Beneficios fiscales en el alquiler: la lucha por la igualdad entre alquiler turístico y tradicional

En la actualidad, la Agencia Tributaria ha establecido una doctrina administrativa que perjudica a los arrendamientos turísticos y de temporada en comparación con los arrendamientos de vivienda tradicionales en términos de beneficios fiscales. Sin embargo, con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda 12/2023, esta situación podría cambiar, tal y como señala José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. En su opinión, el alquiler turístico y el alquiler de temporada deberían disfrutar de los mismos beneficios fiscales en el IRPF que el alquiler tradicional por varias razones.

Diferencias entre rendimientos de actividades económicas o del capital inmobiliario

La diferencia clave en la tributación se encuentra en el IRPF, específicamente en el ámbito de los rendimientos del capital inmobiliario. Una de las principales ventajas fiscales, la reducción sobre el rendimiento neto, se aplica solo a los rendimientos del capital inmobiliario y no a los arrendamientos que generan rendimientos de actividades económicas.

"Los propietarios que se dediquen al arrendamiento de vivienda tradicional harán bien tributando por las rentas obtenidas en concepto de rendimientos del capital inmobiliario. Ello es bien sencillo, y sólo bastará con no contar con una persona contratada a jornada completa para la gestión de dichos arrendamientos", sostiene Salcedo.

Reducción en el IRPF en caso de arrendamiento de vivienda

La interpretación restrictiva de la Agencia Tributaria se basa en la aplicación supletoria de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que define la vivienda como una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esta interpretación excluye los arrendamientos turísticos y de temporada, alegando que no satisfacen la necesidad permanente de vivienda.

En opinión del socio director de Salcedo Tax Litigation, el motivo por el que Hacienda niega está deducción es porque considera que, para determinar el concepto de vivienda, hay que acudir a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Ello es especialmente sorprendente, teniendo en cuenta que el artículo 23.2 de la Ley del IRPF no realiza remisión alguna a otra normativa, para concretar dicho concepto de vivienda.

Y dicha remisión a la normativa de arrendamientos urbanos es la que permite restringir la aplicación de la reducción a unos cuantos privilegiados. Y es que sólo se considerará «arrendamiento de vivienda», el previsto en el artículo 2.3 de la Ley 29/1994. Es decir, el «que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.»

Esto significa que quedan fuera de este beneficio fiscal el alquiler de temporada y el turístico. La Agencia Tributaria niega sistemáticamente la aplicación de la reducción, ya que, en su opinión, este tipo de alquileres se corresponderían con el "arrendamiento para uso distinto de vivienda", previstos en el artículo 3 de la Ley 29/1994.

Es más, la negativa de Hacienda se extiende incluso a los contratos de arrendamiento realizados entre estudiantes con una duración a veces de 10 u 11 meses. La Dirección General de Tributos tampoco lo considera arrendamiento de vivienda tradicional, en el sentido de que satisfaga la necesidad permanente de vivienda. 

Por qué Hacienda recurre a la LAU continuamente y no a la Ley del IRPF

José María Salcedo recalca que Hacienda siempre se remite a la LAU, porque ésta contiene un concepto de vivienda más restrictivo. Además, Hacienda adopta una interpretación finalista, atendiendo al espíritu de la norma que introdujo en su día la reducción en el IRPF. "La respuesta a esta cuestión la tenemos en la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, (TEAC) de 8-3-2018, dictada en unificación de criterio, en la que el Tribunal se remitió al artículo 12.2 de la Ley General Tributaria (LGT), cuando dispone que "en tanto no se definan por la normativa tributaria, los términos empleados en sus normas se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual, según proceda". 

En definitiva, la remisión a la LAU queda, en opinión del TEAC, plenamente avalada por el carácter supletorio del derecho común, en materia tributaria, y por ofrecer esta norma un concepto de vivienda restrictivo, en línea con el objetivo de la reducción del IRPF, que es el de favorecer el acceso a la vivienda permanente, lo que excluye el alquiler turístico y de temporada. 

La nueva Ley de Vivienda incluye un nuevo concepto de vivienda

Con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda 12/2023, se introduce un nuevo concepto de vivienda (artículo 3) que se aplica a los efectos de la ley, y no exige que la vivienda sea ocupada con carácter habitual o permanente. Esto podría permitir la aplicación de la reducción fiscal a los arrendamientos turísticos y de temporada, tal y como explica José María Salcedo.

La nueva ley busca estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, pero no necesariamente está diseñada para declarar la guerra al alquiler turístico y de temporada. La falta de una mención expresa de la necesidad de que la vivienda sea ocupada con carácter habitual y permanente en la nueva definición de vivienda, aplicable a las reducciones fiscales, es un argumento a favor de la aplicación de estas reducciones a los arrendamientos turísticos y de temporada.

La nueva legislación también incluye reducciones fiscales para arrendamientos en los que se presume que la vivienda no será ocupada con carácter habitual o permanente, como en el caso del alquiler social o la vivienda social de emergencia. En concreto, la nueva reducción del 70%, que se aplica al arrendamiento por Administraciones Públicas o entidades sin ánimo de lucro para el alquiler social, y para el "alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.» Hay que recordar que el alquiler social incluye también el de la denominada como «vivienda social de emergencia», definiéndose ésta (artículo 3.f.1º de la Ley 12/2023) como «aquella vivienda social que esté destinada a atender situaciones de emergencia, ofreciendo solución habitacional a corto plazo y de forma temporal".

Por último, la propia Ley 12/2023 introduce una nueva reducción del 50% (un 10% inferior a la vigente hasta la fecha), aplicable "en cualquier otro caso". Es decir, cuando no se cumplan los requisitos para aplicar las reducciones del 90%, 70% o 60%.

En definitiva, no se excluye que haya otros arrendamientos de vivienda (según la definición del artículo 3.a de la Ley 12/2023), que pudieran beneficiarse de la reducción, aunque sea en su importe mínimo del 50%. Y en opinión de José María Salcedo, éste debiera ser el caso de los arrendamiento de temporada o de uso turístico.

En resumen, para el socio director de Salcedo Tax Litigation es posible defender la aplicación de las reducciones fiscales al alquiler turístico y de temporada, aunque es probable que la Agencia Tributaria no lo acepte de inmediato. Los contribuyentes pueden optar por aplicar la reducción y recurrir cualquier liquidación que reciban, o pueden no aplicar la reducción y posteriormente solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos. Esta es una cuestión que debe considerarse con asesoramiento profesional, especialmente si se espera una litigación tributaria.