Miguel Ángel Peña (CEO Lar Residencial): "Estamos muy cerca de cerrar nuestro primer coliving"

Miguel Ángel Peña, CEO de Lar Residencial, anuncia en idealista/news su primer proyecto de ‘coliving’ en España. El directivo explica que ya han pedido licencia y que está muy cerca de convertirse en una realidad. Además, Peña demanda que la nueva ley de vivienda fije unas normas claras para que el sector pueda adaptarse a ellas. Con respecto al alquiler, el máximo responsable de la promotora explica que tienen proyectadas más de 5.000 viviendas en este segmento. 

¿En qué momento se encuentra el mercado residencial?

Está en un punto interesante y motivador. Durante la pandemia vimos con sorpresa que en el residencial en venta las transacciones no caían y se mantenían sostenidas en el tiempo. Con respecto al mercado del alquiler lo que existe ahora es muchísima competencia en la compra y en la ejecución de proyectos ''build to rent', además de una cierta incertidumbre de los precios. Creo que hay que ver la evolución en los próximos meses, porque todavía el mercado está adulterado por la demanda acumulada tras la pandemia, por la movilidad de la gente, estudiantes en el mercado que alquilan menos… En este sentido hay que tener en cuenta que toda la vivienda que estaba en apartamentos turísticos y que ha entrado en el circuito regular, cuando vuelvan los turistas desaparecerá.

¿Cómo va a evolucionar el precio del alquiler a corto y medio plazo?

Ahora mismo yo creo que es prematuro sacar conclusiones. Es cierto que hay una relajación en ciudades como Madrid y Barcelona o localizaciones como Baleares y Canarias, muy provocada por esos apartamentos turísticos que estaban en un circuito diferente al alquiler convencional. Ha habido tres o cuatro meses donde se han alquilado poca vivienda, lo cual genera una demanda embalsada y esta circunstancia es muy importante porque puede hacer bajar los precios.

¿Y el precio en el mercado de compraventa?

Hay que diferenciar entre obra nueva y segunda mano. El primero de los productos no ha sufrido nada con el covid-19, porque hay poca oferta y ha provocado que los precios se hayan sostenido e incluso hayan aumentado en algunas zonas. La segunda mano es diferente porque está sufriendo algo más, aunque tampoco está siendo dramático.

¿Qué ocurrirá con el precio de las viviendas localizadas en la costa?

Será muy interesante porque el cliente extranjero en el último año prácticamente ha desaparecido, pero va a volver porque los fundamentales de España siguen ahí. De hecho, ya estamos viendo cómo se han disparado las reservas en las últimas semanas. Creo que vamos a recuperar el pulso en el mercado de costa, que es el que está más dañado ahora.

En el mercado de alquiler, ¿volveremos a los precios prepandemia?

Hay que destacar en este sentido que el mercado es tremendamente heterogéneo. Es decir, si hablamos de sitios como Madrid, no es lo mismo el Barrio de Salamanca que Vallecas. Hay zonas que efectivamente estaban tremendamente calientes y ahí creo que es posible que no se recuperen los niveles prepandemia. Por contra, hay zonas en las que el alquiler va a subir.

¿Cómo se va a comportar la demanda y la oferta en el mercado del alquiler?

Si hablamos de la oferta del alquiler de vivienda profesionalizada, lógicamente se va a incrementar. Estamos viendo muchos operadores en el mercado, entre ellos Grupo Lar, que van a provocar una oferta mayor y una profesionalización del sector. Con respecto a la demanda, sin duda, va a seguir incrementándose por dos principales motivos: cambios de usos sociales y la barrera de entrada a la hora de conseguir una hipoteca. La primera razón guarda relación con los nuevos hábitos de los jóvenes que tienden más al arrendamiento porque creen en la cultura del pago por el uso y no quieren una vinculación duradera a una casa. El segundo motivo es un tema de ahorro, porque aunque se haya incrementado algo durante el período de la pandemia, la realidad es que la barrera de entrada para comprar vivienda sigue siendo alta.

¿Se mantendrá la demanda de viviendas con espacios abiertos y jardines?

Es verdad que ha habido gente que lo ha pasado mal en un piso pequeño e igual busca una vivienda más grande, pero yo lanzo una pregunta al aire: ‘¿antes la gente no prefería una casa grande, con terraza y con más luz?’. Creo que es evidente que sí, pero en mi opinión no hay que despreciar a la vivienda que no cuente con estas características. De hecho, otros segmentos que funcionan muy bien como el coliving son lo contrario a esta nueva tendencia: concentración en centros urbanos, menos espacio y un precio más contenido. Pero consigues vivir en el centro de una ciudad, ¿no? Por lo tanto, ya veremos qué sucede…

¿Qué ocurrirá con la inversión en el mercado residencial?

