La falta de financiación y unos suelos atractivos podrían impulsar más fusiones inmobiliarias en 2021

Si 2020 fue un año nefasto para gran parte de los sectores en España, el negocio inmobiliario puede presumir de haber contenido en términos generales el impacto del covid-19. No obstante, en promotoras de un tamaño medio, la sombra que ha dejado el coronavirus es alargada. Tan alargada que en 2021 se verán algunas de sus consecuencias, como la falta de financiación, algo que les llevará irremediablemente a ser objeto de fusión o adquisición, con el ejemplo la operación que han protagonizado Neinor Homes y Quabit en el arranque del año. Los expertos consultados por idealista/news coinciden en que este ejercicio se verán más operaciones de este tipo, que también estarán motivadas por la falta de suelo y producto.

Según Borja Oria, consejero delegado de banca de inversión en Arcano Partners, este año el sector asistirá a un proceso de restructuración y consolidación, “principalmente a través de fusiones y con la desaparición de algunas pequeñas promotoras”. “Si bien el covid-19 ha acelerado el proceso, el catalizador principal ha sido la nueva ley hipotecaria y la obligación que ha impuesto a las entidades financieras de asumir el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de los préstamos hipotecarios. En consecuencia, el interés de los bancos por financiar la construcción ha caído radicalmente provocando una escasez de financiación a los promotores (especialmente a los de mayor riesgo), lo que amenaza su capacidad para mantener su actividad”, dice Oria.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, coincide con Oria y augura más operaciones de este tipo durante los próximos meses. “Habrá más operaciones y hay varias razones para pensar que así será: en este sector y en este momento, hay compañías atractivas en bolsa por sus precios o con situación financiera débil, y esto lleva a que sean susceptibles de este tipo de operaciones; mientras que, por otro lado, su cartera de suelos es otro motivo de peso para fusión o absorción, como en el caso de Quabit, que cuenta con una cartera de suelos muy importante, lo cual la hacía muy atractiva”, asegura Corral.

El experto añade otras razones: el calendario de entregas de viviendas para incrementar caja. “Hay promotoras que tienen estrictos planes de negocio y para llevarlos a cabo, les interesa absorber o fusionarse con otras compañías que tengan amplias previsiones de entregas de vivienda o cartera de suelos potente, lo cual le da tranquilidad en su plan de negocio, además de la distribución geográfica, ya que estas operaciones son una forma de  diversificar en diferentes zonas y ampliar mercados”.

José Ramón Iturriaga, socio y gestor de Abante Asesores, coincide con Oria y Corral. “Creo que sí que habrá más movimientos, sobre todo por los descuentos con los que están cotizando algunas empresas. En muchos casos se está descontando un escenario apocalíptico que no veo probable que se produzca. Las promotoras están buscando nuevas líneas de negocio, como vemos con ejemplos como el ‘build to rent’, y las operaciones de este tipo les permiten ganar cuota, profesionalizar más el sector e impulsar unas mejores prácticas. Y todo ello es muy positivo”, subraya.

Iturriaga, además, pone nombres sobre los posibles próximos protagonistas de estas operaciones. “Es posible que veamos movimientos en empresas como Vía Célere o Inmoglaciar, dado el perfil financiero de sus accionistas y a que se quedaron descolgadas en lo que se refiere a las salidas a bolsa, por lo que podrían buscar un socio cotizado. Siempre que la operación tenga sentido industrial, podemos ver fusiones, pero no absorciones como en el caso de Neinor con Quabit. Esta operación ha sido más oportunista, pero ahora veremos otras más estratégicas”, sostiene. Metrovacesa y Aedas Homes también están en la lista de empresas que podrían protagonizar movimientos. 

“La clave estará sobre todo en el motivo de la fusión, ya sea aumentar la cartera de suelo o por el ‘manegement’ de la otra compañía, así como en el acuerdo para fijar el canje de acciones. En el caso de las grandes socimis como Merlin Properties o Colonial, veo más probable la entrada de algún fondo. El mercado de capitales ahora está a pleno rendimiento y hay mucha liquidez disponible y dispuesta a invertir”, concluye el experto.

