Renta 4 ve posible una fusión entre Metrovacesa, Realia y FCC Inmobiliaria

En los últimos días se podría estar gestando la mayor promotora inmobiliaria de España, a pesar de que nos encontramos en un momento de máxima incertidumbre.

La constructora FCC, a través de su división inmobiliaria, ha lanzado esta semana una opa parcial sobre Metrovacesa para hacerse con el 24% de su capital por unos 284 millones de euros, a razón de 7,8 euros por acción. Una operación que permitía a FCC Inmobiliaria ampliar su participación total en la promotora hasta el 29,4%, ya que actualmente controla el 5,4%.

La compañía oferente se ha comprometido a formalizar todos los detalles de la compraventa y la solicitud de autorización a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en el plazo máximo de un mes, aunque ya hay voces que consideran que los números planteados son insuficientes y que podríamos encontrarnos ante una eventual integración de tres pesos pesados del ladrillo: FCC Inmobiliaria, Metrovacesa y Realia.

Una de ellas es la firma de inversión Renta 4, que ha publicado un informe donde analiza los pormenores de la oferta de FCC por Metrovacesa. Uno de los mensajes que lanza es que considera que el precio de oferta es insuficiente.

El precio ofrecido por cada título (7,8 euros, en efectivo) supone una prima del 20% respecto al precio al que cerraron las acciones de la promotora el día anterior al anuncio (6,49 euros, el 22 de marzo), así como una prima cercana al 16,5% respecto al precio medio ponderado de cotización durante el último trimestre; y del 11,29% sobre el precio medio ponderado de cotización del último medio año.

Además, la firma de inversión añade que “si bien la contraprestación es en efectivo, y a pesar de tener en cuenta la escasa liquidez de Metrovacesa, consideramos que la oferta es insuficiente”, en tanto que: 

•  Supone un descuento del 50,7% respecto al valor neto de los activos de la promotora y de casi un 30% de descuento promedio al que cotizan sus homólogas Aedas y Neinor)
• Valora Metrovacesa por debajo del promedio del sector en cuando al valor en libros
• La oferta queda casi un 23% por debajo del precio objetivo que establece Renta 4 para Metrovacesa, de 10,1 euros por título (es decir, el precio que podrían alcanzar sus acciones en 12 meses)
•  FCC estaría "financiando" la prima ofrecida con aproximadamente el dividendo de los 2 próximos ejercicios de Metrovacesa.

En base a todo lo expuesto, detalla Renta 4, “y aún a pesar de la limitada liquidez del valor y que la oferta se realiza en efectivo, no aceptaríamos la OPA (al menos claramente no en su totalidad) al considerar que no refleja el verdadero valor de Metrovacesa”.

El primer paso de una operación mayor

El informe también deja entrever que la opa parcial podría derivar a futuro en una operación corporativa de mayor tamaño y dar lugar a la mayor promotora inmobiliaria de España. En concreto, considera probable una integración de FCC Inmobiliaria, Metrovacesa y Realia a futuro, pues todas ellas tienen como accionista al magnate Carlos Slim.

El empresario mexicano controla un 74,2% de FCC y un 73,3% de Realia. En el caso de Metrovacesa, los principales accionistas son Banco Santander, con una participación del 49,4%, y BBVA, cuya participación asciende al 20,9% del capital. En tercer lugar se encuentra Inversora Carso (vehículo de inversión de D. Carlos Slim), con un 5,4%; seguida de Quasar Investments (4%) y Helikon Investments (3,3%).

Dicho accionariado, añade, "con los dos principales accionistas representando un 70% del capital, limita la liquidez del valor, siendo el capital flotante de Metrovacesa claramente el más reducido de las promotoras (ascendiendo a un 17% del total si tenemos en cuenta todas las participaciones por encima del 3% como no capital flotante). De este modo, consideramos que FCC deberá tratar de alcanzar algún tipo de acuerdo con el resto de accionistas de referencia". 

Renta 4 insiste en que "Carlos Slim podría tener en la actualidad un acuerdo con los bancos para ejecutar la operación que planteamos, esto es, una fusión de Metrovacesa con Realia y FCC Inmobiliaria" y que la operación podría articularse a través de un intercambio accionarial. 

"Teniendo en cuenta la distribución de negocio de Metrovacesa (92% promoción y 8% venta de suelos y otros), de Realia (53% de los ingresos totales provienen de promoción, 45% del negocio patrimonial y 2% servicios y otros) y sin contar con FCC Inmobiliaria, la nueva Compañía distribuiría su actividad en un 82% en el negocio de promoción, 12% patrimonial y 6% venta de suelos, servicios y otros", sostiene la firma de inversión.

En su opinión, la banca vería con buenos ojos la operación, ya que contarían con una participación en una compañía de mayor tamaño y más líquida. Por su parte, Carlos Slim quedaría como máximo accionista de la nueva compañía (a través de los vehículos en los que participa), ya que se habría hecho con el negocio de Metrovacesa con un importante descuento".