Existen Distintos métodos Para saber si una vivienda es cara o barata. Uno de los más conocidos es comparando el precio de venta con el alquiler. Esto puede calcularse mediante la Rentabilidad bruta del alquiler O con el PER (en inglés, price earnings ratio). A mayor PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler, y viceversa.
El PER
El PER se obtiene al dividir el precio de venta de una vivienda por precio total de alquiler que obtendríamos en un año. Si tomamos como referencia una casa con un precio de 240.000 euros y su alquiler supone 9.600 euros anuales, su PER es de 25.
Esto se traduce en que se tardarían 25 años en recuperar dicha inversión a través del alquiler. A finales de 2007, en plena ebullición del boom inmobiliario el PER medio de la vivienda en España era de 33, frente a un PER histórico de 19, según datos del Instituto Juan de Mariana.
Rentabilidad bruta
Otra referencia que se utiliza para ver si una vivienda está sobrevalorada es la rentabilidad bruta del alquiler. Este porcentaje resulta de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5%.
Equivalencias
Bankinter destaca que con dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), se puede calcular la tercera. Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%. Esto equivale a decir que el PER es de 22 años o 264 meses.
Desde Bankinter indican que si se tiene la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.
“Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 264 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 396.000 euros en las condiciones actuales”, explican. “Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 264 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.135 euros mensuales”.
Con estos datos Bankinter ha elaborado una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. “Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado”, recuerdan desde la entidad financiera.
Comprar una vivienda para alquilarla es cada vez más rentable
Invertir en una vivienda para ponerla en alquiler es un negocio cada vez más rentable. El despegue del mercado del alquiler ha permitido que los pisos arrendados ofrezcan hoy en día una rentabilidad del 5,3%, 60 puntos básicos superior a la que devolvía a cierre de 2013, cuando se situaba en el 4,7%, según los datos que del último informe publicado por idealista.
2 Comentarios:
El per medio en las inversiones financieras viene siendo de un 15 como minimo, que implica una tir del 6% al año
De tal forma que te llevaría 15 años recuperar tu inversion, con un beneficio anual del 6%
Un per del 20, y no te digo ya del 22 me parece carisimo. Y muchisimo mas en un activo tan iliquido (dificil de vender), con gastos anuales fijos elevados, mas gastos por depreciacion etc
En esa tabla además, en mi opinion, faltan varias cosas para calcular la rentabilidad real:
1) un per interesante es de 15 para abajo. Mayor es carisimo (=inversion nada interesante o de alto riesgo). Lo he calculado para ese per de 15
2) no se ha tenido en cuenta los gastos por compra de la vivienda, iva o itp, otro 8-10%. (Tb gastos notaria etc)
3) no se ha tenido en cuenta los gastos fijos del piso para pasar de la rentabilidad bruta a la neta : mensualidad de la comunidad de vecinos, ibi anual, seguro del hogar anual etc
4) no se ha tenido en cuenta la probabilidad o riesgo de impago por parte del inquilino. O que se trate de inquilino problematico (en Madrid la tasa de impago de los alquileres anda sobre el 18%). Si alquilas el piso 10 veces, 2 inquilinos no te pagarán
Es por todo ello que, segun mis calculos la tabla seria:
1200 euros alquiler (200€/mes de gastos)---------------------- 160.000 + iva/itp
1500 euros alquiler (250€/mes de gastos)---------------------- 200.000 + iva/itp
2000 euros alquiler (300€/mes de gastos)---------------------- 275.000 + iva/itp
3000 euros alquiler (500€/mes de gastos)--------------------- 400.000 + iva/itp
Por ejemplo el primero: 1200-200=1.000x12 meses=12.000x15(el per)= 180.000. Ese seria el precio maximo a pagar pero ya incluido el iva o itp, asi que divido entre 1,10= 160.000 de precio de compra maximo. Si fuesen 100.000 por ejemplo, pues el per bajaria y seria mas rentable. Si fuese un piso con demanda de alquiler, claro
Y asi con todos los importes
Esta tabla está realizada con datos de que trimestre y de que año?
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta