Previsiones otoño: seguirá el déficit de stock de vivienda en Cataluña

A falta de conocer cómo cierran las compraventas y precios de las viviendas a final de verano en Cataluña, las previsiones para otoño apuntan a un escenario continuista respecto a los meses anteriores. La fuerte demanda, la poca oferta y la subida de precios, aunque no de forma exagerada, marcarán los próximos meses del mercado inmobiliario catalán.

El informe de OBS Business School sobre el mercado inmobiliario afirma que se han marcado máximos en el primer trimestre de 2025 y todo parece indicar que el fuerte dinamismo se va a mantener durante los próximos trimestres. Según los registradores, el número de compraventas tuvo un incremento trimestral del 5,3%, alcanzando las 181.625 operaciones. Esta es hasta ahora la cifra más alta desde 2007. 

Aumento de precios, pero sin exagerar

El precio de la vivienda ha aumentado un 8,1% con respecto al mismo periodo del año pasado alcanzando los 2.226 euros/m2 de media, marcando así un máximo histórico. 

Las CCAA con la vivienda más cara son Madrid (3.955 euros/m2), Baleares (3.822 €/m2), País Vasco (3.193 €/m2) y Canarias (2.625 €/m2), mientras que las ciudades con mayores precios son San Sebastián (5.824 €/m2), Madrid (4.716 €/m2), Barcelona (4.538 €/m2), Palma de Mallorca (3.735 €/m2) y Bilbao (3.129 €/m2). 

Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya, indica que aunque no se puede aventurar cuánto subirá el precio de las viviendas en la comunidad durante otoño, pe4o advierte que la elevada demanda que vivimos genera una aceleración de los precios, “una dinámica que se había producido en otros países europeos y que ahora se nota con mayor intensidad en el mercado local. Aunque los precios llevaban años subiendo de forma constante, no lo hacían con la misma intensidad que en otros mercados europeos”.

Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, pone el foco en el creciente desfase entre los precios de la vivienda y el poder adquisitivo medio de los hogares españoles, en un contexto marcado por la inflación acumulada y la dificultad para acceder a financiación en condiciones favorables. 

“La moderación de precios no es una mala noticia, sino una necesaria corrección para evitar una desconexión estructural entre oferta y demanda”, añade. Según la experta, si los precios continuaran creciendo, los únicos potenciales clientes que pueden comprar son los internacionales y no los nacionales".

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El comprador extranjero, firme

Diversos factores (aranceles de Trump, supresión de las Golden Visa…) pueden hacer pensar que los internacionales invertirán menos en vivienda en Cataluña, pero el mercado no lo ve así.

Pablo Balea, director de Residencial en Savills Barcelona, destaca que, “a pesar de la finalización del programa Golden Visa, constatamos que el comprador internacional continúa muy activo en Barcelona, y no anticipamos cambios importantes en este sentido”.

La demanda de viviendas sigue fuerte

Respecto a la demanda, continúa siendo muy elevada, “especialmente por el alto crecimiento demográfico a consecuencia de los movimientos migratorios”, según los API. Esta demanda, sin embargo, no siempre encuentra una oferta adecuada y, en muchos casos, se ve limitada por la insuficiente renta familiar disponible para acceder a la financiación hipotecaria.

Por otro lado, Pablo Balea apunta a que se prevé un cierre de año muy dinámico, “con una fuerte competencia entre compradores por el escaso número de activos disponibles”.

El déficit de stock de vivienda, sin resolverse

Que se recupere el stock de viviendas existentes en la comunidad no es nada fácil. No es cuestión de meses, ni de años. En Savills Barcelona prevén también para este otoño un mantenimiento de las principales macrotendencias que venimos observando desde el año pasado: en especial, “un marcado desequilibrio entre oferta y demanda, con un déficit muy significativo de stock de vivienda disponible que sigue sin resolverse”.

Las previsiones en cuanto a compraventa

Cataluña podría superar las 100.000 operaciones de compraventa este año, cifras comparables a las de los años de mayor intensidad del mercado hace dos décadas, en plena burbuja inmobiliaria. 

“La diferencia es que entonces la mayoría eran viviendas de nueva construcción, mientras que ahora provienen del parque existente y se destinan directamente al mercado de compraventa, no al de alquiler”, responde Carles Sala.

De igual forma, Mercedes Blanco constata que desde el mes de junio se está produciendo un cambio de tendencia y una desaceleración en el interés de los compradores de vivienda. “Hemos notado, según nuestros datos, una bajada de entrada de compradores demandantes de vivienda; en el mes de junio la cifra creció un 11,54% frente al 59,17% interanual registrado durante el primer trimestre”, asegura Blanco.

Y especifica que ello, junto al incremento de entrada de producto, lleva a que “podemos hablar de que estamos llegando a un punto de equilibrio en el que comienza a sostenerse la demanda”, relata.

Proyectos en obra nueva

En cuanto a la obra nueva, desde Savills resaltan algunos proyectos interesantes en la zona de Glòries y en el frente marítimo, aunque “están lejos de poder absorber la fuerte demanda insatisfecha que existe actualmente en la ciudad”, relatan.