El covid aprieta, pero no ahoga al ‘real estate’ español en 2020: repaso a las principales operaciones

La percepción del mercado inmobiliario ha ido cambiando mes a mes en 2020. Si en enero y febrero se vislumbraba un horizonte prometedor, lleno de logros por cumplir y operaciones por firmar, en marzo todo se vino abajo con un solo objetivo común: sobrevivir. A lo largo del año, el ‘real estate’ español ha tenido más bajos que altos, pero ha continuado al pie del cañon, demostrando que es uno de los sectores con más poderío de España y de los que más tienen que ofrecer a su economía. En idealista/news hemos resumido cuáles han sido las principales operaciones inmobiliarias del año.

Enero empezó tímido, pero con grandes esperanzas para el año que venía por delante. Inbest Socimi, vehículo de inversión de Inbest Real Estate especializado en activos inmobiliarios retail y operaciones 'value added', fue una de las primeras en mostrar sus intenciones para 2020, cerrando una de las operaciones de inversión de retail más potentes del año al desembolsar 160 millones de euros por los locales comerciales (con una superficie de 15.000 m2) del Edificio España.

Por su parte, compañías como el fondo estadounidense Ares Management anunció que sacaría su vehículo de inversión a cotizar al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en los próximos meses con una valoración de 700 millones de euros, mientras que la también estadounidense AEW compró un local comercial que hasta entonces era propiedad de la familia propietaria de Laboratorios Lacer en el Paseo de Gracia de Barcelona. Intu puso el broche final a un mes de lo más activo en operaciones inmobiliarias: la compañía vendió el 50% de Intu Asturias al fondo alemán ECE por 290 millones de euros.

Febrero comenzó con un activo de lo más emblemático en el mercado. Sin un mandato concreto para su venta, Kennedy Wilson empezó a mover su activo Plaza del Sol con el objetivo de venderlo por unos 90 millones de euros. Esta operación, además, está cada vez más cerca ya que en septiembre de este año la aprobación inicial para la modificación del Plan Especial, y transformar así de residencial a comercial su edificio.

Este mes también estuvo marcado por las desinversiones en inmobiliario de grandes gigantes españoles: el gigante de las telecomunicaciones puso en el mercado dos inmuebles de oficinas ubicados en el distrito del 22@ y en el barrio de Gràcia por un precio de 13,4 millones de euros, mientras que El Corte Inglés recibió el ‘ok’ de las entidades financieras para poder lanzar su nuevo plan inmobiliario, que contemplaba la venta de activos o la transacción para quedarse luego en alquiler (sale and lease back), entre otras opciones.

El mercado de oficinas de Barcelona también copó titulares en el segundo mes del año: El gigante francés de los videojuegos Ubisoft alquila 4.200 m2 en Torre Diagonal de Barcelona; Otro conglomerado francés, WebHelp, especializada en servicios de atención al cliente para compañías como Vodafone, Cisco, Sky, Microsoft o Samsung, selló el alquiler del proyecto impulsado por Acciona y Tristan Capital en el 22@, mientras que Freo anunció que levantaría casi 40.000 m2 de oficinas en los antiguos suelos que tenía Miete en la manzana que trazan las calles Avila, Llull, Ramón Turró y Badajoz, también en el 22@ de Barcelona.

Marzo de 2020 se recordará siempre en el inmobiliario como un mes negro por el inicio de la pandemia, pero sobre todo por el desconocimiento y el sin saber al que se enfrentaba el negocio del ‘real estate’ en Epaña. Y tan negro se presentó que las operaciones se pararon en seco. Todos los grandes grupos anunciaron que dejaban sus planes en ‘stand by’, y uno de ellos fue Colonial, que decidió aplazar el 40% de la inversión total de 150 millones que tenía previsto ejecutar este año en rehabilitación y desarrollo de edificios, lo que significó aplazar unos 60 millones de euros destinados a compras y rehabilitación.

Abril tampoco mejoró el futuro a corto plazo del inmobiliario y seguía sin tener en el horizonte grandes operaciones. Una de las pocas que se anunció vino de la mano de Amundi: la mayor gestora de activos francesa selló su primera compra en la capital catalana, en concreto la de un edificio de oficinas en el 22@. La compañía gala, que inició los trámites para hacerse con este activo en julio de 2019, pagó 56 millones de euros por el inmueble que construye Conren Tramway en el número 65 de la calle Sancho de Ávila.

Las malas noticias empezaron a llegar de la mano de las consultoras y sus previsiones. Una de las que antes pisó en suelo firme fue Colliers, que ya predijo que la pandemia impactaría de una manera dura en el inmobiliario: en marzo la inversión inmobiliaria en todo el mundo se desplomó un 70% interanual, al pasar de 144.000 millones de dólares en marzo de 2019 a 48.000 millones en el mismo mes de este año.

Lo que vendría en mayo serían los primeros impactos negativos en las empresas del sector. La mayor consultora de España, CBRE, decidió adelgazar su fuerza laboral España y llevó a cabo el despido de más de medio centenar de personas (aproximadamente 60) en el marco de un proceso de restructuración. Knight Frank siguió la estela de CBRE prescindió de una decena de empleados en plena crisis del covid-19, con salidas tan destacadas como la de su director de retail, Alberto Alonso, que se incorporó a la consultora hacia menos de un año.

Por su parte, la promotora Quabit Inmobiliaria presentó un expediente de regulación de empleo temporal (ERTE) para sesenta trabajadores, el 66% de la plantilla total de 91 con que cuenta la compañía, alegando causas productivas.

