El tirón inmobiliario de los hoteles de lujo: crean oferta comercial y revalorizan las casas de la zona

Las principales cadenas hoteleras del sector del lujo mundial han puesto el foco en España en los últimos años. Desde Madrid a Barcelona o Murcia, firmas como Four Seasons, Mandarin Oriental, RIU, W o Grand Hyatt han aprovechado el atractivo turístico de España para abrir nuevos establecimientos o renovar edificios emblemáticos, potenciando así su expansión internacional.

Unos planes que tienen un impacto directo no solo en el turismo o la actividad económica local, sino también en el mercado inmobiliario. Una nueva oferta comercial o gastronómica, una demanda más ‘prime’, el desarrollo de más proyectos y una revalorización de las viviendas de la zona son algunas de las claves del revulsivo que supone su implementación, según explican agencias inmobiliarias y consultoras a idealista/news. A largo plazo, la subida de precios puede llegar a alcanzar el 20% en algunos casos.

Nueva oferta comercial, gastronómica e incluso cultural y deportiva

Uno de los efectos más evidentes tras la implementación de un hotel alto ‘standing’ en una gran ciudad es que, como explica Pablo Romaní, business development director en Savills Barcelona, “supone la consolidación tanto del atractivo e interés internacional a nivel turístico como de la oferta turística. Las marcas hoteleras de lujo y gran lujo no solo buscan que la ciudad tenga una oferta adecuada a las distintas tipologías de sus huéspedes, sino que la impulsan tanto en calidad como en variedad de opciones, desde oferta cultural, teatros, museos, galerías de arte, hasta restauración y obviamente oferta comercial. Unos cambios que acaban configurando un nuevo mix comercial enfocado en el cliente de lujo, pero no solo dirigido al turista, sino también abierto a la población local”.

La restauración es, en su opinión, uno de los sectores que más se beneficia de la aparición hoteles de lujo. Y pone como ejemplo el caso del Hotel W de Barcelona (más conocido como el ‘Hotel Vela’) que abrió sus puertas en 2009 y  cuya “sola presencia ha servido para atraer a una oferta de restauración muy variada, con un ticket medio-alto que goza de una gran ocupación diaria, fuera de la estacionalidad tradicional de la temporada de verano”.

Esta tendencia también se observa en el centro de Madrid, donde la cadena Four Seasons abrió un hotel en septiembre de 2020 y ha propiciado la apertura de la Galería Canalejas, un concepto de galería comercial y gastronomía enfocado al turismo de lujo.

“Elevar la oferta hotelera actúa como motor para una nueva demanda, más alineada al tipo de producto inmobiliario que se va implantando en la zona. Desde nuestra experiencia con Four Seasons en Madrid y Galería de Canalejas, hemos observado que las rentas están volviendo a valores prepandemia, y creemos que las posicionarán como una de las zonas más interesantes de la capital”, asegura Gonzalo Martín, director de capital markets en Colliers.

Otro ejemplo claro que encontramos en la ciudad es que en la nueva zona comercial del famoso Edificio España, donde se encuentra el hotel RIU, se ubica la mayor tienda de Zara del mundo.

Carlos Romero, fundador y CEO de Asset Management Gestmadrid, recuerda que “sólo debemos echar la vista unos pocos años atrás y observar cómo está cambiando Madrid positivamente en cuánto al crecimiento turístico. Se presenta como un referente mundial, tanto culinariamente como culturalmente, y ya estamos abiertos a cualquier tipo de ocio en todos los campos, sobre todo en espectáculos y obras de teatro. A nivel hotelero nos faltaban marcas 'top’ y teníamos un déficit de habitaciones, pero las aperturas de Riu, Four Seasons, Marriott, el próximo W y un largo etcétera situarán a Madrid como la principal capital a visitar turísticamente. Creo que es el camino a seguir para que Madrid sea un buen espejo para España”.

Romero también insiste en que los hoteles de lujo y gran lujo crean puestos de empleo de calidad y que dan una segunda vida a los comercios tradicionales, que se reconvierten en “restaurantes, relojerías, perfumerías o tiendas de lujo, que se implantan para los nuevos turistas, y dan más calidad al centro, que hasta ahora no estaba del todo saneado. Este será otro ‘input’ importante para el salto definitivo en nuestro campo ‘retail’”, asevera.

