Las consultoras alertan del bloqueo energético y regulatorio que amenaza nuevos desarrollos inmobiliarios

La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) reunió a los máximos directivos del sector en un encuentro marcado por un mensaje unánime: el bloqueo energético y la presión regulatoria frenan la capacidad de España para desarrollar vivienda, logística, oficinas, activos alternativos y nuevas infraestructuras críticas como los data centers.

A pesar de estos impedimentos, el inmobiliario prevé cerrar 2025 con un volumen de inversión de 17.000 millones de euros, según afirmó el presidente de ACI, Ricardo Martí-Fluxá. De alcanzarse, sería el tercer mejor registro histórico, solo por debajo de 2019 y 2022. Martí-Fluxá recordó que el país afronta un problema estructural de acceso a la vivienda derivado del desequilibrio entre los 200.000 hogares que se crean cada año y las 80.000–100.000 viviendas que se producen, una brecha que se mantendrá en los próximos años si no se corrigen los cuellos de botella actuales. Para el presidente de ACI, algunos intentos de intervención pública han derivado en “excesos regulatorios” que no solo no resuelven el problema, sino que pueden agravarlo. La asociación reclama seguridad jurídica, colaboración público-privada y una Ley de Suelo basada en criterios técnicos.

Un freno transversal: “Sin energía, no hay desarrollos”

El diagnóstico más contundente llegó del ámbito logístico y tecnológico. Ignacio Martínez-Avial, CEO de BNP Paribas Real Estate en España, alertó de que 3 millones de m2 de proyectos logísticos están en riesgo por falta de potencia eléctrica, un problema que también afecta a grandes desarrollos residenciales y a otros sectores.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers, subrayó que España dispone de demanda, capital e interés inversor, pero la incapacidad de las redes para distribuir energía está paralizando decisiones estratégicas y puede desviar inversiones hacia otros mercados europeos. En el terreno digital, calificó la situación de “existencial”: aunque España produce más del doble de la energía que consume, no puede llevarla a los puntos donde se necesitan los 'data centers', esenciales para la IA, la nube y la economía digital. Criticó especialmente un plan estatal, que decide políticamente dónde se invierte en distribución eléctrica sin atender a las necesidades reales ni a la velocidad de la innovación.

Oficinas: entre el agotamiento del centro y el vacío de la periferia

El mercado de oficinas refleja también los efectos de la rigidez regulatoria. Enrique Losantos, CEO de JLL, destacó una polarización extrema en Madrid y Barcelona: el centro está prácticamente sin m2 disponibles, mientras que en la periferia proliferan los “parques fantasma”. La lentitud de los cambios de uso dificulta transformar edificios obsoletos en residencial.

Alejandro Campoy, director general de Savills, señaló un fenómeno inédito: se destruye stock y no se construye nuevo. Desde 2022 se han eliminado 500.000 m2 por cambios de uso hacia vivienda y hoteles, lo que anticipa tensiones crecientes en las rentas tanto en las zonas 'prime' como en áreas periféricas.

Vivienda: el atasco regulatorio impide aumentar la oferta

El déficit de vivienda, estimado entre 400.000 y 600.000 unidades, responde a tres factores principales:

– Escasez de suelo por falta de planeamiento durante más de una década
– Burocracia urbanística crónica, con ejemplos como los 35 años de retraso de Madrid Nuevo Norte
– Aumento de costes de construcción y envejecimiento de la mano de obra

Losantos advirtió de que, incluso resolviendo hoy todos los cuellos de botella, “no llegaríamos a tiempo”. Señaló también el miedo a la ocupación y los efectos de la Ley de Vivienda, que, según indicó, están reteniendo miles de unidades fuera del alquiler.

Entre las medidas inmediatas planteadas por los ponentes destacan:

– Aumentar densidades en nuevos desarrollos
– Permitir elevar alturas cuando la estructura lo permita
– Dividir grandes viviendas para generar unidades adicionales
– Flexibilizar la Ley de Arrendamientos Urbanos para facilitar cambios de uso habitacional

Casa 47: críticas al modelo público de vivienda asequible

En este debate surgió también Casa 47,la nueva empresa pública de vivienda del Estado. Echavarren fue especialmente crítico y lo calificó de “bluf” destinado a tener un éxito muy limitado. Según explicó, el proyecto parte con un hándicap estructural, ya que depende de los suelos de Sareb, “ubicados mayoritariamente en zonas donde no existe demanda real”. Señaló que los activos del Ministerio de Defensa como el de la Operación Campamento afrontan desarrollos de 10 a 12 años, lo que aleja cualquier impacto a corto plazo.

Además, criticó que el Estado pretenda invertir solo 100 millones de euros al año, una cifra que calificó de “minucia” frente al tamaño del problema, y cuestionó el modelo de gestión previsto para entidades sin ánimo de lucro, un tipo de operador que, según advirtió, apenas existe en España con capacidad para gestionar vivienda a escala. También mencionó la dificultad de que el sector público sea dinámico cuando hereda equipos con estructuras rígidas y procesos lentos.

Hoteles, 'retail' y alternativos: sectores sólidos, pero condicionados por energía y regulación

El sector hotelero continúa liderando la inversión, con fuerte presencia de capital español. Sin embargo, Echavarren alertó del impacto regulatorio sobre los apartamentos turísticos, que considera un “chivo expiatorio”, y advirtió de que su restricción podría encarecer viajar y reducir la competitividad de destinos como Madrid y Barcelona.

El 'retail', según Jesús Silva, director general de Cushman & Wakefield, vive una recuperación sólida, con cerca de 2.500 millones de inversión y retorno del capital institucional.

En activos alternativos, Adolfo Ramírez-Escudero, CEO de CBRE, recordó que ya representan entre el 15% y el 20% de la inversión. Señaló oportunidades en residencias de estudiantes, 'senior living' y educación, aunque advirtió de que el senior living sigue limitado por la falta de operadores con escala y por requisitos normativos muy exigentes. La energía y las licencias vuelven a ser cuellos de botella.

Un llamamiento final: estabilidad, técnica y visión de Estado

El encuentro concluyó con una advertencia transversal: España corre el riesgo de perder inversiones estratégicas si no desbloquea la energía, agiliza la regulación y refuerza la seguridad jurídica.

Martí-Fluxá reclamó un Pacto de Estado por la Vivienda, mientras varios ponentes insistieron en la urgencia de planificar la distribución eléctrica y reformar los marcos urbanísticos con criterios técnicos.

Como resumió Echavarren, “podemos auparnos a un sector del siglo XXI como los data centers… o quedarnos anclados en decisiones del siglo XX”.