¿Puede venderse una vivienda si parte de ella pertenece a una herencia aún sin repartir?

Cuando una vivienda se convierte en un foco de bloqueo porque unos quieren vender y otros no, o porque parte del inmueble integra una herencia sin repartir, la pregunta es inevitable: ¿se puede forzar la venta aunque la herencia siga pendiente?

El Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 67/2026, de 26 de enero, da una respuesta clara: sí es posible instar la división de cosa común y promover la venta aunque parte del inmueble esté integrada en una herencia yacente (pendiente de partición), siempre que quien ejercite la acción ostente una cuota indivisa propia, concreta y acreditada por un título distinto del sucesorio.

División de cosa común cuando existe una herencia yacente

El caso analizado parte de una situación muy habitual en España: el 50% de la vivienda pertenecía a varios titulares por donación, con cuotas perfectamente definidas; mientras que el otro 50% formaba parte de la herencia del causante.

El Juzgado de Primera Instancia de Ávila declaró la extinción del condominio y ordenó la venta en subasta judicial, con reparto del precio según los porcentajes de cada uno. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó dicha decisión al considerar que antes debía practicarse la partición hereditaria y que no había quedado suficientemente acreditada la legitimación para pedir la división.

El asunto llegó al Supremo, que corrigió el criterio de la Audiencia y confirmó que la acción era perfectamente viable. La clave no residía en la eventual condición de heredero, sino en que los demandantes ya eran copropietarios del inmueble con cuotas determinadas por un título distinto del sucesorio, pese a que la otra mitad permaneciera integrada en la herencia yacente.

Nadie está obligado a permanecer en la comunidad

El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir la división de la cosa común, al tratarse de una facultad inherente a la condición de comunero.

Este principio, que puede pasar desapercibido, tiene consecuencias muy concretas: cuando una persona acredita ser titular de una cuota indivisa ya individualizada dentro de una comunidad ordinaria, puede instar la división, no necesita el consentimiento del resto y no puede quedar atrapada indefinidamente en una situación de copropiedad.

En el caso resuelto, la titularidad del 50% del inmueble adquirida por donación fue suficiente para permitir el ejercicio de la acción, con independencia de las cuestiones sucesorias que pudieran afectar al resto de participaciones.

De lo contrario, el derecho a dividir quedaría condicionado a que los herederos practicaran o no la partición, lo que vaciaría de contenido el derecho de todo copropietario a poner fin a la situación de indivisión.

La herencia yacente tiene capacidad procesal y puede ser demandada

Otro punto relevante que aclara la sentencia es el papel de la herencia yacente en el procedimiento. El Supremo recuerda que la herencia yacente puede ser demandada, pues goza de capacidad procesal para salvaguardar la integridad del patrimonio del causante y los derechos de terceros, pudiendo comparecer a través de quienes la administren (artículo 7.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por tanto, no existía ningún obstáculo para que la acción de división pudiera avanzar aunque la herencia no se hubiera repartido.

Venta judicial cuando el inmueble es indivisible

La mayoría de las viviendas no pueden dividirse físicamente sin perder su valor o utilidad. Es aquí donde la solución más habitual suele ser la venta, pudiendo materializarse a través de una subasta judicial (a falta de acuerdo, el juez ordena la venta y el precio se reparte según las cuotas), o mediante la adjudicación a uno de los copropietarios, cuando uno de ellos decide asumir la propiedad completa y compensar económicamente al resto. En la sentencia, el Supremo confirmó la solución acordada en primera instancia: venta en subasta judicial y reparto proporcional.

No basta con ser heredero: es imprescindible una cuota individualizada

La resolución introduce una precisión que conviene tener muy presente: a falta de partición, el heredero adquiere un derecho sobre la herencia como masa patrimonial, pero no una cuota individualizada sobre bienes concretos.

La acción de división solo puede ejercerse si quien la solicita cuenta con una cuota individualizada y acreditada en el inmueble, y no cuando la titularidad corresponde exclusivamente a una herencia yacente.

En consecuencia, la pendencia de un patrimonio hereditario sin adjudicar no impide el ejercicio del derecho a dividir cuando subsiste una comunidad ordinaria con cuotas determinadas.

Tanto para propietarios atrapados en una vivienda compartida como para herederos inmersos en procesos sucesorios complejos, esta doctrina fija un límite claro: la falta de partición no puede convertirse en un bloqueo indefinido de un derecho reconocido por la ley.