Pedro Sánchez financiará viviendas con opción a compra... que no existen

Pedro Sánchez anunció el pasado lunes en el Congreso de los Diputados, durante su intervención en la reunión interparlamentaria del Grupo Socialista, tres propuestas encaminadas a facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda: una ayuda para alquileres con opción a compra, la llegada del seguro de impago de rentas y una ayuda para adquirir viviendas en pequeños municipios.

Como adelantó Sánchez, y ha confirmado la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, estas medidas se incluirán en el nuevo Plan Estatal de Vivienda que está preparando el Ejecutivo para el periodo 2026-2030 y que espera aprobar en la segunda quincena de diciembre.

Pero, de momento, la primera medida nace muerta: entre 2018 y 2025 solo se han producido 632 viviendas protegidas en régimen de alquiler con opción a compra en toda España, mientras que en los últimos 15 meses apenas se han iniciado 65 unidades. Estas viviendas forman el parque total actual de viviendas que serían susceptibles de ser compradas por jóvenes con la ayuda de 30.000 euros que dará el Gobierno. Además, en el primer trimestre de este año -último dato disponible- no se ha iniciado la construcción de ni una sola vivienda de alquiler con opción a compra en el conjunto del país. Tampoco hay rastro de unidades terminadas. 

Ayudas al alquiler con opción a compra 

La medida más novedosa que quiere poner en marcha el Ejecutivo es una ayuda de casi 30.000 euros centrada en los jóvenes y destinada al alquiler con opción a compra, de modo que el precio abonado por las rentas del alquiler suponga el pago por adelantado de la futura compraventa. 

La iniciativa irá reservada a viviendas protegidas con carácter permanente (por tanto, su precio está tasado y no podrá ser fijado libremente por el vendedor) y, si en el futuro se traspasa, el nuevo comprador debe cumplir los mismos requisitos que el anterior propietario. 

Una producción mínima

Sin embargo, las cifras del Ministerio de Vivienda muestran que la producción de este tipo de viviendas lleva encallada desde hace más de una década. La serie histórica de la Cartera que lidera Isabel Rodríguez sitúa en 2.292 el número de inmuebles protegidos de alquiler con opción a compra que han obtenido la calificación definitiva entre enero de 2018 y marzo de 2025, incluyendo tanto los planes estatales como los autonómicos. Se trata, en este caso, de viviendas terminadas.

Si cogemos como referencia desde que Pedro Sánchez llegó a La Moncloa en junio de 2018, el número se reduce drásticamente: solo se han promovido 632 viviendas protegidas de alquiler con opción a compra en toda España. Y la tendencia va a peor: durante 2024 solo se contabilizaron 33 unidades, todas ellas en Baleares, mientras que entre enero y marzo de 2025 (último dato disponible) no se registró ni una sola vivienda. 

En el caso de las viviendas protegidas de alquiler con opción a compra con calificación provisional (es decir, todavía están en construcción y, por tanto, podrían ser susceptibles de beneficiarse de esta medida), el balance es aún más escaso: apenas 1.182 unidades desde principios de 2024 hasta el pasado mes de marzo; 543 viviendas desde que Pedro Sánchez cogió las riendas del Gobierno y 65 unidades en todo 2024 (53 en Cantabria y 12 en Andalucía). En el primer trimestre del año, al igual que en el caso de las calificaciones definitivas, no se ha contabilizado ni una sola vivienda de estas características. 

"Las ayudas anunciadas para el Plan Estatal de Vivienda tienen, una vez más, un error de concepto: tenemos un problema de oferta de vivienda protegida y no demanda. El Plan Estatal de Vivienda debería ir orientado a incrementar la construcción de vivienda protegida, por lo que las ayudas deberían ir a a la oferta más que a la demanda. ¿Qué sentido tiene girar una ayuda de 30.000 euros para una figura para la que solo se hacen 65 viviendas al año?", lamenta Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). 

Miguel Córdoba, economista y profesor en la Universidad CEU San Pablo, tampoco ve sentido a la propuesta. "Por mucho que ofrezcas este tipo de subvenciones, no vas a conseguir evitar la escasez de vivienda. Simplemente, gastarás más dinero público, al estilo del plan "E" de José Luis Rodríguez Zapatero. Si no hay viviendas asequibles para alquilar o para comprar, difícilmente se van a alquilar o a comprar", recalca. 

Para Córdoba, este tipo de medidas son afectarán a un número muy pequeño de personas y son populistas; un brindis al sol para tratar de difuminar el rotundo fracaso de siete años en política de vivienda. Si no se consigue que se construyan un millón más de viviendas, no tiene sentido pensar en que esto sea una solución al problema de la vivienda". Y también alerta de que "no hay voluntad política de resolverlo", y que, de no revertir la situación, acabaremos volviendo "a los años de la posguerra con las casas de huéspedes". 

El gran promotor de VPO es el sector privado 

A esas 65 viviendas en desarrollo que podrían encajar en la propuesta habría que sumar las que se construyan a partir de ahora. Y es aquí donde llega otro ‘pero’: el principal promotor de viviendas protegidas en España no es el sector público, sino el privado. 

