Guerra en Ucrania y precios de la vivienda: cuáles son los riesgos

Casi dos meses después de que Rusia invadiera Ucrania y se desatara una guerra entre ambos países, las dudas de qué pasará con la economía mundial siguen en el aire. Que afectará está claro, lo que se desconoce aún será a qué escala, ya que dependerá de cuánto dure el conflicto. No obstante, los profesionales del inmobiliario consultados por idealista/news son optimistas en cuanto al sector en España. Los precios de la vivienda no se verán afectados, pero la desconfianza del consumidor por la incertidumbre de la guerra podría ralentizar el ritmo de compraventas.

El economista Gonzalo Bernardo predice un segundo trimestre “menos bueno” en cuanto a operaciones de compraventa de vivienda, pero “con un repunte casi seguro” en el tercero. El impacto de la guerra sobre el mercado de la vivienda será escaso. "En el segundo trimestre, una desconfianza indebida por la elevada inflación puede hacer que sea menos bueno que el primero. No obstante, en el tercero el mercado volverá a tomar impulso debido a que algunas de las actuales incertidumbres económicas quedarán eliminadas por la espectacular temporada turística”, explica el experto.

“El impacto es tan pequeño porque el mercado residencial tiene un fuerte componente local, el teletrabajo está impulsando las compras de los extranjeros y principalmente porque el Banco Central Europeo no subirá su principal tipo de interés hasta octubre. Algo inaudito en la historia de este organismo, dada la inflación en la zona euro del 7,5% en marzo".

François Carriere, CEO de Coldwell Banker en España, no cree que la guerra vaya a impactar en los precios de la vivienda en el país. “Por ejemplo, Francia e Inglaterra van a sufrir mucho más que España, ya que el cliente ruso de alto poder adquisitivo tiene preferencia por esos países, concretamente por la Costa Azul de Francia y Londres”, si bien el ejecutivo descarta este efecto en el mercado español.

“Los precios en el mercado residencial español mantienen desde hace años y a pesar de la crisis del coronavirus una tendencia ligeramente alcista que se va a mantener. Las razones son un entorno de tipos de interés aún muy bajos, la escasa oferta de calidad y la elevada demanda extranjera que quiere invertir en España. Desde que comenzara el conflicto, no hemos observado cambio de ciclo”, afirma.

Por su parte, Francisco Nathurmal, fundador y CEO de Bcn Advisors, es algo más pesimista, ya que han notado una urgencia por vender propiedades por parte de propietarios rusos y el aumento de precio de algunas propiedades de obra nueva. “En un impacto inmediato, hemos notado que propietarios rusos que tienen pisos en venta han pedido acelerar este proceso, incluso bajando el precio, para vender rápido”, dice el directivo.

“Su necesidad de vender se ha incrementado exponencialmente y están más preocupados por su comercialización. En la parte de la compra, todos los clientes que querían comprar y estaban en ese proceso lo han paralizado, incluso perdiendo arras. Hemos visto en pisos que tenían otras agencias y también nosotros y que ya nos habían pedido retirar porque aceptaron oferta, nos han pedido reactivarlos porque la operación se ha caído al ser un comprador ruso. Los compradores rusos han desaparecido prácticamente del mercado en estos momentos”, sostiene Nathurmal.

“Hemos visto un aumento del coste de las obras en las promociones en las que estamos involucrados, y por la incertidumbre, en algunos casos, los promotores ni siquiera se atreven a dar precios. También en las reformas de lujo. Los incrementos van entre un 15% y un 20%. La subida de las materias primas (sobre todo metales) se une a la subida de la electricidad”, sostienen desde BCN Advisros.

Los posibles riesgos de la invasión rusa en la vivienda en España

Pero no todo es el precio. Además de una subida o bajada del precio de la vivienda, la invasión rusa podría desencadenar otros posibles riesgos en la economía del sector inmobiliario en el país. Bernardos enumera algunos de los que el podrían ser probables pero que, “con los datos en la mano no deberían suponer un problema ni preocupación”.

“Una elevada subida del tipo de interés (descartada en 2022); una menor disposición de los bancos a conceder créditos (descartada, pues hay guerra hipotecaria); una desconfianza en las familias sobre su futuro económico que retarde la adquisición de vivienda o la descarte (importante en el segundo trimestre); la entrada de la economía española en recesión (descartada, pues el FMI predice que crecerá un 4,8%) o una mayor inestabilidad laboral (descartada, en marzo el número de contratos fijos superó el 30%, cuando antes de la reforma laboral no llegaba al 10%)".

Carriere, CEO de Coldwell Banker en España, ve una bajada importante de la clientela rusa de muy alto poder adquisitivo de manera generalizada que afecta sobre todo las zonas vacacionales como puede ser Playa de Aro, Lloret de Mar en la Costa Brava, Costa Dorada, Marbella en la Costa del Sol o la zona de Alicante, principalmente para operaciones de más de 3 millones de euros.

“El comprador ruso representa menos de un 3% de la inversión extranjera en nuestro país por lo que, excepto en esas zonas mencionadas, no vemos un impacto muy importante en el sector de la vivienda en España. El ruso ya dejó de ser un cliente importante para el sector inmobiliario español tras las leyes implantadas hace años en su propio país que reducían la posibilidad de mover dinero fuera de Rusia”, sostiene.

“No obstante, la imposibilidad de poder mover fondos para los rusos está paralizando actualmente varias operaciones inmobiliarias para los no residentes en Rusia. Aunque es algo marginal, nuestra red se ha visto afectado directamente por la cancelación de varias operaciones en el transcurso de la compraventa”, concluye.

Por su parte, BCN Advisors prevé como “riesgo a largo plazo” que, debido a la inflación, los tipos de interés tendrán que subir para compensarlo, como ya está empezando a pasar en Estados Unidos. “Esto provocará que sea más difícil comprar un piso por el aumento de las hipotecas, y se reduzca el número de compradores en el mercado. Esto no lo estamos viendo como efecto inmediato, pero lo esperamos a largo plazo”, finaliza.