Antonio de la Fuente, experto en fusiones y adquisiciones de Colliers International, en cambio, no ve muy probable que se repitan este tipo de operaciones en 2021. “Hasta el año 2017, muchas de las operaciones corporativas que se realizaron en el mercado promotor residencial iban dirigidas a que la sociedad resultante obtuviera el tamaño o masa crítica suficiente para que los accionistas pudieran tener un evento de liquidez en el mercado de capitales, por ejemplo salir a bolsa,  mientras que en 2018 esta posibilidad desapareció e hizo que muchos de los accionistas de las principales promotoras ajustaran su Plan de Negocio a la espera de que esta posibilidad se volviera a poner de nuevo sobre la mesa”.

“Casi tres años después, las perspectivas de apertura de esta ventana de liquidez no han mejorado y tampoco tienen visos de hacerlo en el corto plazo. Muchos accionistas que invirtieron con un horizonte de inversión limitado pueden verse tentados por alguna de las sociedades que cotizan actualmente. No obstante, teniendo en cuenta el descuento medio sobe el valor neto de los activos con el que cotizan las promotoras (Net NAV) no pensamos que estas operaciones sean muy probables, salvo que se produzcan a un precio de oportunidad motivado por alguna circunstancia particular de la compañía adquirida (elevada deuda o imperiosa necesidad de vender del accionista actual)”, dice de la Fuente.

Ese mismo punto de vista lo comparte Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt. “No tiene por qué haber más operaciones de este tipo en el mercado próximamente, ya que la fusión de Neinor Homes y Quabit la consideramos como una operación singular. Dentro del panorama de la industria promotora actual, no vemos posibilidades de que se produzcan operaciones similares en un futuro próximo”, aclara Martín.

El perfil de las empresas que compran y son compradas

“Las empresas susceptibles de ser absorbidas serán aquellas con dificultades financieras y que no tengan acceso a financiación bancaria ni alternativa. Dentro de estas, atraerán el interés de compradores aquellas que aporten activos que sean atractivos (suelos bien localizados) o que sean complementarios (geográficamente, por tipología de producto, equipos con capacidad de gestión de suelo, integración vertical con construcción …). Pero siempre buscando un descuento sobre el valor de los mismos y/o alcanzando acuerdos para quitas con los acreedores”, coinciden Arcano y Foro Consultores.

Desde Colliers ven pocas empresas que puedan encajar en su perfil de “comprada”, pero asegura que, de darse la situación, serán “aquellas empresas con un alto endeudamiento (no son muchas en el sector) y aquellas empresas que no cotizan y cuyos accionistas ('hedge funds' o fondos de 'private equity') pueden verse tentados de recibir una oferta por su compañía que le permita obtener la liquidez de su inversión (deseada desde hace tiempo)”.

Por otro lado, los compradores o absorbedores de este tipo de empresas serán, según el ejecutivo de Arcano, “compañías con bajo apalancamiento financiero, sin tensiones de tesorería y acceso a financiación alternativa (pagarés, bonos, préstamos sindicados...), que estarán en disposición de aprovechar las oportunidades que se van a generar en el mercado. En esta situación se encuentran principalmente grandes promotoras familiares con una estrategia conservadora a lo largo del ciclo (Pryconsa, Amenábar), así como los nuevos líderes del sector creados por fondos internacionales (Neinor, Aedas, Vía Célere)". Dentro de todos estos, añade, "tendrán ventaja aquellos que hayan empezado antes el lanzamiento de promociones en el actual ciclo y cuyos mayores volúmenes de entrega les esté permitiendo obtener una fuerte generación de caja con los que financiar su crecimiento sin depender de financiación externa”.

Para Matín, de Gesvalt, “las compañías que vemos con más capacidades de compra en este sentido son firmas de ‘asset management’ que quieran dar el paso a la promoción inmobiliaria. Lo que podemos ver es una integración vertical de ‘asset managers’ entrando más directamente en promoción, pero no nuevos procesos de M&A”.

Corral añade que si bien cree que si se verán este tipo de operaciones, no beneficiarán al sector de una manera especial. “Creo que no mejorará el mercado por la concentración. Es mejor que haya competencia diversa”, concluye el experto.