Teniendo en cuenta todas las VPO (las destinadas a la venta o al alquiler con y sin opción a compra), en los últimos años las promotoras privadas han levantado más del 70% del total en España, por lo que la posibilidad de que se acelere el desarrollo de viviendas de alquiler con opción a compra estaría supeditada a una de estas opciones.

Por un lado, que se canalice a través de la nueva empresa pública de suelo y vivienda asequible (cuyo embrión es Sepes y que tiene por objetivo tanto el desarrollo como la gestión de viviendas), o de organismos autonómicos, teniendo en cuenta los elevados recursos públicos que habría que destinar para gestionar las viviendas en la etapa del arrendamiento o controlar las condiciones de los potenciales compradores de esas viviendas. 

O, en segundo lugar, que este tipo de proyectos lleguen a resultar interesantes para los promotores privados, en un momento en el que factores como la falta de mano de obra y los costes de construcción están haciendo inviables muchos proyectos de viviendas asequibles, sin contar la complicación de entrar en la gestión de los arrendamientos.

Para la presidenta de Asprima, la clave estaría en destinar las ayudas directamente a la construcción de viviendas protegidas de alquiler con opción a compra como vía para aumentar la oferta. "Ayudaría a paliar las subidas de costes de construcción (o mediante reducción de la fiscalidad) y animaría a más promotores a desarrollar este tipo de viviendas", sostiene Carolina Roca.  

Y es que el sector promotor insiste en que el Gobierno anuncia medidas puntuales que no solucionan la problemática general de la vivienda y que la única vía para facilitar el acceso es mediante un plan estratégico que apueste por el consenso y mire a largo plazo. 

Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, también ve dificultades en la puesta en práctica de la medida estrella que ha anunciado Pedro Sánchez. "No ha dado ninguna explicación de cómo se articulará, solo sabemos que las ayudas de hasta 30.000 euros irán destinadas a jóvenes menores de 35 años, que solo será para viviendas protegidas, sin que por ello puedan elevarse el precio del alquiler que se paga, fijado en función del módulo vigente en cada comunidad autónoma. Hay que saber cómo funcionan los alquileres con opción de compra, pues una parte del alquiler que se paga se considera parte del precio de la opción, que se deducirá del importe de la compraventa en el momento de llevarla a efecto... Si el optante decidiera libremente ejercitar la opción, ¿qué incentivo tiene para al promotor/arrendador conceder una opción al arrendatario del precio del alquiler que paga mensualmente, si no puede subir este?".

Salcedo pone un ejemplo práctico: "Supongamos que el alquiler mensual fueran 700 euros, y se decidiera que el 20% (140 euros) tuviera la consideración de parte del precio de la opción: entonces el arrendador seguiría percibiendo los 700 euros en su tesorería, lo que no alteraría el 'cash flow', pero solo 560 euros los compararía como ingreso para hacer frente a los gastos y costes en que ha incurrido, y los 140 euros restantes serían un cobro a cuenta del precio de venta transcurrido el período de la opción. Con estas cifras, se necesitarían 17 años y medio para absorber los 30.000 euros de ayuda que ha prometido el Gobierno, pero todo el mundo sabe que los plazos que se suelen conceder en una opción de compra son mucho más cortos, 5-7 años, nunca 17. Entonces, ¿qué parte del alquiler se piensa destinar a la opción, o a qué plazo se concibe esta?". 

Por último, el economista afirma que esta medida ya se puso en práctica en la Comunidad de Madrid hace unos años, pero "solo entre el 10% y 15% de los optantes ejercitaban la opción de compra" e insiste en que "la modalidad del alquiler con opción de compra tuvo sentido durante elperíodo posterior al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando el mercado de compraventa estaba absolutamente paralizado y los promotores tuvieron que recurrir a esa solución para intentar dar alguna salida a las viviendas invertidas. Pero el momento actual no guarda ninguna similitud con el de entonces: hoy la oferta de vivienda nueva es insuficiente, la demanda duplica o triplica la oferta, y los precios, en compra o en alquiler, están por las nubes y siguen subiendo sin parar. Esta medida solo contribuiría a elevarlos aún más". 

Un plazo temporal largo 

Por último, conviene tener en cuenta que esta medida estaría enmarcada en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, plan que el Gobierno espera aprobar en la recta final del año y que se llevaría a cabo a través de la figura del real decreto. 

Si se cumple el plazo previsto (y se aprueba en la segunda quincena de diciembre), el Gobierno tendrá que sentarse después con las CCAA en el marco de la Conferencia Sectorial de Vivienda y Agenda Urbana para definir los criterios de distribución territorial del presupuesto globaly realizar posteriormente las transferencias a cada región. 

