¿Qué es una cooperativa de viviendas, cómo funciona y cómo se crea?

Las cooperativas de viviendas se han popularizado durante los últimos años. El por qué reside en cuestiones como el ahorro o la posibilidad de decidir en mayor medida sobre los aspectos constructivos y el diseño de las viviendas que surjan a raíz de la constitución de dicha entidad. En este artículo abordamos todo lo relativo a la figura de la cooperativa de viviendas, qué es y cómo funciona. 

¿Qué es una cooperativa de viviendas? 

Una cooperativa de vivienda es una organización sin ánimo de lucro creada por un conjunto de individuos unidos por la necesidad común de acceder a un hogar. Es el equivalente a la autopromoción individual de casas unifamiliares. Este grupo de personas colabora para obtener viviendas de alta calidad a un coste más accesible que el ofrecido por otras formas de promoción inmobiliaria, logrando así precios de compra más bajos.

La cooperativa actúa como la promotora de las casas, asignándolas a sus miembros a precio de coste, eliminando así la ganancia que normalmente añadiría un promotor al precio final del inmueble. De esta manera, cada miembro no solo contribuye a la creación de la cooperativa, sino que también se beneficia directamente al recibir una vivienda sin el margen de beneficio comercial.

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¿Quién puede ser socio de una cooperativa de viviendas?

Al principio, quienes pueden entrar en una cooperativa de viviendas son los socios fundadores, y posteriormente, nuevos socios de acuerdo con lo estipulado en sus estatutos. Es esencial que los nuevos miembros cuenten con la solvencia económica y financiera necesaria para cumplir con los compromisos económicos. Además, deben estar adecuadamente capacitados e informados sobre los procesos operativos de la cooperativa y participar activamente en su asamblea general y demás órganos de gobierno.

¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?

Este es el funcionamiento y la forma en la que se constituye una cooperativa de viviendas:

1. Formación: Un grupo de personas se unen con el objetivo común de acceder a una vivienda y crean una sociedad sin ánimo de lucro, regida por la Ley de Cooperativas. Después se establecen los estatutos de la cooperativa, que definen su funcionamiento.
2. Aportación económica: Los socios aportan un capital inicial para cubrir los gastos de constitución y desarrollo del proyecto. La cantidad aportada varía según la cooperativa y el tipo de viviendas que se vayan a construir. Además, se pueden solicitar ayudas públicas para la financiación de las casas.
3. Comprar el terreno y empezar a construir: La cooperativa elige y compra el terreno donde se construirá la vivienda. Posteriormente se contrata a una empresa constructora para la ejecución del proyecto. Los socios participan en la toma de decisiones sobre el diseño y la construcción, ventaja que las está haciendo ganar popularidad en los últimos años.
4. Adjudicación de las viviendas: Las viviendas se adjudican a los socios en función de criterios establecidos en los estatutos.
5. Pago de la vivienda: Los socios pagan el precio de la vivienda que adquieran a la cooperativa. El precio se calcula en base al coste real de la construcción, sin tener en cuenta el pago a otros agentes. Por ejemplo, no hay que pagar a un promotor que se va a llevar un beneficio. Se puede financiar la compra mediante una hipoteca.
6. Gestión: La cooperativa se encarga de la gestión y mantenimiento de la vivienda, mientras que los socios participan activamente en la toma de decisiones sobre la comunidad. Existen gestoras que se encargan de facilitar todos los pasos y cuestiones de la cooperativa para hacer realidad el proyecto y gestionarlo en todos los puntos.

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Regulación de la cooperativa de viviendas

En cuanto a la gestión de las cooperativas, estás son las principales características:

1. Participación y toma de decisiones: La participación activa de los socios es la esencia de las cooperativas de viviendas. Esta se lleva a cabo principalmente a través de la Asamblea General, donde los socios se reúnen para deliberar y tomar decisiones importantes, que actúa como el órgano supremo de la cooperativa. Sus decisiones, tomadas conforme a las leyes y estatutos sociales, son vinculantes para todos los socios.
2. Asamblea General: La Asamblea General se divide en asambleas ordinarias y extraordinarias. La ordinaria se celebra al menos una vez al año para tratar asuntos como la presentación de cuentas anuales, informes de gestión y propuestas de aplicación de resultados. Las asambleas extraordinarias se convocan para tratar temas específicos fuera de la reunión anual ordinaria.
3. Consejo Rector: El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa, compuesto por al menos tres miembros elegidos por la Asamblea (presidente, secretario y tesorero). Pueden incluirse también vocales y consejeros independientes. 
4. Documentación y actas: Los acuerdos tomados tanto en la Asamblea General como en las reuniones del Consejo Rector deben documentarse y registrarse en el Libro de Actas. Estos acuerdos pueden ser impugnados por los socios dentro de los términos y plazos establecidos legal y estatutariamente.
5. Gestoras de cooperativas: Dado el complejo funcionamiento de las cooperativas (obligaciones fiscales, contractuales, tributarias, etc.), se suelen contratar gestoras especializadas en la prestación de servicios de gestión y asesoramiento. 

Ventajas de las cooperativas de vivienda

Los beneficios más destacables de las cooperativas son:

• Precios más económicos: Las viviendas se adquieren a precio de coste, sin intermediarios. Es decir, no hay un promotor que vaya a obtener ganancias, ya que todos los miembros de la entidad son los desarrolladores y consumidores.
• Mayor participación en el proyecto: Los socios participan en la toma de decisiones sobre el proyecto, decidiendo todo por consenso. Por ejemplo, los materiales, los acabados, el diseño, etc.
• Sentido de comunidad: Los socios comparten un proyecto común y crean una comunidad. Es como si se formara una democracia para construir una serie de viviendas.

Desventajas de la cooperativa de vivienda

Las cooperativas de viviendas no están exentas de riesgos y tienen algunas desventajas, como:

• Procesos más largos: El proceso de construcción puede ser más largo que si se compra una casa a una promotora. Muchas veces el desconocimiento por parte de los miembros cooperativistas puede hacer el proyecto menos ágil.
• Aportación económica inicial: Se requiere disponer de un capital muchas veces superior al de otros modelos de acceso a la vivienda.
• Falta de consenso: Los socios son responsables de la construcción, gestión y mantenimiento de las viviendas, lo que puede generar discrepancias.
• Riesgos en la construcción: Como aumento de los costes y materiales, problemas con la financiación, etc.

Requisitos para crear una cooperativa de vivienda

Estos son los requisitos para formar una cooperativa de vivienda:

• Solicitar el certificado de denominación negativa: La cooperativa debe solicitar este certificado al registro central de cooperativas o al de la comunidad autónoma correspondiente, dependiendo del ámbito en el que vaya a operar. El nombre solicitado no debe coincidir con el de otra cooperativa.
• Otorgamiento de la escritura pública de constitución: Se debe celebrar una asamblea constituyente, donde los socios aprueben los estatutos. Luego se otorgará la escritura pública de constitución ante notario dentro de un plazo máximo de dos meses desde la celebración de la asamblea. En la escritura se debe incluir un certificado de ingreso en la entidad bancaria de la aportación obligatoria mínima al capital social por cada socio promotor.
• Solicitud del CIF provisional: Se puede gestionar a través de Hacienda o con alguna notaría que tenga convenio con ella.
• Inscripción en el registro de cooperativas: Después de liquidar el impuesto de Actos Jurídicos y Documentados (AJD), la escritura de constitución debe presentarse en los dos meses siguientes en el registro de cooperativas correspondiente para su inscripción.