Junio, pese a noticias como el descabezamiento de la filial de JLL en Barcelona, comenzó con buen pie para el inmobiliario. Entre las noticias más importantes del sexto mes del año, uno de los bombazos para el negocio de las oficinas en Barcelona: el grupo asegurador Catalana Occidente firmó un contrato de alquiler de 6.000 m2 de oficinas con el gigante estadounidense Apple. El grupo tecnológico se instalará en 2021 en el número 2 de Paseo de Gracia, un edificio donde la aseguradora ha invertido 35 millones de euros en su rehabilitación. También en Barcelona, DWS, firma inmobiliaria controlada por Deutsche Bank, compró un complejo de oficinas ‘llave en mano’ en el distrito del 22@ de Barcelona a Actual Capital Advisors por una cifra cercana a los 90 millones de euros.

Por otro lado, LCN Capital Partners adquirió la cartera de 36 supermercados que puso a la venta Mercadona a principios del año, tras llegar a un preacuerdo con el gigante valenciano tras descartar diferentes ofertas de inversores nacionales e internacionales, mientras que Zurich anunció la compra del edificio Velázquez 34 (Madrid), antigua sede social del extinto Banco Popular, por cerca de 120 millones de euros.

En julio, el sector inmobiliario conocío que Amancio Ortega no solo era el fundador de Inditex y magnate de la moda de la moda en España, sino que también lo era del ‘real estate’: su imperio inmobiliario, que gestiona y controla a través de Pontegadea, ya está formado por una cartera valorada en 15.163 millones de euros.

También se animó el sector con nuevas operaciones: Amazon empezó la búsqueda de un nuevo edificio de oficinas en pleno distrito del 22@ de la capital catalana para ampliar su presencia en España; Hines llegó a un acuerdo con Udin, controlado por los dueños de Zanini, para desarrollar un complejo que tiene una edificabilidad de hasta 30.770 m2 y que incluirá oficinas y potencialmente otros espacios de uso comercial en el distrito 22@ y Colonial selló por fin la venta de todos los activos logísticos que aún tenía en cartera a Prologis por 164 millones de euros. La operación concluyó la venta por parte de Colonial de 14 activos logísticos, que suman un total de casi 414.000 m2.

Entre agosto y septiembre, el sector siguió sellando nuevas operaciones, en este caso más localizadas en el negocio terciario: oficinas, logística y retail. La gestora de fondos alemana Patrizia selló la compra del proyecto de oficinas propiedad de Cain International y Freo Group en el distrito tecnológico de Barcelona del 22@ por 72 millones de euros y Colonial anunció la venta de dos edificios de oficinas en Barcelona a Curzon Capital Partners 5 LL, el fondo asesorado por el gestor de inversiones europeo Tristan Capital Partners.

Carrefour alcanzó un acuerdo para adquirir el negocio de la cadena de supermercados Supersol, propiedad del grupo lituano de retail Maxima, por 78 millones de euros y  CBRE GI y Montepino iniciaron una de las operaciones logísticas del año al ordenar un mandato de venta de sus más de 800.000 m2 de activos logísticos a Morgan Stanley y a CBRE. Esta operación podría cerrarse por cerca de 1.000 millones de euros con Ivanhoe, P3/GIC, Axa, Allianz y Prologis como los principales interesados.

Octubre se centró en el negocio de las oficinas: Swiss Life cerró la adquisicón de la sede de Criteo en España, ubicada en el distrito 22@ de Barcelona por 50 millones de euros; Árima, socimi fundada por Luis López de Herrera-Oria, anunció que estaba llevando a cabo la rehabilitación de un inmueble de oficinas preparado para la era post covid-19 bautizado como Botanic en la antigua sede del Grupo Planeta en Madrid, y Wojo, un nuevo operador de coworking, abrió su primer espacio en el 22@ de Barcelona.

Los dos últimos meses del año mantuvieron la tónica de los meses post confinamiento: pocas operaciones inmobiliarias, pero al menos sin un parón acentuado. En noviembre, Patrizia, socio en activos inmobiliarios globales, cerró la venta de dos activos logísticos en el área metropolitana de Madrid por 150 millones de euros al gestor de inversiones inmobiliarias alemán Real I.S; la patrimonial Renta Corporación alquiló 4.000 m2 a Spaces, marca especializada en espacios de ‘coworking’ propiedad de grupo IWG, y Mercadona anunció una inversión de más de 1.000 millones de euros en logística hasta 2025.

En diciembre, para despedir el año, nuevos actores se posicionaron como futuras promesas del inmobiliario español: Juan Velayos creó junto a Lucas Carnés y José Manuel Villanueva, fundadores de Privalia, la sociedad, 011h Sustainable Construction, que se dedicará a “la promoción, ejecución y construcción de todo tipo de edificios destinados a vivienda y otros usos, así como la fabricación de componentes para la construcción, estructura, forjados, fachadas o módulos”.

En cuanto a operaciones inmobiliarias, Blackstone vendió a UBS Asset Management un edificio de oficinas ubicado en el número 108 de la calle Príncipe de Vergara, en Madrid, por 52 millones de euros y el ‘family office’ de la farmacéutica catalana Grifols compró un local en el número 445 de la Avenida Diagonal de Barcelona, operación que se ha firmado a la vez que el alquiler del establecimiento, que se lo ha adjudicado Ikea para abrir su primera tienda urbana en la capital catalana.