Las fortunas peruanas y chilenas se lanzan a invertir en el inmobiliario español

Los extranjeros cada vez tienen más presencia en la inversión inmobiliaria en España, aunque poco a poco se están asentando nuevas nacionalidades. Este es el caso de los compradores e inversores procedentes de Chile y Perú, cuyo protagonismo en el mercado está aumentando en los últimos meses.

Según explican a idealista/news consultoras, gestoras y agencias inmobiliarias, la inestabilidad social, política y jurídica de estos países, sumada a la elevada inflación que arrastran sus economías y a la evolución del euro-dólar, se han convertido en una catapulta para las operaciones de grandes fortunas en nuestro país. Con el objetivo de preservar su patrimonio, este perfil se está abriendo paso en el ‘real estate’ doméstico a través de la compra directa de viviendas para su disfrute o como inversión, y mediante participaciones en fondos y empresas. Madrid y la costa mediterránea son las zonas donde más están apostando.

“El interés de los inversores peruanos y chilenos en el mercado inmobiliario español se ha venido produciendo desde hace varios años, pero la pandemia y los cambios políticos en estos países han alentado a las élites locales a sacar el dinero de allí e invertir en negocios más seguros. Pensemos que el dinero es cobarde y va allí donde siente seguridad”, explica Ramón Riera, vicepresidente mundial de FIABCI y expresidente de FIABCI España.

Los expertos consultados afirman que la actividad de estas nacionalidades está creciendo con fuerza desde 2021, pero que el gran punto de inflexión se ha producido en el último año. Según la plataforma tecnológica de inversiones inmobiliarias Inviertis, el impulso de las operaciones protagonizadas por peruanos y chilenos, y también de argentinos, empezó a coger velocidad en primavera de 2022, y cada vez va a más. En su caso, “cerró el 10% de sus operaciones en 2022 con inversores procedentes de Argentina y Chile sin haber hecho campañas específicas para ello, lo que demuestra una productividad importante por parte de este perfil”, apunta Rebeca Pérez, fundadora y CEO de Inviertis.

Preservar y diversificar su patrimonio, el principal objetivo

La inestabilidad política y social que están viviendo ambos países está provocando que las grandes fortunas busquen nuevos destinos para invertir y, así, proteger su patrimonio.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, ese es el motor principal, ya que “la inestabilidad política y jurídica hace que las clases pudientes busquen preservar su patrimonio invirtiendo fuera, con activos de calidad que se deterioran menos y tienen más liquidez. La razón que durante un tiempo operaba para Venezuela ahora se ha trasladado a otros países”.

Una teoría que también defiende Álvaro González de La-Hoz, managing director de Berkshire Hathaway HomeServices en España, quien recuerda que “la inversión es especialmente sensible a cualquier cambio político o social y, en el caso concreto de Perú y Chile, tras el cambio de gobierno en 2021, hemos observado una serie de comportamientos que ya se venían registrando en otros países con contextos sociopolíticos similares, como pasó en su día con Venezuela, Colombia, México. Empresarios y familias con recursos que deciden invertir en España al ver que la situación en su país es inestable o puede suponer un riesgo, y ahora está pasando con estos dos países, aunque con un poco de retraso respecto a otros latinoamericanos”.

Además, otro factor que está impulsando las inversiones en el sector inmobiliario español es, según González de La-Hoz, “la evolución de las divisas, que el año pasado estuvo marcada por la paridad del dólar frente al euro por primera vez. Observamos que muchos de los clientes extranjeros acumulan sus ahorros en dólares, lo que los anima más a invertir aquí, obteniendo grandes descuentos a la hora de comprar y con mejoras en impuestos y tasas”.

Alberto Díaz, managing director de capital markets de la consultora Colliers, también destaca el ‘factor divisa’ y subraya otro más: la importancia de diversificar el patrimonio con la vista puesta en Europa. “Los principales inversores son grandes fortunas familiares, que generalmente son propietarios de los principales grupos industriales de sus países de origen, y que consideran España como la puerta de entrada a la diversificación geográfica europea y a la estabilidad monetaria entorno al euro, ya que históricamente sus inversiones fuera de sus países de origen se concentraban en EEUU y vinculadas por tanto al dólar”, afirma.

En esa misma línea, Juan Antonio Gutiérrez, CEO de la gestora Mazabi, recuerda que “Latinoamérica y España tienen unos lazos culturales, sociales, económicos e históricos que son innegables. Y tanto las empresas españolas tienen en muchos casos interés en expandir su negocio en esa zona, como las empresas de estos países quieren venir a España. Además de este componente, también debemos tener en cuenta que este perfil de inversor ya no detecta tantas oportunidades en un mercado más cercano como Estados Unidos. En cambio, observa que en Europa sí puede tener recorrido y España, también por la afinidad del idioma, es la puerta de entrada más accesible para ellos”.