Hay mucho capital queriendo entrar en el segmento del alquiler. El reto importante es conseguir que el capital que venga tenga vocación de permanencia. Luego hay otro tipo de capital, que no es malo, pero es de un perfil más oportunista que viene a hacer un negocio más en el corto plazo.

¿En qué situación se encuentra Lar Residencial?

Estamos en un momento dulce dentro de nuestra estrategia de diversificación. Nosotros históricamente nos hemos dedicado al ‘buy to sell’, pero hace unos años decidimos apostar por el segmento del alquiler. Ahora estamos en pleno lanzamiento de nuestra plataforma de alquiler, que va a tener inicialmente 5.000 viviendas y para eso hemos cerrado un acuerdo con Primonial. En la actualidad, tenemos unas 1.300 viviendas arrancadas en distintas fases de ejecución y seguimos haciendo inversiones.

¿Cuál es el objetivo a largo plazo?

En el residencial seguimos viendo oportunidades. Pero también estamos muy interesados en el ‘built to rent’ o en el segmento del ‘coliving’ porque lo vemos una tendencia muy importante a futuro y con una proyección enorme. En paralelo, también estamos viendo otras oportunidades como por ejemplo las surgidas de las colaboraciones público-privadas como el Plan Vive en Madrid, porque no hay que olvidarse de que en España tenemos un problema de vivienda social que hay que resolver.

¿Dónde están localizados sus proyectos?

De las aproximadamente mil unidades lanzadas tenemos una buena parte en Madrid, donde además nosotros nos dirigimos a un segmento medio. Ahora mismo tenemos proyectos en Madrid capital, en Móstoles, en Parla… Y fuera tenemos también en Valencia, Alicante, Málaga, en Murcia o en Valladolid.

¿Por qué hasta ahora el ‘build to rent’ se ha concentrado en Madrid o en Barcelona?

La realidad es que muchas veces es difícil convencer al capital ajeno de invertir en otras zonas que no sean Madrid o Barcelona, pero en España existe un problema de acceso a la compra de una vivienda en todo el territorio nacional. Por este motivo, el alquiler está ganando peso en otras localizaciones y existen precios de solares muy competitivos porque no hay tanta competencia cono en la capital o en la Ciudad Condal.

Muchas veces en el sector se habla de alquiler asequible, pero ¿qué significa en realidad esta definición?

Creo que existe el alquiler libre, el alquiler social (que tiene algún tipo de ayuda pública) y entre medias está ese alquiler asequible que es el que nosotros buscamos. Nosotros pensamos que cualquier arrendamiento que supere el 30% de los ingresos familiares es algo que no funciona. Además, nosotros nos centramos en zonas menos ‘prime’ como Móstoles, Murcia, Santander… y no nos ceñimos sólo en Madrid o en Barcelona.

¿Qué rentabilidades tienen las viviendas de Lar Residencial?

En este sentido tenemos que diferenciar los proyectos que hacemos nosotros y los que les compramos a otros como pudiera ser a Aedas. Tampoco es lo mismo un proyecto en Madrid donde lógicamente las rentabilidades no son iguales que las de Murcia. Yo te diría que las rentabilidades brutas lógicas en el alquiler dentro de nuestra compañía son de entre un 5,5% y un 6%.

¿Tienen pensado realizar alguna desinversión a corto o medio plazo?

Sí, de hecho, dentro de la estrategia del Grupo Lar nos gusta, gestionar suelo. Hace poco hemos vendido una parcela en Valladolid a otro promotor, por ejemplo. A veces compramos suelo, utilizamos nuestro conocimiento para desarrollarlo y una vez transformado lo utilizamos o lo vendemos a otros ‘players’, dependiendo de nuestro plan estratégico.

¿Tienen algún objetivo en este sentido para este año?

Bueno, este año teníamos un objetivo marcado que era vender una parcela en Valladolid y ya lo hemos hecho.

¿Qué tendencias emergerán con fuerza tras el covid-19 en el residencial?

El 'coliving' es un segmento muy interesante porque todavía hay mucha gente, sobre todo los jóvenes, que prefiere los centros urbanos y que es capaz de sacrificar espacio para vivir en un núcleo urbano

También hay otra tendencia como el 'senior living' que todavía no ha despegado en España, pero que pensamos que será un negocio en alza porque cada vez hay más familias monoparentales o personas que viven solas que van a demandar este producto.

¿El auge del alquiler va a terminar por enterrar el mercado de la compra?

Siempre que hay una crisis se piensa que es algo disruptivo y que el mundo va a cambiar radicalmente. Yo creo que España a nivel de alquiler está comenzando a equipararse con otros países europeos. En España teníamos un porcentaje de la población en alquiler muy bajo. En suiza el 70% de las personas viven en régimen de alquiler, pero sigue habiendo un 30% de la población que compra. La venta no va a desaparecer, pero es cierto que lo que ocurría en España hasta hace poco donde el 80% era compra no era sano.

El alquiler tiene que crecer todavía más, sobre todo en las viviendas sociales. Un estudio del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana cifraba en 1,7 millones las casas sociales en España y este dato es muy pobre. Además, nunca he entendido por qué este tipo de vivienda es en venta y no se destina al alquiler. Es pura lógica: si tú no puedes permitirte una vivienda, el Estado tiene que facilitarte una y cuando las cosas te vayan mejor salir al mercado del alquiler libre o la compraventa para dejar esa vivienda a una persona que de verdad la necesite.

¿Qué puede hacer el sector privado para facilitar el acceso a una vivienda?

Nosotros estamos siempre abiertos a colaborar con las administraciones públicas, de hecho, ahora mismo estamos todos esperando como agua de mayo, la nueva ley de vivienda, en la que desde todas las organizaciones estamos tratando de dar ideas y aportar. Por ejemplo, el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que me parece una iniciativa fantástica, porque facilita al sector privado el captar capital para construir y explotar de manera profesional, minimizando el precio.

¿Cuáles son los planes de la compañía con respecto a la industrialización?

Es indudable que es el futuro, porque no es lógico seguir construyendo las viviendas como hace 50 años y además la mano de obra escasea tras la crisis de 2008. Nosotros estamos viendo todas las tendencias de mercado porque hay mil sistemas, distinguiendo siempre los prefabricados de la construcción industrializada, que no es lo mismo. Creo que este año vamos a iniciar nuestro primer proyecto con un sistema de construcción industrializada.

¿Hay preocupación en el sector por la nueva ley de vivienda?

Sí, claro que existe preocupación. Lo que quiere el sector es un terreno de juego, claro, unas reglas de juego claras, aunque sean malas. Y me explico, si hablamos de la limitación de los alquileres en Barcelona, que ya sabéis que está en el alero, creemos que hasta en esas condiciones se podría llegar a jugar si la ley estuviera clara. El problema es que primero es una ley de emergencia que sólo tiene una validez de cinco años. Eso ya genera una incertidumbre tremenda, porque si fuera siempre la misma, pues ya sabes a qué atenerte. Pero aquí tienes algo que vale cinco años y luego ya veremos. Y Segundo, es una ley que a las viviendas de nueva construcción los tres primeros años no les afecta.

¿Por qué cuento esto? Porque si las normas de juego son claras y están definidas en el tiempo, el sector puede readaptarse. Lo que pasa es que son leyes que duran poco, que no sabes si la Justicia las va a tumbar… Entonces, ¿qué esperamos de la Ley de Vivienda? Esperamos fijar unas normas de juego claras para poder jugar el partido.

¿Cuáles son los planes de la compañía para el ‘coliving’?

Todavía hay poca experiencia en España. En estos momentos estamos preparando nuestro primer proyecto de ‘coliving’, del que esperamos dar noticias en el corto plazo, porque estamos en una fase avanzada de proyecto y ya hemos pedido licencia. De todos modos, este segmento tiene un reto muy importante, que es el regulatorio. Es decir, como pasa tantas veces, el mercado va por delante de la regulación. Y lo que ocurre es que el ‘coliving’ es un segmento que tiene demanda, que a mucha gente le interesa, pero claro, todavía las administraciones no lo han regulado. Cada ayuntamiento ayuntamiento reacciona de una manera diferente, lo cual hace que hoy invertir en este segmento es meterte en un campo de minas. Esperamos que eso se vaya ordenando poco a poco y sin duda en un segmento que a nosotros nos interesa mucho.

¿Qué balance realiza de sus primeros meses como CEO de Lar Residencial?

La verdad es que a mí me han nombrado casi en mitad de la pandemia. Entonces no deja de haber sido un reto porque han sido meses ocupados a pesar de que el mercado ha reaccionado mejor de lo que esperábamos inicialmente. Pero bueno, hemos conseguido en estos meses cerrar el acuerdo con Primonial, hemos firmado también un acuerdo fantástico con Aedas para que nos hagan cinco proyectos llaves en mano, hemos hecho varias inversiones en suelo y bueno, creo que el balance es positivo.