La guerra en el ladrillo: retrasos en los contratos, el acero disparado y miedo a la paralización de obras

El conflicto bélico en Ucrania comienza a levantar las primeras ampollas en el sector inmobiliario. En un escenario de inflación, con los costes de construcción disparados, las facturas energéticas por las nubes y una falta de mano de obra alarmante se le une ahora una guerra en terreno europeo que ya ha supuesto la demora en la firma de nuevos contratos e infunda temor por una posible paralización de algunas obras. En idealista/news repasamos con algunos expertos las consecuencias de este enfrentamiento.

“A finales del año pasado, en un informe indicábamos que los costes estaban cerca del máximo y se esperaban que se fueran a corregir durante 2022. Sin embargo, el impacto de Rusia y Ucrania cambiará estas perspectivas de una forma desfavorable, aunque el impacto es todavía incierto”, afirma Samuel Población, director de Residencial y suelo de CBRE.

Las promotoras de viviendas son de las más afectadas por la situación, pero de momento la gran mayoría mantiene una calma tensa y lanza mensajes tranquilizadores al sector y al cliente final. “Es pronto para decir cómo afectará, porque sobre todo depende de la duración del conflicto. Estamos monitorizando la evolución de los costes de construcción, por efecto de las materias primas y de la energía, que están subiendo estas últimas semanas, pero habrá que ver cuánto dura esta situación y a qué niveles se estabilizan los costes de materiales”, asevera Juan Carlos Calvo, director de Estrategia y Relación con Inversores de Metrovacesa.

“Las empresas constructoras estamos sufriendo problemas al formalizar pedidos de metal, cementos y gres”

Algunas constructoras, por su parte, son más pesimistas y reconocen la existencia de más problemas desde el estallido de la guerra. “Las empresas constructoras estamos sufriendo problemas al formalizar pedidos de metal, cementos y gres”, deslizan desde la constructora Nevo.

Según apuntan los testimonios, las compañías dedicadas a levantar casas a medida y más personalizadas son las que más podrían estar sufriendo problemas en sus cadenas de construcción. “La verdad es que la situación es muy preocupante y nos está afectando mucho. Nosotros ofrecemos un producto llave en mano con un precio cerrado y la situación actual nos impide poder cerrar precios por subidas constantes o cerrarlo aun sabiendo que deberemos asumir una disminución sobre nuestro margen de beneficio”, relatan desde la promotora PMP Prêt-à-porter casas.

“La inflación, la cadena de suministros y la escasez de profesionales del sector está ya impactando en las terminaciones, plazos y costes. Y no creemos que vaya a mejorar sino lo contrario”, agrega en este sentido un alto directivo de una cotizada inmobiliaria.

¿Paralización de obras?

Esta es la situación global vista del sector desde diferentes puntos de vista, pero ¿qué puede acarrear este escenario? Algunos apuntan a una paralización de las obras si el conflicto se extiende en el tiempo, aunque hay diferentes razones: unos indican que será la escasez de materiales y otros señalan al precio. Precisamente, Población opta por esta segunda opción. “La falta de materiales, además de encarecer los mismos, provoca retrasos en las cadenas de suministros y por ende en los tiempos de ejecución de las promociones. Parar las obras totalmente no está siendo hasta ahora el motivo de retrasos en los materiales, sino más bien el encarecimiento de ellos que provocan unas nuevas negociaciones de los términos económicos entre las constructoras y promotoras”, apunta el directivo de CBRE.

“Las constructoras verán mermados sus beneficios pudiendo llegar a pérdidas que pueden llevar a la insolvencia de algunas de menor tamaño"

En el peor de los escenarios, Población destaca que podría darse incluso la quiebra de alguna constructora de tamaño menor. “Las constructoras verán mermados sus beneficios pudiendo llegar a pérdidas que pueden llevar a la insolvencia de algunas de menor tamaño, por lo que aumentarán las reclamaciones al promotor con posible revisión de presupuesto para mitigar el impacto”, relata en este sentido.

“En cuanto al promotor le afectará con un impacto negativo en el plan de negocio, y provocarán retrasos en algunos de sus proyectos. Las obras en estudio, las constructoras se verán obligadas a subir sus presupuestos para cubrir el aumento de posibles incrementos imprevistos de materiales así como el aumento de los plazos de ejecución. Las promotoras se verán obligadas a un incremento de los presupuestos así como a la revisión de la viabilidad del proyecto, incluso un posible replanteamiento de la estrategia”, apuntala el director de suelo de CBRE. Esta teoría también la comparte un alto directivo de una socimi: “Vamos a ver resoluciones de contratos seguro”, afirma.