Actualmente, cerca del 70% de los recursos financieros que las autonomías usan para sus políticas de vivienda provienen de fondos del Estado y el Gobierno ha insistido en varias ocasiones en que las transferencias estarán condicionadas al cumplimiento de la Ley de Vivienda y los topes de precios a los alquileres; y que también premiará el compromiso de las regiones para impulsar la vivienda de protección oficial, por lo que las CCAA gobernadas por el PP podrían recibir menos recursos y otras regiones como Cataluña, más. 

Dada las tensiones políticas entre Gobierno central y muchas CCAA en materia de vivienda, el proceso no se antoja sencillo. Además, las nuevas viviendas de protección que se desarrollen a partir de ahora en régimen de alquiler con opción a compra tardarán unos dos años en llegar al mercado, lo que en la práctica supondría irse en el calendario a 2027 o 2028. Un plazo largo teniendo en cuenta que el objetivo es reducir las tensiones actuales del mercado facilitando el acceso a la vivienda a los jóvenes e impulsando el parque residencial público. 

Los seguros y las ayudas a la compra ya tienen precedentes

Dejando a un lado las viviendas de protección oficial, lo que también revela el sector inmobiliario es que las otras dos medidas que quiere impulsar el Ejecutivo son similares a otras que ya hay en vigor y que no están teniendo efecto.

Una de ellas es el seguro de impago de rentas que el Ejecutivo adelantó a principios de año y que está concebido como una herramienta para dar garantías a propietarios e inquilinos en los contratos de alquiler, ya que facilitará el acceso a la vivienda en arrendamiento para menores de 35 años y asegurará a los arrendadores el pago de las rentas no pagadas. Este seguro dará cobertura a las rentas cuyo importe mensual no supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar que figura en el contrato.

Sin embargo, su impacto será limitado. Según José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), “son medidas meramente estéticas, que tienen la apariencia de afectar a muchos, pero que en la práctica se aplicarán solo a unos pocos, ya que se dirigen a arrendamientos muy residuales por las limitaciones que imponen".

En el caso del seguro de impago, Zurdo resume que "solo se aplicará a menores de 35 años y a familias vulnerables que cumplan ciertos requisitos de ingresos; que está condicionado a que los propietarios ajusten el precio de sus alquileres al índice estatal de precios de referencia, que en muchos casos está hasta un 40% por debajo de las rentas de mercado; y que el pago a los arrendadores no será inmediato: solo podrá solicitarse a los seis meses desde la recuperación de las viviendas (sin poder conocerse todavía el plazo de concesión), lo que obligará a los propietarios a asumir durante ese tiempo tanto las rentas y suministros impagados como los posibles daños ocasionados por los inquilinos". 

El sector inmobiliario no solo vaticina que la medida tendrá un impacto limitado, sino que recuerda que el actual Plan de Vivienda 2022-2025 ya contempla una medida muy similar, y solo ha habido una autonomía que la ha activado. En concreto, el plan establece la posibilidad de transferir fondos públicos a las CCAA que quieran activar un programa de garantías de cobro de la renta para los propietarios, siempre que estas se comprometan a destinar al menos un 30% de los recursos. Y tan solo La Rioja ha hecho uso de esta posibilidad. 

Por otro lado, el actual Plan de Vivienda en vigor ya contempla ayudas a la compra de viviendas en zonas rurales. En concreto, se trata de una ayuda de hasta 10.800 euros para jóvenes que compren una vivienda en municipios de hasta 5.000 habitantes, con un límite del 20% del precio de adquisición (inferior a 100.000 euros). La única novedad que se conoce hasta la fecha es que el nuevo Plan de Vivienda incluirá más localidades, ya que el umbral se elevará hasta los 10.000 habitantes (el doble que en el actual). 

 Críticas de su socio de Gobierno y los sindicatos 

Las críticas a estas iniciativas en vivienda no solo han proliferado entre el mundo promotor e inmobiliario, sino que también se han dado en el universo político. Especialmente críticos se han mostrado en Sumar, socio de Gobierno del PSOE. La vicepresidenta Yolanda Díaz; el ministro de Cultura y portavoz del partido, Ernest Urtasun; la ministra de Sanidad y líder de Más Madrid, Mónica García; o el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, creen que este tipo de medidas son "transferencias directas" a los arrendadores y que solo conseguirán subir más los alquileres; mientras defienden que la solución pasa por intervenir el mercado, multiplicar el parque público e impedir las compras especulativas. 

Los sindicatos CCOO y UGT también se han opuesto a las propuestas. En un comunicado, han afirmado que el Gobierno debería "ir más allá" para resolver la compleja situación de la vivienda en España, ya que las medidas anunciadas son "insuficientes" para abordar el verdadero problema económico y social en el que se ha convertido este asunto. Los sindicatos también han criticado que estas iniciativas han sido anunciadas "sin profundizar en el desarrollo del proceso para acceder a dichas ayudas ni cómo será la gestión de estas", aunque esperan que sean desarrolladas con mayor profundidad en el Plan de Vivienda 2026-2029... Quizá este 17 de septiembre, fecha en la que el Gobierno presenta oficialmente el proyecto a los agentes sociales.