Otro ejemplo del impulso que suponen este tipo de establecimientos es el desarrollo de instalaciones deportivas y otros servicios, como en el caso del futuro Grand Hyatt que abrirá en Murcia, dentro del complejo residencial de alto ‘standing’ La Manga Club, en el que conviven más de 2.300 propietarios de diferentes nacionalidades.

En concreto, la apertura de este hotel de gran lujo, prevista para mediados de este año, marcará un hito en la oferta deportiva de la región, según afirman desde Arum Group, matriz de La Manga Club Properties, con tres campos de golf de 18 hoyos de nivel de campeonato y amplias instalaciones de tenis al aire libre. Todos esos “servicios deportivos, de su oferta gastronómica, de wellness y de ocio, pueden beneficiarse los residentes y nuevos compradores en La Manga Club and Resort”, sostiene la compañía.

Revaloriza las viviendas

En lo que respecta al mercado residencial, los expertos también detectan una subida de precios de las viviendas que se sitúan cerca de los hoteles de lujo.

Si bien la llegada de un hotel de gran lujo no funciona como un coeficiente corrector instantáneo de precios al alza, afirma Romaní, sí lo hace a largo plazo. “La consolidación y transformación de la zona acaba acompañando a las viviendas de la zona de influencia en un ciclo alcista de los precios. Mejora la oferta gastronómica de la zona y la oferta comercial motivado por un nuevo flujo peatonal de turistas -nacionales e internacionales- con alto poder adquisitivo y que son el motor dinamizador y de reposicionamiento del área de influencia en el entorno del nuevo hotel, atrayendo también a nuevo público residente, fijo o temporal”, destaca el business development director en Savills Barcelona. Y añade que “la consolidación de una zona de lujo, tanto en la oferta hotelera, de ocio, comercial y restauración a la larga acaba generando una subida de precios en el mercado residencial de la zona de influencia del hotel”.

Por otro lado, Luis Valdés, managing director residencial sales advisory de Colliers, destaca que “la apertura de un hotel de lujo puede servir como impulso para el mercado residencial de la zona cuando se ubica en zonas que anteriormente no eran consideradas ‘prime’; un claro ejemplo es el proyecto Centro Canalejas Madrid, que ha tenido un impacto muy significativo en la regeneración de la zona de influencia con una oferta de ocio ‘premium’ en línea con las tendencias europeas más vanguardistas impulsando la zona centro como referente de nuevo en Madrid. Desde su apertura, los precios de las viviendas en el entorno se han incrementado entre los 2.500€/m2 y 3.500€/m2 de media”.

Otra firma que también pone sobre la mesa la revalorización que promueve la implantación de marcas de gran lujo en una zona es Arum Group, matriz de La Manga Club Properties, que sostiene que “Four Seasons, Marriott, Hyatt o Accor, entre otras, suelen revalorizar las propiedades residenciales del entorno, con subidas del metro cuadrado de un 20% sobre su valor inicial”. 

Qué dicen los datos recientes

En el caso de Madrid, las estadísticas de idealista/data muestran que en los barrios de Sol (donde se encuentra Four Seasons) y Malasaña-Universidad (RIU) la evolución de los precios de la vivienda tanto en venta como en alquiler está siendo más positiva que en la media de la ciudad.

Y es que, mientras que el precio de la vivienda en venta aumentó durate el año pasado cerca del 4,6% media en la ciudad, los barrios que albergan los hoteles crecieron con más fuerza. 

En el caso del alquiler, las subidas de las rentas que pedían los propietarios para arrendar sus inmuebles repuntaron en estas zonas a doble dígito, frente al 8,2% que aumentaron en toda la capital.

En el caso de Barcelona, el barrio de La Barceloneta (donde se encuentra el hotel W desde 2009) aventaja al promedio de la ciudad en el caso de las rentas de las viviendas de alquiler (en 2021 el precio cayó menos y en 2022 subió más).

