Vivendex: “Eliminar los honorarios de las APIS sin supervisión en las operaciones conlleva graves problemas”

Francesc Quintana es el CEO y fundador de la firma Vivendex. En una entrevista para idealista/news, Quintana, una de las voces con más trayectoria del inmobiliario en Barcelona, nos habla sobre la transformación del sector y el porqué los agentes inmobiliarios cada vez están más profesionalizados: conocen más el sector y están más cerca del cliente y de sus necesidades. No obstante, también critica una de las decisiones más polémicas del gobierno de cara a los agentes inmobiliarios de los últimos años: “Eliminar los honorarios de las APIS y que no haya supervisión en las operaciones conlleva problemas de forma”.

Hablemos de los orígenes y el presente de Vivendex ¿Cuál es tu experiencia en el sector inmobiliario residencial y retail en Barcelona?

El área residencial de Vivendex nació a mediados de 2006. En ese momento había un “boom” inmobiliario absoluto, buscando aprovechar mi experiencia de 10 años en el sector. Empezamos con un equipo de siete personas, pero en ningún caso vimos venir el crack que llegaría en 2008. Después de unos años muy complicados nos fuimos reinventando, hasta llegar al punto dónde estamos ahora. El área retail nace en 2021 cuando Miguel Rodríguez y Joaquín Alcaina deciden integrar su marca Tasa Locales a nuestra estructura, para aprovechar la visión más tecnológica e inquieta de VIVENDEX con su know how en un sector tan específico como es el retail.

¿Cómo describirías la situación actual del mercado inmobiliario español y catalán?

Sumamente compleja. Desde el punto de vista compraventa, el año 2022 ha estado marcado por el incremento espectacular de los tipos de interés, con un frenazo de casi un 25% de las ventas. Pero al contrario de lo que muchos podrían esperar, en vez de caer los precios, ha desaparecido la oferta, por lo que los precios (aunque ligeramente) han seguido subiendo.

El alquiler también es muy complejo, pero por otros factores. La escasez de oferta en general, y a precios mínimamente asequibles en concreto, sumado a la famosa ley de vivienda que ha provocado el efecto contrario de lo que supuestamente esperaba, hace que este mercado se encuentre en situación dramática, sin oferta, con muchísima demanda y generando un problema social que va en aumento.

¿Cuáles son las tendencias más destacadas en el mercado inmobiliario en la actualidad?

De puertas adentro, las inmobiliarias más inquietas estamos apostando por sumar procesos con Inteligencia Artificial, para optimizar proceso como edición de fotos, de textos, de vídeos, Home Staging y reformas completas virtuales. Somos conscientes de que dominar las nuevas herramientas puede generar una ventaja competitiva importante frente a la competencia.

“Convertir la vivienda en un arma electoral es un juego peligroso que no beneficia a nadie”

De puertas hacia afuera, los clientes cada vez están más informados y quieren más y mejor servicio, por lo que es labor de los agentes poner en valor nuestro trabajo y hacer que nos lo paguen.

¿Qué perspectivas hay para el mercado inmobiliario en el corto y largo plazo?

Esta es una pregunta que siempre es compleja, pero quizás ahora más que nunca. Creo que 2024 será un buen año para el mercado, con transacciones cercanas a las del 2023, lejos de récord, pero con un muy buen volumen, tipos ligeramente a la baja, y si seguimos con escasez de oferta, precios ligeramente al alza. Pero creo que será complejo para muchas agencias, pues, si no se adaptan y ofrecen más valor a estos clientes cada vez más exigentes, no conseguirán rentabilidad y tendrán que cerrar.

¿Qué papel desempeñan los fondos de inversión en la gestión de activos inmobiliarios en Barcelona?

Creo que podemos hablar de dos tipos de fondos: Por un lado, los que controlan los servicers (antiguas inmobiliarias de los bancos), intentando desinvertir, pero cada vez con un producto peor. Y, por otro lado, los que deberían gestionar grandes carteras de alquiler; estos, desgraciadamente, son minoritarios, y digo desgraciadamente porque un gran pacto pro vivienda debería contar con ellos para desarrollar un parque considerable de alquiler, tanto asequible como a precio de mercado.

¿Cómo ha impactado el ‘proptech’ en el sector inmobiliario en los últimos años?

