las viviendas), pero que, en años sucesivos, sigan pagando las rentas y dejen de pagar el importe de estos seguros”, señala José Ramón Zurdo, director general de ANA.

Duración del alquiler

Un arrendamiento de vivienda se puede pactar por cualquier plazo de duración, lo normal es que se celebren por un plazo de un año y que después el arrendamiento pueda llegar a alcanzar a través de prorrogas obligatorias los cinco años de duración o siete años, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica. Por ello, el establecer un plazo mínimo de 7 años implicaría consecuencias diferentes para el arrendador y para arrendatario. Para el arrendatario, implicaría tener que asumir un compromiso de que si resuelve el arrendamiento antes de la fecha fijada tendría que asumir mayores penalizaciones. Para el arrendador, establecer una duración mínima de siete años conllevaría que, si le surgiera con anterioridad al plazo fijado una necesidad de tener que recuperar la vivienda arrendada, no podría hacerlo hasta que hubiere terminado el periodo inicial pactado.

Actualización de los alquileres

En cuanto a la actualización de los arrendamientos de acuerdo con el IPC o cualquier otro índice de indexación, José Ramón Zurdo manifiesta que las actualizaciones de renta para este 2023 están limitadas al 2% y para el 2024 al 3%,  y para el 2025 hay un compromiso de crear un nuevo índice de actualización que debe sustituir al IPC.

No se puede incluir una cláusula que prefije “una subida según el IPC”

En opinión de José Ramón Zurdo, sería nula de pleno derecho y como si no se hubiera puesta en el contrato, porque la Ley habla de “variación porcentual experimentada por el IPC”, y las variaciones pueden ser al alza o a la baja, no solo al alza, porque de admitirse este tipo de estipulaciones se estaría perjudicando a los inquilinos de acuerdo con lo regulado en el artículo 6 de la LAU.

No debe figurar el IPC como referencia

Actualmente y con la nueva Ley de Vivienda en vigor, en los contratos de alquiler de vivienda habitual, no debe figurar el IPC como índice de referencia para actualizar anualmente las rentas. Así, para los nuevos contratos que se celebren a partir del 26 de mayo de este año, día de la entrada en vigor de la nueva Ley, y que por lo tanto toque actualizar en el 2024, la actualización queda de la siguiente forma:

• En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos), la actualización de la renta será la que resulte del pacto al que lleguen acuerdo las partes, sin que en ningún caso la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de pacto de actualización, la renta quedaría congelada.
• En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, la actualización de la renta será la que resulte del acuerdo al que lleguen las partes. En ausencia de acuerdo, la actualización estaría topada al 3%. En ausencia de pacto de actualización, la renta quedaría congelada.
• Para actualizaciones futuras habrá que prever en los contratos que las rentas se actualizarán conforme al nuevo índice de actualización que compromete nueva Ley de vivienda debe estar operativo a finales del 2024, y para el caso que no se creara, recomiendo estipular en los contratos, remitirse de nuevo al IPC o a cualquier índice oficial que se establezca al efecto, pero siempre reflejando una voluntad actualizadora.

Qué gastos no se pueden incluir en el contrato de alquiler

El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler señala que la Ley habla de una serie de gastos que las inmobiliarias no pueden repercutir a los inquilinos en los arrendamientos de viviendas, dentro de su labor mediadora. Suelen ser gastos que se devengan con anterioridad a la firma de los arrendamientos, y en un determinado orden, primero los gastos de gestión que parecen referirse a los gastos en que incurren las agencias inmobiliarias por intermediar, buscar inquilinos, mediar y enseñar las viviendas. En segundo lugar, como cerrando el límite de gastos que no se pueden repercutir a los inquilinos, están los gastos de formalización de los contratos, que se refieren a los honorarios que cobran los profesionales que intervienen en la redacción y confección de los contratos, como notarios, abogados, Apis u otros profesionales que intervengan.

Qué gastos sí se pueden incluir conforme a la Ley de Vivienda

La Ley no regula ni limita la repercusión de otros gastos que se devenguen con posterioridad a la firma de los contratos (porque ha cerrado el límite de gastos que se no se pueden repercutir, con los gastos de formalización),  como los originados por llevar a favor de los inquilinos la posterior administración de los alquileres, siempre que se les ofrezcan servicios adicionales que realmente les beneficien, como podrían ser la limpieza de las viviendas a la finalización de los arrendamientos, servicios de reparaciones, asesoría legal durante la duración de los arrendamientos, u otros servicios donde se pueda acreditar que tienen un beneficio directo para los inquilinos y que por eso se les cobra.