La evolución de la vivienda en la última década: 10 ejemplos de la disparidad del mercado español

El mercado de la vivienda ha sufrido la crisis del coronavirus como todos los sectores económicos. Pero tras la caída lógica de las operaciones de compraventa se ha producido también un aumento generalizado de la oferta de casas en venta y un incremento de la demanda que busca una nueva casa donde vivir. Analizamos la evolución de los precios de las viviendas en venta y en alquiler en España, con datos históricos de idealista y para demostrar la heterogeneidad del mercado ponemos 10 ejemplos de distintas capitales.

Desde las más caras como San Sebastián, Barcelona o Madrid a casos de estudio como Salamanca, santa Cruz de Tenerife o Alicante. Cada ciudad, incluso cada barrio, ha evolucionado de una manera diferente. Tomando como referencia los precios de la vivienda de 2011, tanto en venta como en alquiler, analizamos la evolución durante la última década con datos históricos del Informe de Precios de idealista para elaborar el reloj inmobiliario nacional y de estas ciudades.

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Las urbes más grandes aguantaron mejor el estallido de la anterior crisis económica y de la burbuja inmobiliaria de 2008. De los precios máximos de la vivienda en venta alcanzados entre 2006 y 2007 -el precio medio máximo histórico en España se alcanzó en junio de 2007 con 2.053 euros/m2, un 13,7% más que ahora- llegó la desaceleración y una fuerte caída, sobre todo a partir de 2011.

Aquí comenzó a destacar todavía más la heterogeneidad del mercado de la vivienda en venta en España, ya que los descensos y la recuperación se produjeron a distinta velocidad según la zona analizada. De media, los precios cayeron en torno a un 21% entre 2011 y 2015, para empezar a recuperarse desde entonces, y situarse actualmente un 7,4% por debajo de los precios que se veían hace una década, con datos comparados de idealista a cierre de precios de venta de febrero de 2021.

En el reloj inmobiliario nacional se ve la recuperación del precio de la vivienda entre 2016 y 2020, con subidas interanuales de hasta el 8% en 2018, que luego se ralentizaron en 2019 a un 4,6%, y el 0,9% interanual en 2020, en el año marcado por la severa crisis del coronavirus. El precio medio de la vivienda en España se ha mantenido en positivo en la peor crisis económica de la democracia, pero desde entonces ha caído un 0,5% en dos meses.

Para el mercado del alquiler, la recuperación a nivel nacional tras la crisis fue mucho más rápida y con un menor impacto sobre las rentas que si cayeron de forma consecutiva en 2012 (-7,6%) y 2013 (-4%), siempre frente a los precios del alquiler de 2011. Pero desde 2014, los precios de las casas en arrendamiento no han parado de crecer, con importantes subidas en 2016 (11,6%), 2017 (14,7%) y 2018 (9,1%). En 2016, las rentas medias de ese año (8,3 euros/m2/mes) ya se encontraban por encima de las rentas de 2011 (8 euros/m2/mes).

A cierre de 2020, los alquileres en España se encontraban en 11 euros/m2/mes, un 37% más que las rentas medias de 2011, después de un leve incremento del 1,4% marcado por la pandemia. En lo que llevamos de 2021, los precios del arrendamiento han caído un 2,3% a nivel nacional.

Veamos por puntos la evolución de los precios de las distintas ciudades analizadas. El golpe de la crisis iniciada en 2008 arrastró a todas ellas a caídas en ambos mercados. Se puede apreciar ahora como las que tuvieron una mejor recuperación económica fueron un polo de atracción de empleo y, por tanto, de población, y pudieron salir de la crisis antes en cuanto a precios, alcanzando incluso máximos en los últimos años, sobre todo en el alquiler. Pero hay otras capitales que siguen aún por debajo de los valores que se anotaban en 2011, sobre todo en el mercado de compraventa.Las dos ciudades más importantes de España han ido prácticamente en paralelo en cuanto a la recuperación del mercado, aunque Barcelona suele ir un paso por delante tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.