Además de ser el puente entre América Latina y Europa, también juega a favor que el reducido precio de los inmuebles comparado con el de otras zonas del Viejo Continente.

“Es mucho más barato invertir en Madrid y Barcelona que en Londres, París, Berlín e incluso Roma. Por tanto, el factor precio también es importante, al igual que la alta rentabilidad que ofrece el inmobiliario español. España es uno de los destinos turísticos más atractivos del mundo y tiene una alta seguridad política y jurídica respecto a muchos otros países. Es una apuesta segura frente a las crisis de los países de Latinoamérica”, aclara el vicepresidente mundial de FIABCI y expresidente de FIABCI España.

Por último, los expertos consultados ponen sobre la mesa otro factor más: el atractivo de las ‘Golden Visa’, el programa que da la residencia al comprador y su núcleo familiar en compras de al menos 500.000 euros.

“La inflación hace imposible generar rendimiento de la inversión en sus países de origen. Además, la creciente inestabilidad política ha motivado al inversor a buscar tranquilidad fuera de sus fronteras, aunque muchos también apuestan por el sur de Estados Unidos. La facilidad del idioma y la similitud en la cultura son los elementos que hacen que se decidan por España, además del reclamo que supone la obtención de la Golden Visa. Aunque su objetivo no es obtener el permiso de residencia, sí que agradecen la facilidad y finalmente hacen crecer sus inversiones hasta el medio millón”, resume la fundadora y CEO de Inviertis.

Qué tipo de operaciones protagonizan

Las fortunas procedentes de Perú y Chile están protagonizando diferentes tipos de operaciones en España: desde particulares que deciden comprar de forma directa viviendas para su uso y disfrute hasta inversores que adquieren viviendas u otros activos como locales comerciales para alquilar a largo plazo. También hay ‘family office’ que entran en fondos o en el capital de empresas de diferente índole e incluso algunos están interesados en la promoción de proyectos residenciales y de activos turísticos.

“Hay de todo. Hay capital que entra en vehículos con tickets más pequeños e inversores que prefieren inversión directa en operaciones de mayor tamaño”, explica Teresa Marzo, CEO de la gestora de inversiones inmobiliarias Elix.

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Compras directas de inmuebles

En líneas generales, los expertos destacan las compras directas de inmuebles se realizan con recursos propios (es decir, sin financiación bancaria), que delegan la gestión de los activos y que tienen preferencia por las zonas ‘prime’ de las grandes ciudades y la costa mediterránea. Es decir, buscan inmuebles de calidad en zonas consolidadas de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga. En la capital, por ejemplo, una ubicación muy demandada es la zona del barrio de Salamanca.  

Desde Berkshire Hathaway HomeServices aseguran que el perfil más habitual en su caso es el de “familias que buscan un inmueble en el centro de Madrid con el objetivo de disfrutar de la capital cada vez que la visitan y es que, en el caso específico de Madrid, encuentran una ciudad con muchas opciones en cuanto a ocio, restauración o cultura, sin olvidar el clima o la gastronomía, por lo que también se sienten muy atraídos. Estos clientes, cuando no dan uso a su vivienda buscan sacar una rentabilidad que, como mínimo, sirva para pagar los gastos. En el caso de los inversores, lo que demandan es obtener una excelente rentabilidad al inmueble, mientras que los ‘family offices’ quieren entrar en el mercado inmobiliario de la mano de un socio local, o por su cuenta, ya que en muchos casos ya son constructores en su país de origen y conocen el sector”.

Al margen de la vivienda, también cierran transacciones en el sector ‘retail’ que, como sostiene Nacho Castella, director general de Cat Real Estate, “es atractivo para este tipo de inversores que actúan con mucha liquidez propia. En Barcelona varias operaciones hemos cerrado con ‘family office’ locales. En el 80% de los casos sin financiación y, sobre todo, hemos comprado locales comerciales”. No obstante, Castella puntualiza que el sector residencial es en el que se sienten más seguros.

Inversiones en ‘equity’, empresas, deuda…

Además de la compra directa de inmuebles, muchas fortunas chilenas y peruanas están invirtiendo en ‘equity’, en negocios, deuda e incluso en el sector de la promoción para desarrollar diferentes proyectos: desde viviendas a hoteles o ‘hubs’ logísticos.