En el caso de las viviendas en venta, la evolución es más similar (en ambos casos registraron descensos en 2021 y una leve subida en 2022), aunque con un comportamiento levemente peor del barrio que en el conjunto de la capital catalana.

Pero donde sí supera de largo La Barceloneta al promedio de Barcelona tanto para comprar como para alquilar es en los contactos recibidos a los anuncios de viviendas, según idealista/data. En cambio, la demanda vía ‘leads’ en Madrid está teniendo un comportamiento que los barrios de Sol y Malasaña-Universidad más favorable para comprar viviendas en los últimos dos años, al contrario que en el caso del alquiler.

Si echamos la vista atrás, el barrio de La Barceloneta es un ejemplo de la transformación positiva que puede llegar a vivir una zona gracias a la llegada de marcas hoteleras y también a la celebración de grandes eventos deportivos. 

Según explica a idealista/news SQM, agencia inmobiliaria de referencia en la zona, asegura que ñla vivienda en este barrio catalán es actualmente un "producto de alta rentabilidad, lo que genera una altísima demanda de inversión". Y que este escenario es consecuencia de la entrada de grandes marcas hoteleras y comercios de reconocimiento internacional que se instalaron en Barcelona ante la celebración de los Juegos Olímpicos de 1992, creando "un efecto Guggenheim y revitalizando las zonas donde aterrizaron". Según la agencia, hasta hace tres décadas un apartamento tipo en La Barceloneta "costaba unos 2.000 euros, mientras que entre el año 2000 y 2008 los precios crecieron exponencialmente hasta los 200.000 euros. Después de la crisis global, fueron bajando hasta los 100.000 euros y a partir de 2014 empezaron a crecer de nuevo hasta las cifras actuales, con una media de 170.000 euros para un piso a reformar". Una mejora que ha venido impulsada por diferentes factores, como "las acciones de empresas privadas y organismos oficiales y la inversión realizada en fachadas y comercios", recalca la agencia.

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Un impulso para las nuevas promociones y una demanda más ‘prime’

Lo que también destacan los expertos es que muchos hoteles de lujo impulsan el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Murcia es, de nuevo, un ejemplo de ello.

“Se puede considerar que La Manga Club and Resort es el destino más consolidado de todo el sur de Europa, y la explotación de un hotel de gran lujo, como este Grand Hyatt, con el tipo de cliente que atrae, y la renovación y ampliación de la oferta de las instalaciones deportivas, es una gran noticia para el sector inmobiliario local. En La Manga Club Properties ya contamos con ofertas inmobiliarias de alta calidad, pero también nos planteamos sacar al mercado a muy corto plazo nuevos productos de un nivel superior que se adecúen aún más a los potenciales compradores”, expone Manuel López, director de La Manga Club Properties. Y añade: “no vamos a cambiar de target, pero sí vamos a ampliarlo”.

Otra referencia la tenemos en el Four Seasons de Madrid, conviven 200 habitaciones y ‘suites’ con 22 residencias privadas.

En este sentido, el managing director residencial sales advisory de Colliers destaca que la instalación de nuevos hoteles de lujo y la remodelación de otros emblemáticos de la ciudad son “un factor de atracción de un perfil de propietarios e inquilinos con un alto poder adquisitivo que anteriormente no visitaba la capital o pasaban cortas estancias y que se han visto atraídos por la gran calidad de vida, entre las más altas del mundo, con la mayor longevidad de Europa y una relación vida–trabajo que destaca en todos los rankings mundiales. El clima, el saber vivir, la seguridad (se encuentra entre las 10 ciudades más seguras de Europa) y la cultura, sitúan a Madrid entre la élite mundial de lujo propiciando que en los últimos años una gran cantidad de compradores hayan considerado a Madrid como una excelente ciudad para invertir y vivir en ella frente a otras ciudades europeas”, recalca Luis Valdés. 

Por último, el experto de Savills Barcelona insiste en que “el dinamismo que generan estas localizaciones conlleva habitualmente el reposicionamiento gradual de viviendas para venta y alquiler en la zona, donde convive la población residente con la población flotante”.

