La consultora ha presentado sus previsiones de cara a este año que acaba de comenzar y en materia de vivienda de obra nueva refleja un aumento de los precios de un 3%. Aunque esta subida es menor tomando otra variable. “Lo que prevemos, si comparas diciembre de 2023 con diciembre de 2024, es que crezca un poco menos, un 1% o un 2%”, confiesa Joan Pina, director del departamento de análisis de datos de la compañía. Con respecto al número de visados, CBRE estima que se solicitarán 112.000 y calculan que las transacciones (obra nueva y segunda mano) desciendan hasta las 554.000, un 10% menos que en 2023.
A nivel global, la inversión inmobiliaria en España mostrará signos de reactivación a lo largo de 2024, especialmente en la segunda mitad del año, aunque condicionada al contexto geopolítico, a la inflación y a la evolución de los tipos de interés. El informe Real Estate Market Outlook 2024 de CBRE refleja una previsión de crecimiento moderado de la inversión para este año de entre el 5%-10%, hasta alcanzar previsiblemente los 12.500 millones.
Si bien el dato seguirá lejos de las cifras récord de 2022 (con más de 17.600 millones de euros) se situaría en la media de los últimos ejercicios y cerca de niveles de 2021. La realidad es que 2023 cerró con un volumen de inversión de 11.438 millones de euros, un 35% menos que en 2022 y en línea con las previsiones de descenso realizadas por el área de Data Science y Forecasting de CBRE, que la situaban en una franja entre el -30%/-40%. "Muchos analistas auguraban caídas del 50%, pero finalmente hemos visto una caída menor", apunta Míriam Goicoechea, directora de Research en España y Portugal.
"Prevemos un crecimiento moderado de los volúmenes de inversión en 2024 en comparación con 2023, con un repunte de la actividad predominantemente en el segundo semestre. A medida que la inflación se modere y los tipos de interés comiencen a bajar, compradores y vendedores se sentirán más cómodos con los nuevos niveles de precios. No obstante, no podemos ser ajenos al escenario geopolítico y macroeconómico que va a imperar este año y que puede condicionar el mercado de inversión. En este nuevo contexto, con una política monetaria menos acomodaticia, el foco estará en la generación de valor y en la adaptación del sector a nuevas áreas con demandas de crecimiento basado en fundamentales”, explica Paloma Relinque, Head de Capital Markets en España de CBRE.
En cuanto a las rentabilidades prime, tras registrar incrementos en 2023 en todos los productos, las previsiones son de una paulatina estabilización de cara a 2024, lo que abrirá paso a oportunidades de inversión y operaciones de mayor envergadura. Si bien se pueden esperar ciertos ajustes al alza para algunos activos, como High Street, Oficinas o I&L. CBRE prevé mucha actividad en el mercado de deuda, refinanciaciones, donde va a ir parte del capital levantado.
Las oficinas buscan localización y experiencia
En pleno proceso de transformación y optimización, el mercado de oficinas seguirá marcado por la elevada polarización, resultando en mayores rentas y ocupaciones en aquellos edificios que cumplen con los estándares de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG. CBRE confirma el buen dinamismo del mercado de oficinas, con la recuperación de la demanda, aunque aún por debajo de niveles prepandemia, y la consolidación en España del modelo flexible con predominancia de la oficina (2,6 días a la semana). El interés está centrado en localizaciones prime y en los mejores edificios para atraer a los empleados, con un modelo de oficinas que ha cambiado para adaptarse a esta nueva demanda de calidad. Antes de la pandemia se ocupaban de media 12,4 m2 por puesto y en la actualidad esa ratio ha subido hasta 14,1 m2/puesto, incluyendo más espacios colaborativos que antes. El informe revela también un crecimiento del gap entre la tasa de disponibilidad según el tipo de edificio y su ubicación. Por el lado de las rentas prime se espera un incremento más atenuado debido a la inflación. En cuanto a la inversión, CBRE ve una primera parte del año similar a 2023, donde el foco estará en operaciones del segmento Midcaps (5-25 millones de euros) y en los activos de mayor calidad y buenas ubicaciones. Veremos también un interés en la transformación de edificios de oficinas a otros usos.
La sostenibilidad, centro de atención de la logística
El sector logístico ha registrado menores niveles de contratación en 2023 debido a la incertidumbre económica y a la reducción de la rápida expansión del e-commerce tras la pandemia. Se prevé que los alquileres prime sigan aumentando, aunque a un ritmo más moderado, y se anticipa una brecha en el mercado según el tipo de activo y sus características. Factores como la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad marcarán la demanda de este tipo de activos en España. De acuerdo con el Logistics Confidence Index elaborado CBRE se constata que un 84% de los ocupantes estarían dispuestos a pagar un alquiler más alto por almacenes con certificación de sostenibilidad. Adicionalmente, un 45% cree que la inteligencia artificial o la automatización en los procesos tendrán un gran impacto en el segmento logístico en los próximos años destacando la optimización de rutas.
Continúa el desequilibrio entre oferta y demanda en el living
El sector living estará marcado por unos sólidos fundamentales de demanda y falta de oferta, en un contexto de encarecimiento de la financiación e incapacidad financiera. Va a destacar el protagonismo de las operaciones de BTR y el elevado interés inversor por el producto affordable. Para un mercado de la vivienda más accesible, CBRE ve necesario el impulso de la vivienda affordable a través de la colaboración público-privada con planes efectivos que aumenten la oferta y ayudas directas al sector. En el mercado residencial en compraventa, el informe arroja para este año un ajuste en el número de transacciones de entorno a un 10%, con más de 554.000 viviendas; aumento de los precios pero a menor intensidad (3%), destacando el comportamiento de la vivienda nueva (4,8%); y la oferta se mantendrá alrededor de las 110.000 viviendas. La dificultad de acceso a la compra seguirá impulsando el segmento de alquiler y con ello el sector living con productos como las residencias de estudiantes, senior living y fórmulas de alojamiento flexibles. Seguirá ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment.
El vacacional y el lujo centran la atención en los hoteles
Tras consolidarse en 2023 como el primer foco de inversión. el sector hotelero presenta un contexto favorable para los próximos meses impulsado por resultados operativos estables, buen ritmo de reservas esperado y previsible estabilización de tipos. Las cifras récord de turismo en España junto a las perspectivas macroeconómicas y el elevado interés inversor permiten adoptar una posición de estabilidad de las prime yields para este año. Según CBRE, seguirá el fuerte interés por el segmento del lujo y ultra lujo. El buen clima, la amplia oferta gastronómica de calidad o la variedad de destinos, tanto vacacionales como urbanos, convierten a nuestro país en una de las regiones preferidas para las aperturas de lujo de muchas marcas hoteleras, sobre todo internacionales.
La afluencia y el consumo auguran un buen 2024 para el retail
Para 2024, CBRE espera que los fundamentales sigan mejorando impulsados por el aumento en el consumo privado, lo que traerá consigo un impacto positivo en las ventas y afluencias y continuando con la tendencia de buenos indicadores de performance tanto en centros comerciales como high street. Al igual que ocurre con otros productos, se espera que continúe la polarización entre activos prime y secundarios, con unos fundamentos de ubicación sólidos que impulsen el crecimiento de los alquileres y la demanda de los ocupantes. La tienda física seguirá siendo la preferencia de los consumidores, con su reflejo en el salto al offline de cada vez más marcas nativas digitales. Se espera que los minoristas sigan invirtiendo en tiendas físicas, con un mayor enfoque en ubicaciones prime.
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