De manera muy positiva. Muchos profesionales inmobiliarios hemos comenzado a familiarizarnos con el término proptech, especialmente de la mano de las inmobiliarias “low cost”. Aunque estas no tienen una gran cuota de mercado, han encontrado su nicho. Sin embargo, a raíz del boom de la inversión en startups, han llegado muchas empresas que ofrecen soluciones tecnológicas muy interesantes, especialmente aquellas que nos ayudan a los empresarios u ofrecen valor a nuestros clientes. Por ejemplo, firma digital, virtualización de espacios, big data… En este momento, creo que sería imposible ofrecer el servicio sin estas innovaciones.

¿Qué importancia tiene el Home Staging en la comercialización de propiedades en Barcelona?

El Home Staging, en general, es un concepto ampliamente desconocido o conocido pero ignorado, no solo en Barcelona, sino en general. Las viviendas que han pasado por un proceso de Home Staging se venden muchísimo más rápido y a un precio de cierre mayor. Es un hecho probado, pero todavía nos cuesta muchísimo convencer a los propietarios para que utilicen el servicio.

“El público ‘expat’ en Barcelona tensa los precios del alquiler al alza”

¿Cuáles consideras que son los retos más importantes a corto plazo para el sector inmobiliario en la región?

Para un gran número de inmobiliarias será el cambio de modelo, del perseguido de agentes autónomos a otro distinto.  En general conseguir una propuesta de valor diferencial que nos dé acceso a producto, y con ello más volumen de ventas.

¿Qué aspectos de la Ley de Vivienda son relevantes para el mercado inmobiliario en Cataluña? ¿Crees que le beneficia o frena su desarrollo?

Creo que la vivienda es un problema grave y necesita acción, pero también considero que convertirlo en un arma electoral es un juego peligroso que no beneficia a nadie. No estoy a favor de imponer límites de precios al alquiler, que quizás sea la cláusula más controvertida de la ley junto con los honorarios. Sin embargo, sí creo que un intervencionismo que garantice seguridad para los propietarios, en su mayoría pequeños ahorradores, y que permita un aumento moderado en la renta vinculado a beneficios fiscales, podría suponer un gran paso hacia adelante. Desgraciadamente ahora tenemos el problema de muchos propietarios buscando alternativas (media estancia, uso distinto…), que no hace más que generar confusión y problemas.

¿Cómo afecta la carencia de viviendas de protección oficial (VPO) al mercado inmobiliario en Barcelona?

La falta de política de vivienda en general, tanto para la propiedad como para el alquiler, afecta a todas las ciudades, pero especialmente a la más grandes. Cada vez vemos más crispación en la población y posturas radicales, lo que me hace prever que habrá problemas graves en un futuro si no se abordan de manera efectiva. El problema de la vivienda no se arregla a corto plazo, sino a través de un gran pacto a largo plazo, con acciones que también busquen resultados a corto (fondo social, cambios de uso…) y con la intervención de todos los actores del mercado.

¿Cuál es el impacto de la falta generalizada de oferta en el sector inmobiliario en el mercado de alquiler y compraventa?

Al igual que con cualquier otro producto, la escasez de oferta conduce a un aumento en los precios. En el caso del alquiler, si se topan los precios, se crea un filtro en el que solo ganan los más pudientes, dejando fuera a los más necesitados.

¿Cuáles son los conflictos habituales en los procesos de compraventa de propiedades en Barcelona?

El reto de los agentes inmobiliarios es convencer a los propietarios para salir a la venta con un precio de mercado, pero siempre teniendo en cuenta que tampoco somos gurús y que el precio puede variar dentro de ciertos márgenes. Por ello, considero que un estudio previo, tanto jurídico como físico, junto con un plan de comercialización sólido, garantizaría el éxito y evitaría conflictos.

¿Cuál es tu opinión sobre la polémica por los honorarios de las agencias inmobiliarias y cómo afecta al mercado?

Nos está trayendo muchísimos problemas. En un mercado tan saturado por la escasez de oferta, los propietarios no comprenden por qué deben asumir este coste, aunque reciban una gran parte de los servicios y los inquilinos también se beneficien de estos. En muchos casos, hacen propuestas deshonestas o buscan saltarse la norma, cosa que no consiguen, pero generan tensiones extra muy evitables.  Parte de las operaciones se están haciendo sin la supervisión de un profesional, y ya nos estamos encontrando con problemas de no ingreso de la fianza, problemas con los cambios de nombre, etc.

¿Qué medidas crees que podrían implementarse para mejorar la oferta de vivienda en Barcelona?

Hay muchas ideas que se están debatiendo desde hace tiempo, algunas de ellas muy complejas pero que a largo plazo podrían ser muy interesantes. Por ejemplo, la idea de cubrir vías de comunicación, como la Diagonal en el nudo de conexión con Esplugues, para generar más “suelo” para la construcción de viviendas. Aunque pueda sonar algo chocante, he visto bocetos de esta propuesta y podría ser espectacular.

Otras soluciones más cercanas pasan por facilitar el cambio de uso de espacios comerciales a residenciales, no solo de locales, sino también de muchas oficinas.

Por último, debemos entender el problema habitacional de Barcelona, no desde el punto de vista de ciudad, sino verlo desde el punto de vista de área metropolitana. Habría que generar una red de comunicaciones fiable y asequible que motive a muchas personas a residir a 20-40 km del centro, pero sabiendo que puede llegar en poco tiempo y con mucha periodicidad.

¿Cómo ha evolucionado el mercado de alquiler en Barcelona en los últimos años y cuáles son las tendencias actuales?

En cuanto a oferta, la situación es preocupante, ya que la demanda sigue en aumento, especialmente con la creciente presencia de un público expatriado, que también tensa los precios al alza.

Desde el punto de vista flex (coliving, alquiler temporal…) ha mejorado mucho en oferta, y también en atractivo. Lamentablemente, este tipo de soluciones no contribuyen a reducir los precios ni a mejorar la disponibilidad de viviendas.

“Mientras sigamos adoptando políticas tan partidistas y cortoplacistas, no lograremos avanzar”

El reto que tenemos delante para los próximos años pasa a corto plazo por conseguir aumentar la oferta, lo cual es complicado sin una visión a largo plazo. A medio plazo es necesario generar oferta para la generación del baby boom, y las soluciones de senior living están ahora en boca de todos.

¿Qué factores crees que influyen más en la fluctuación de precios en el mercado inmobiliario en Barcelona?

El factor principal es la oferta. En Barcelona hay una escasez de oferta muy grande; los proyectos importantes están prácticamente agotados, con áreas como Zona Franca en proceso de comercialización y Sagrera con retrasos. Sin más reservas de suelo, es necesario ser más creativos. Sin opciones, en un mercado atractivo para extranjeros con mayor capacidad económica que los residentes locales, los precios solo pueden ir al alza.

¿Qué oportunidades de inversión inmobiliaria ves en el mercado actual?

Barcelona siempre es una muy buena opción para el inversor defensivo que no busque tanto la rentabilidad, sino un recorrido de valor y garantía de liquidez.

Si priorizamos la rentabilidad y contamos con un presupuesto más limitado, existen otras poblaciones igualmente atractivas, como Reus. Estas alternativas son muy interesantes y más que recomendables.

¿Cómo puede el gobierno local fomentar un mercado inmobiliario más sostenible y accesible en Barcelona?

Las políticas de vivienda están trasladadas a los gobiernos autonómicos, pero marcadas por las limitaciones estatales. Mientras sigamos adoptando políticas tan partidistas y, sobre todo, cortoplacistas, no lograremos avanzar. Necesitamos una visión a largo plazo, valentía para implementar proyectos ambiciosos, apostar por la movilidad como una solución para mejorar la habitabilidad y dejar de usar la vivienda como arma electoral.

¿Cuáles son las áreas de Barcelona que consideras más prometedoras en términos de inversión inmobiliaria?

Depende de lo que busquen los inversores. Sin buscan un activo muy líquido (fácil de vender), las zonas más consolidadas como Sant Gervasi, Eixample o Les Corts siempre son opciones seguras. Para aquellos más dispuestos a asumir riesgos en busca de una mejor rentabilidad, otras áreas como Sants o El Clot pueden ser la solución.

¿Qué recomendaciones darías a los inversores interesados en el mercado inmobiliario de Barcelona?

Que no tengan miedo de la Ley de Vivienda, que invertir en inmobiliaria en una gran ciudad siempre es un valor refugio y seguro. A largo plazo es muy difícil equivocarse comprando vivienda.