Compraventa de viviendas: estos son los conflictos más habituales

La compraventa de un inmueble es un momento estresante: no solo porque supone un cambio vital, tanto si compras como si vendes, sino también por el importante desembolso de dinero que suele suponer. Y a veces pueden surgir problemas, por lo que es conveniente ir bien acompañado en el proceso para poder anticiparlos y no llevarnos un disgusto.

Hemos hablado con Uri Geigle, abogado y socio fundador de Dauss Abogados, para saber cuáles son los conflictos jurídicos más comunes que pueden surgir en la compraventa de inmuebles, tanto si se trata de compradores nacionales como si son extranjeros.

Los principales problemas jurídicos suelen estar relacionados con el estado de la propiedad, es por ello que los abogados suelen realizar una 'due diligence' jurídica antes de la compraventa.

“Los principales conflictos jurídicos suelen aparecen en esta fase, ya que al comprar un inmueble muchas veces se olvida que no solamente se adquiere su estructura física, sino también todos los derechos y obligaciones que son inherentes a ella. Al realizar la 'due diligence' muchas veces aparecen cargas que eran desconocidas por los clientes”, comentan en Dauss. Estas cargas, obviamente, pueden suponer un gran perjuicio para el comprador.

Los aspectos legales a tener en cuenta cuando se compra o vende una vivienda son varios: se debe debe tener la capacidad jurídica de vender o comprar ese bien, hay que conocer la legislación aplicable y todos los escenarios posibles, las diferentes normativas, incluso autonómicas, por las cuales los escenarios pueden ser muy distintos (afecciones, expropiaciones, servidumbres, etc.). Así, estos abogados nos recuerdan los documentos necesarios para realizar esta importante transacción. El vendedor debería aportar, como mínimo:

• La escritura por la cual es propietario legítimo del inmueble.
• Documentación catastral y nota simple registral del inmueble.
• Documentación que acredite que la vivienda está al día en el pago de los impuestos (por ejemplo, IBI).
• Informe y certificado energético.
• Cédula de habitabilidad, en caso de tratarse de una vivienda.
• Últimas facturas de los suministros.
• Si el inmueble está sujeto a régimen de propiedad horizontal, documentación relativa a la Comunidad de Propietarios y a las obligaciones que de ello se deriven para el inmueble
• Cualquier tipo de documento privado o público que pueda afectar directa o indirectamente a la propiedad (como, por ejemplo, una hipoteca).

Pero si hablamos de compraventa por parte de extranjeros, ¿suelen ser diferentes los posibles conflictos que pueden tener? “Los extranjeros tienen los mismos derechos que los nacionales a adquirir propiedades en España, por lo que los principales conflictos jurídicos suelen ser muy similares en ambos casos y suelen aparecer principalmente al realizar la pertinente 'due diligence'”, añade el abogado.

Al comprar una propiedad en España hay muchos factores que deben ser tenidos en cuenta.  Uri Geigle destaca las siguientes:

• Obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE). El número de identificación fiscal necesario para cualquier transacción financiera en España, incluida la compra de una propiedad.
• Formalismos contractuales. “Si bien las compraventas con transmisión del dominio y la propiedad del inmueble no se celebran hasta el otorgamiento de la escritura pública notarial, en España es muy frecuente la preparación contractual previa, normalmente en forma de arras. En las arras, si el trabajo ha sido realizado correctamente, solemos encontrar ya todas las condiciones y escenarios por los cuales se regulará la futura compraventa, por lo que su importancia no es menor a la de la escritura notarial”, explica.
• Financiación. Los extranjeros deben conocer las condiciones establecidas por las entidades financieras en España ya que pueden distar sustancialmente entre los diferentes países. Asimismo, las condiciones pueden variar en función de si estamos hablando de personas físicas extranjeras no residentes, residentes o personas jurídicas. 
• Impuestos. El acompañamiento a nivel fiscal en la compra de una propiedad en España es otro punto muy relevante. Los inversores deben estar informados sobre las obligaciones fiscales que puede suponer una compraventa inmobiliaria y asegurarse de cumplir con los correspondientes pagos.