Inversión pública para regenerar las zonas

Otro de los impulsos inmobiliarios de los hoteles de lujo y gran lujo es que impulsan la regeneración urbana, como ha sucedido por ejemplo en la madrileña Plaza de España.

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Tal y como afirma a idealista/news Javier Flórez, director del hotel RIU Plaza España, “el emblemático Edificio España llevaba 11 años cerrado y abandonado y tras la inversión de RIU se le ha otorgado una nueva vida. Para nosotros representó un gran hito convirtiéndose en nuestro primer hotel de línea urbana en España y además todo el proyecto arquitectónico y de interiorismo partió de un profundo respeto por la historia de este icónico edificio inaugurado originalmente en el 1953. RIU ha restaurado y puesto en valor todos los elementos protegidos de este icónico edificio y lo ha convertido un hotel de 4 estrellas que, además de contar con más de 5.000 m2 para la celebración de todo tipo de eventos distribuidos entre sus 17 salas de reuniones, y la popular terraza en la azotea, que se ha convertido en un punto de encuentro tanto para visitantes como para los madrileños”.

A de la inversión de RIU en este edificio situado en el corazón de la capital, añade Flórez, “se suman las muchas acciones llevadas a cabo por el Ayuntamiento de Madrid, reformando la Plaza de España, reduciendo el tráfico de la zona y aumentando las zonas peatonales lo que ha regenerado y potenciado el valor de esta importante vía comercial y ha provocado un aumento del turismo y la actividad económica”.  

‘Efecto llamada’ para otros operadores, inversores y turistas

Por último, los expertos señalan que el desembarco de las grandes cadenas hoteleras del sector del lujo impulsa la llegada de nuevos operadores, así como de nuevos inversores y turistas.

“La entrada de marcas hoteleras de lujo en una ciudad es, en primer lugar, un síntoma de que se han hecho muy bien muchas cosas en el pasado y de ya es un destino suficientemente interesante para atraer la atención de marcas cuyo principal cliente es internacional y de un poder adquisitivo muy alto. Para que esto ocurra tienen que alinearse muchos astros (conectividad aérea, lugar de interés histórico, artístico o cultural, seguridad, sanidad, gastronomía y un largo etcétera) y cuando se alinean, todavía queda un obstáculo difícil de superar para estas marcas: encontrar un inmueble y un propietario con capacidad de entender esta tipología de inversiones. Siempre es más difícil para las marcas de lujo ser los primeros en entrar en un destino, pero lo normal es asistir a un efecto llamada en poco tiempo, a la cualificación del turista y a la entrada de más marcas del mismo segmento”, resume Laura Hernando, managing director de hoteles en Colliers.

Y pone a Madrid como ejemplo. “En los últimos años la apuesta de los inversores y operadores hoteleros de lujo por la ciudad de Madrid ha sido clara, y ello está contribuyendo a elevar la oferta turística de la ciudad y a su vez, a generar un efecto llamada, que hace que otros inversores u operadores no presentes en Madrid estén considerando entrar en este destino. Sin duda pocos centros de ciudades han experimentado un cambio tan sustancial en tan poco tiempo”, puntualiza Hernando.

Desde Savills Barcelona, Romaní también recuerda que suponen un revulsivo para nuevos inversores, ya que “muchos buscan activos refugio en zonas consolidadas o con perspectiva de consolidación”.

Una opinión que comparte Manuel López, director de La Manga Club Properties, quien afirma que, en un entorno de inflación, “la vivienda seguirá siendo en 2023 la mejor opción para los inversores que deseen proteger sus ahorros, buscando activos refugio, o para aquellos que quieran y aumentar su calidad de vida adquiriendo una propiedad con mejores prestaciones. Por otra parte, seguirá registrándose una tendencia al alza de compradores que actualmente están alquilando y desean tener casa propia, sobre todo extranjeros que, tras pasar varias temporadas de alquiler, toman la decisión de comprar por su deseo de seguir residiendo en España”. En el caso del complejo La Manga Club, López cree la apertura del Grand Hyatt actuará de efecto llamada sobre estos inversores y recalca que actualmente la mayoría de los propietarios son británicos, aunque el resort “ahora puede abrirse a nuevos inversores de otras nacionalidades”.