“Estos grupos han estado centrados tradicionalmente en activos muy conservadores, muy bien ubicados y con contratos de arrendamiento a largo plazo, donde lo que buscan principalmente es la preservación de valor de sus inversiones. Sin embargo, recientemente estamos viendo cómo algunos están apostando por inversiones de un mayor valor añadido, en dónde apoyados por el conocimiento de socios locales y por un horizonte temporal de inversión más amplio, están apostando por la promoción de suelos con gestión urbanística pendiente y la compra de deuda 'distressed'”, explica el directivo de Colliers.

Dentro del mundo de la promoción, desde Foro Consultores Inmobiliarios detallan que, en algunos casos, “entran en desarrollos de promociones en buenas zonas. Se instalan aquí y el ‘expertise’ de su país lo aplican a España trabajando con empresas españolas o compitiendo con ellas, tanto en viviendas para vender (build to sell) como en promociones destinadas al alquiler (build to rent)”.

Por su parte, el CEO de MAZABI pone otro ejemplo. “Ya no sólo muestran interés por invertir en vivienda, sino que también están ejecutando inversiones en otro tipo de activos inmobiliario y están comprando participaciones de empresas que les resultan estratégicas y consideran que tienen potencial, incluso de equipos de fútbol. Por citar uno, un ‘family office’ de origen peruano adquirió hace unos años la empresa especializada en productos para animales Kiwoko, quienes de hecho tienen un centro en la calle Velázquez, 136 (en plena milla de oro de Madrid,) en un activo que forma parte de la cartera de Silicius Real Estate, la socimi que gestionamos”.

En el caso de la promoción, también hay casos de inversión “en proyectos de construcción de promoción inmobiliaria de activos de uso turístico como hoteles y apartamentos vacacionales”, tal y como destaca el vicepresidente mundial de FIABCI y expresidente de FIABCI España.

Pero añade que también hay casos de inversiones en ‘equity’ (es decir, aportaciones de capital), de compras de edificios para vender a ciudadanos de sus países de procedencia y de operaciones centradas en el sector logístico. Un ejemplo es la compra de un terreno de 130.000 m2 que selló en abril de 2022 la firma chilena Frontal Trust en Albacete, junto a la fábrica de Airbus, con el objetivo de desarrollar un hub logístico para la empresa Airbus Helicopters. “Aprovechó el buen momento del e-commerce en España y está estudiando varios proyectos más, en un momento idóneo para invertir en negocios industriales”, insiste Ramón Riera.

Y concluye que “en definitiva, peruanos y chilenos están abiertos a una amplia variedad de opciones de inversión en el mercado inmobiliario español, desde la adquisición de propiedades individuales hasta la inversión en proyectos de mayor envergadura. Las operaciones son muy variadas y dependen en gran medida de las necesidades y objetivos de cada caso particular”.

Una tendencia al alza por el ‘efecto llamada’

A pesar de la creciente apuesta de las fortunas peruanas y chilenas por el inmobiliario español, el peso de estas nacionalidades en el mercado todavía es muy reducido. De las procedentes de Latinoamérica, por ejemplo, tienen más protagonismo como la mexicana, la venezolana o la colombiana. Aun así, los países de donde procede la mayor parte de la inversión son Reino Unido, Alemania, Francia y EEUU, entre otros. Pero todo apunta a que la tendencia al alza se mantendrá. 

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En este sentido, desde Berkshire Hathaway explican que actualmente “son muchos los clientes latinoamericanos que apuestan por invertir en España, pero si nos ceñimos a este caso concreto, chilenos y peruanos no son los principales actores. En este momento, tanto mexicanos como colombianos son los que copan los primeros puestos. No obstante, sí creemos que en un futuro tendrán un papel más protagonista en el porcentaje de inversores. Sin duda, España siempre ha sido un país atractivo en el que invertir y este tipo de tendencias refuerzan esa idea”.

De hecho, los expertos consultados también afirman que están entrando en el mercado inversiones procedentes de Argentina, Panamá e incluso Ecuador, además de Chile y Perú. Una tendencia que también se ha visto motivada por los convenios que han firmado asociaciones y federaciones inmobiliarias españolas con sus homólogas latinoamericanas. “Esto facilita mucho el salto de los inversores a nuestro país por confianza y seguridad jurídica”, explica el vicepresidente mundial de FIABCI, quien también prevé que el peso de esas nacionalidades, pese a ser aún residual, siga incrementándose con el paso del tiempo.

Una opinión que coincide con la de Cat Real Estate, que concluye que “el motivo es claro. Aquí encuentran la seguridad jurídica que no tienen en sus países, mismo idioma (esto es vital) y cultura similar. Esto provoca que los inversores latinoamericanos les encante invertir aquí. En los próximos meses la previsión es que esta demanda incluso aumente por el ‘efecto llamada’, al ver que invertir aquí es seguro y rentable”.