Asprima, asociación que defiende los intereses de las promotoras en Madrid, se muestra más optimista, aunque avisan de que esto puede cambiar en los próximos días o semanas si continúa la guerra. “En la actualidad no tenemos previsiones a este respecto pero si la situación se mantiene y no se puede garantizar ni los precios ni la entrega de materiales entendemos que se retrasarán los inicios de algunos proyectos de aquí a unas semanas. De todas maneras, desde Asprima confiamos en que la situación se corrija y las principales industrias recuperen su actividad”, aseveran desde Asprima.

La constructora Nevo explica que no han tenido que paralizar ninguna obra y que “esperan” no tener que retrasar ninguna, pero sí deslizan un problema a medio plazo. “Se están retrasando la firma de nuevos contratos”, afirman. Metrovacesa, una de las cuatro grandes promotoras de este país por volumen de suelo y entrega de viviendas, cree que es “muy poco probable” que el conflicto derive en una paralización de sus obras y aseguran que hasta el momento no están observando falta de materiales en sus proyectos.

De todos modos, en estos escenarios complicados entren en juego otros factores como la previsión para sortear los contratiempos. “Aún no hemos tenido que parar ninguna obra, pero sí tenemos retrasos en la entrega de material. Por suerte, dado que disponemos de un sistema industrializado propio con unos timings muy controlados y cortos, por el momento seguiremos entregando nuestras viviendas según las fechas previstas”, explican desde PMP Prêt-à-porter casas, que apunta a la factura de la energía como una futura posible causante de la paralización de las obras. “Dependerá de la duración del conflicto y del aumento del precio de la electricidad (que repercute en muchos sectores), por ahora no tenemos previsto parar ninguna obra”, aseveran.

¿Subirán los precios de la vivienda?

Una vez repasada la situación y su posible repercusión en las empresas del sector toca ahora el turno del cliente final, ¿va a aumentar el precio de la vivienda debido a la guerra en Ucrania? La gran mayoría estima que sí afectará, aunque no todos se atreven a dar estimaciones. Sólo Calvo de Metrovacesa se desmarca del resto de voces. “Se prevé que el precio de la vivienda siga subiendo, de forma moderada, durante el año 2022. Pero el motivo fundamental es por la relación entre la demanda, que sigue creciendo con fuerza, y la oferta de nueva vivienda, que crece más despacio. Y pensamos que esta situación seguirá siendo favorable en los próximos años, con independencia de los costes de construcción”, relata.

“Seguro que va a afectar al precio de la vivienda, pero aún no determinar cuánto podría aumentar”

“El coste de las materias primas acaba repercutiendo en el precio de la vivienda, principalmente de la obra nueva. Desde CBRE esperamos que, para este año, el precio de la vivienda mantenga su avance, liderado por el incremento de la vivienda nueva. A nivel agregado (Obra Nueva y Segunda Mano) prevemos que el 2022 cierre con un incremento de precios del 4,5% respecto al cuarto trimestre de 2021. El impacto de las tensiones existentes en las cadenas globales de suministros y su efecto sobre los costes y plazos de construcción se observará en mayor medida a partir de 2023. No obstante, a nivel estadístico, este efecto se verá difuminado ya que el precio de la vivienda nueva hace referencia a todas aquellas transacciones de viviendas con menos de 5 años de antigüedad, de las cuales, una parte significativa no se ha visto afectada por las presiones inflacionistas de los últimos meses”, afirma por su parte Población.

“Sí afectará al precio de la vivienda. Estimamos que no incremente más de un 3-5%”, agregan desde la constructora Nevo. “Seguro que va a afectar al precio de la vivienda, pero aún no podemos saber ni determinar cuánto podría aumentar”, añaden desde PMP Prêt-à-porter casas.

Además, Andimac (Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción) también advierte de un aumento de los precios en la reforma de viviendas.  En este sentido, la asociación reconoce que la guerra en Ucrania, el encarecimiento de los materiales y de la energía, y las tensiones en las cadenas de suministro obligan a revisar todas sus previsiones para el sector de la reforma y la rehabilitación, para el que antes de la invasión se pronosticaba un crecimiento del 4,5% en 2022 en actividad. 

"Muchas empresas constructoras pueden colapsar y arrastrar de nuevo al conjunto del sector"

“En la actualidad no hay previsiones, sólo una gran incertidumbre que requiere máxima prudencia en la gestión de los riesgos por parte de las empresas. Si a la tensión límite que nos provoca el incremento de los precios sumamos el coste de paralizar una obra, o mantenerla al ralentí, muchas empresas constructoras pueden colapsar y arrastrar de nuevo al conjunto del sector. Para evitarlo, el Gobierno debe tomar medidas urgentes”, explica el secretario general de Andimac, Sebastián Moliner.

El acero, disparado

Dentro de estos incrementos podrían jugar un papel muy importante la producción de acero, aluminio y el cobre por su elevado coste energético y porque Rusia es exportador de estos. “Los materiales de construcción son intensivos en energía, y es por ello por lo que la energía será el factor que tendrá un efecto directo y mayor sobre el sector de la construcción en España. Adicionalmente, el aluminio, el acero y el cobre, son materiales muy demandados en el sector inmobiliario, donde ya estamos observando problemas de producción y crecimiento de los precios. Rusia igualmente es un gran productor y exportador de los mismos”, afirma Población.

