¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada? Lo que debes saber

Impuestos al heredar una vivienda 

Heredar y vender son dos cuestiones distintas. Cada fase tiene unos impuestos asociados. Al aceptar una  casa en herencia, se paga:

• Impuesto de Sucesiones: Se reparte entre los herederos según su parte en la propiedad. No se paga si se renuncia a la herencia. Su cuantía depende del valor del inmueble, del parentesco con el fallecido, de la situación económica del heredero y de la comunidad autónoma; cuanto mayor sea lo heredado, mayor suele ser el impuesto.
• Plusvalía por herencia de una casa:  Grava el aumento del valor del suelo de un inmueble urbano desde que lo compró el fallecido hasta que lo hereda el heredero, y debe ser pagada por quienes reciben la vivienda.

Impuestos al vender una casa heredada

Después de pagar los tributos asociados a la transmisión de la vivienda obtenida por una herencia, ya se puede vender. Aquí tocará pagar IRPF (aunque no en todos los casos) y la plusvalía municipal.

• IRPF: Heredar una vivienda no obliga a pagar IRPF. Sin embargo, si posteriormente se vende y se obtiene una ganancia patrimonial, esta debe declararse en la Renta del año siguiente. La fecha de adquisición se considera la del fallecimiento del causante.
• Plusvalía por la venta: Grava el aumento del valor del suelo desde que se heredó el inmueble hasta su venta. Deben pagarla los propietarios que figuren en el momento de la venta y su cuantía depende del municipio donde se encuentre la vivienda.  Puedes hacer el cálculo directamente desde la calculadora de idealista.

Para calcular el porcentaje de IRPF a aplicar hay que saber el valor de adquisición, que será el valor fijado en el Impuesto de Sucesiones, y el valor de transmisión, que es lo que hemos ganado con la venta.

Basta con restar el valor de transmisión al valor de adquisición para obtener el importe de la ganancia patrimonial. 

Ten en cuenta además que, desde la entrada en vigor del nuevo valor de referencia del Catastro el 1 de enero de 2022, para saber el valor de una propiedad con el que tributa en el Impuesto de Sucesiones se elegirá el valor más alto entre el de referencia de Catastro y el valor declarado en la escritura de aceptación de la herencia.

Valor de adquisición de la vivienda heredada

A este importe podemos sumarle todos los gastos que tuvimos que afrontar para hacernos con la titularidad de la casa. Por ejemplo, notaría, cambio registral, impuestos derivados de la herencia, etc. Al sumar todas estas cifras, se obtiene el valor de adquisición.

Valor de transmisión del piso heredado

El valor de transmisión de una vivienda se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de la misma. A este importe podemos restarle todos los gastos deducibles, es decir, los gastos que hayamos afrontado para hacer efectiva la venta.

Si la operación sale positiva, es decir, si hemos conseguido una ganancia patrimonial, habrá que aplicar IRPF con la venta de nuestra casa heredada.

En este vídeo lo explicamos de forma visual.

Así hay que tributar por la venta de la vivienda heredada

Hacienda ha estipulado los siguientes tramos en la venta de una casa heredada, según la ganancia. Hay que recordar que el IRPF es un impuesto progresivo, por lo que, el tipo impositivo grava la cantidad obtenida en cada tramo. 

Es decir, si obtienes una ganancia patrimonial con la venta de tu casa heredada de 7.000 euros, a los primeros 6.000 se les aplica el 19% y a los 1.000 restantes el 21%.

Estos son los tramos del IRPF 2026 para la venta de casas heredadas: