Los fondos que revolucionan el capital de las grandes inmobiliarias cotizadas en 2022

Las seis grandes inmobiliarias españolas cotizadas suman una capitalización bursátil conjunta de alrededor de 13.000 millones de euros, de los que gran parte está en manos de los grandes fondos de inversión. Las mayores gestoras mundiales y muchos vehículos inversores especializados en el sector inmobiliario están moviendo a fondo sus participaciones en las grandes locomotoras nacionales en este primer tercio de 2022. Lar, Neinor, y en menor medida Aedas, protagonizan las mayores operaciones, con OPA incluida en el caso de Metrovacesa.

- Lar. La socimi especializada en centros comerciales ha cambiado de primer accionista. En una operación sorprendente, en enero Pimco traspasó su paquete mayoritario del 21,7% a la socimi con capital sudafricano Castellana Properties. Una operación con un descuento del 48% sobre el valor neto de los activos tangibles que ha disparado las expectativas de una OPA. Pero, a bote pronto, la compra del paquete tiene todo el sentido financiero: un precio muy atractivo y una rentabilidad por dividendo del 7%.

Las expectativas de una posible operación corporativa en el horizonte en un grupo con el capital muy fragmentado (la familia Pereda cuenta con el 11,5% y Santa Lucía, Brandes y el fondo Adamsville en torno a un 5% cada uno, mientras que BlackRock tiene un 3,7%) hacen que el resto de los inversores institucionales con peso como Franklin Resources, Vanguard o Dimensional Fund mantengan sus participaciones sin apenas cambios a la espera de novedades accionariales que puedan apoyar la cotización.

- Neinor. No hay capital más repartido que el de la promotora cuyo primer accionista es el fondo francés Orion, con un 28%. Muy cerca está ya Stoneshield, que este año ha dado el salto para convertirse en el segundo accionista del grupo con un 22,6%. Una operación que ha supuesto la vuelta al grupo de Juan Pepa y de Felipe Morenés, que han apostado por una compañía que conocen a la perfección a un precio que consideraron que era una puerta de entrada atractiva.

El fondo israelí Adar tiene 14,5% y Bank Of Montreal un 4,78% y cierran el bloque de cuatro grandes accionistas de referencia que, hasta el pasado mes de febrero, eran cinco. Entonces, el fondo estadounidense Cohen & Steers redujo su participación desde cerca del 5% hasta el 2,32%. Vanguard y BlackRock también cuentan con participaciones de alrededor del 1% en Neinor. La propia compañía es la dueña del 4,36% de sus acciones en concepto de autocartera.

- Aedas. Ningúna otra inmobiliaria española tiene un accionista tan mayoritario como Hipoteca 43 (Castlelake) en Aedas, que controla el 71,5% del capital. T Rowe le sigue a mucha distancia con menos de un 5%. Pero los grandes movimientos en la promotora se sitúan en el escalón medio de participaciones. Especialmente llamativa es la apuesta de Norges Bank. El todopoderoso fondo soberano de Noruega ha más que doblado su participación desde el 0,73% hasta el 1,58%.

Las principales ventas corresponden al verano del año pasado, cuando Helikon redujo su participación desde casi el 5% hasta menos del 3% y Bank of America afloró una participación del 5% que desapareció de escena casi inmediatamente. GAM, con un paquete de alrededor del 2,5%, es otra de las grandes gestoras internacionales que apuestan por la inmobiliaria española.

- Metrovacesa. La promotora controlada por Santander y BBVA -con un 49,3% y un 20,8% respectivamente- es una de las grandes protagonistas del año por la OPA sobre el 24% de la capital lanzada por Carlos Slim a través de FCC. Una operación con gran sentido financiero en una compañía que con una rentabilidad por dividendo esperada muy alta, en torno al 8%.

La gran novedad es la irrupción en el capital de DWS. La gestora participada por Deutsche Bank acaba de revelar un paquete del 1,1% del capital de Metrovacesa. Además, otras gestoras como Cobas o Fideuram han tomado posiciones en el valor en las últimas semanas, mientras que accionistas significativos como Julius Bäer o Norges mantienen posiciones. 

- Merlin Properties. El mayor grupo inmobiliario español por capitalización bursátil -es el único que supera los 5.000 millones de euros- tiene tres grandes accionistas: Banco Santander, con el 22,6% de las acciones, Nortia -Manuel Lao- con un 8,2% y BlackRock, que controla alrededor del 4%. Vanguard, que tiene algo más de un 2%, ha reducido su participación ligeramente a lo largo de 2022, en línea con lo que ha hecho en todo el sector.

En general, los inversores mantienen posiciones a la espera de que Merlin distribuya en 2023 un dividendo extraordinario de 315 millones tras la venta millonaria de oficinas a BBVA. La rentabilidad por dividendo total del grupo se dispara hasta alrededor del 10%, la mayor en el Ibex 35.

- Colonial. Como el de la promotora Neinor, el capital de la socimi catalana también está muy fragmentado. En un año de bolsa en el que la cotización de Colonial apenas se mueve de los niveles a los que empezó 2022, hay hasta seis accionistas con participaciones superiores al 3%, con Qatar y su 19% a la cabeza. El movimiento más destacado ha sido la reestructuración de la participación del Grupo Puig, que ha reestructurado su paquete del 5,37% -entraron en Colonial en 2017 con un 4,7%- que antes detentaba a través de Inmo y que ahora ha pasado a manos de Exea.