“Las mayores subidas se están produciendo en algunas materias primas, sobre todo el acero, aluminio o productos cerámicos. La situación es más bien de subida de precios, más que escasez de productos. Pero es importante destacar que nosotros como promotor tenemos pactado un precio cerrado con la constructora, y por tanto el riesgo no se produce tanto en las obras en curso sino, quizás, en el coste de las obras previstas para iniciar en próximos meses”, puntualizan desde Metrovacesa.

"El coste de una obra ha aumentado un 20% en los últimos 24 meses"

Por su parte, desde Nevo también señalan al cemento como un material que podría afectar en la escalada de precios de la vivienda. “El metal y el cemento podría aumentar más su precio y el gres escasear”, afirman. PMP Prêt-à-porter casas sigue apuntando al coste de la energía. “Todos aquellos materiales que necesiten electricidad para su producción: siderúrgica, cementos, cerámicas, cristales, maderas…”, relatan desde la promotora.

Por su parte, Enrique López Granados, presidente de la promotora Caledonian, denunucia también el alza de los costes de construcción, aunque avisa de que es una situación que se ha ido 'cocinando' durante los dos últimos años. "El aluminio está disparado, los costes del transporte se han duplicado... Todo empezó poco a poco, pero se ha ido de las manos. El coste de una obra ha aumentado un 20% en los últimos 24 meses", sentencia en este sentido. 

Cabe destacar que en Madrid ya se han paralizado algunas obras, según informa ABC. En concreto, la construcción de 14 centros educativos ha tenido que parar por falta de materiales, aunque puntualizan que este problema ha surgido a raiz de la huelga de transportistas. 

Los promotores de Alicante se plantan

La Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (Provia) ha planteado en su Junta Directiva la posibilidad de acordar un cese temporal de actividad ante la escalada fulgurante de los precios de las materias primas, que pone en peligro la viabilidad de los proyectos actuales y frena nuevas iniciativas residenciales en la provincia de Alicante. Desde la entidad, se alerta de que los incrementos de precio en ciertas materias primas que se están produciendo no están debidamente justificados, incluso se han detectado acopios y retenciones especulativos por parte de algunos proveedores.

Ante esta situación, se está planteando un cese temporal generalizado de la actividad y, de hecho, las empresas ya han tomado medidas ante esta situación con la finalidad de enfriar la espiral de precios. En primer lugar, algunas promotoras han tomado la decisión de no iniciar nuevos proyectos. La patronal reconoce que muchos de los visados de obra nueva tramitados entre octubre y febrero, no se han ejecutado porque se ha declinado el inicio de nuevas promociones ante el incremento no justificado de los costes de construcción. Si no hay una progresiva vuelta a la normalidad las nuevas promociones inmobiliarias experimentarán un fuerte incremento del precio de venta.

En segundo lugar, otras empresas que tienen obras en marcha, se van a ver obligadas a subir el precio de las viviendas que están pendientes de vender, un incremento que podría superar incluso los dos dígitos. Además, en tercer lugar, las promotoras que tienen obras en construcción, han ralentizado los ritmos de trabajo a la espera de una progresiva vuelta a la normalidad, y algunas promociones se están paralizando temporalmente, lo que va a suponer un retraso en la entrega de viviendas a los compradores.

Un parón en la actividad, explican desde Provia, va a tener un fuerte impacto económico.  De hecho, de mantenerse esta situación, estiman que se dejarán de iniciar 1.525 viviendas, lo que supone una pérdida de inversión en la provincia de más de 326 millones de euros, un impacto directo en el empleo de 3.700 puestos de trabajo y una disminución en la recaudación impositiva, tanto fiscal como de cotizaciones sociales, de 142 millones de euros.

“Este cese de actividad que se plantea sería preventivo. Sería una respuesta al incremento de precios, tanto los justificados como los injustificados, que hace inviables los proyectos”, explican desde Provia. Por lo tanto, no se descarta una decisión de cese si la situación persiste y continúa sin techo alguno el aumento de los precios de materiales básicos, porque esta situación genera una incertidumbre y un miedo a una burbuja especulativa sobre los costes de construcción, no todos afectados por las circunstancias actuales, que obligan a replanteamientos económicos y sobre las inversiones.

“Si no hay confianza en el sistema, el sistema se convierte en una máquina de paralizar la actividad. Lo estamos viendo en otros sectores muy importantes y no podemos descartar que también se produzca en el nuestro”, concluyen desde Provia.  Los promotores seguirán analizando la evolución de precios del mercado para tomar una decisión definitiva si la escalada en los costes se mantiene al alza.