La AHE prevé más subidas del precio de la vivienda por el desequilibrio del mercado

Se avecinan más subidas del precio de la vivienda y un mayor protagonismo de las hipotecas fijas y mixtas.

Este es el panorama que dibuja la Asociación Hipotecaria Española (AHE) de cara a los próximos meses, que estarán marcados por una reactivación del mercado, una demanda residencial superior a la oferta que traerá más subidas de precios y una mejora de las condiciones financieras ante las potenciales bajadas de los tipos de interés por parte del BCE.

El documento afirma que "el mercado inmobiliario está mostrando señales tímidas de recuperación en estos primeros meses del 2024, tras un 2023 que, aunque registró cifras sólidas en términos absolutos y superiores a los niveles previos a la pandemia, en términos relativos presentó una variación negativa al calor del progresivo incremento de los tipos de interés" y recuerda que "lo que se viene observando desde hace años es una participación relativamente baja de la vivienda nueva sobre el parque transaccionado. La promoción de viviendas encara algunas dificultades derivadas de la escasez de suelo finalista y la elevada duración del proceso de planificación y gestión urbanística, lo que demora la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios". 

Un escenario que, según la AHE, "pone de relieve uno de los principales desafíos a los que se enfrenta el mercado español, donde la demanda supera ampliamente la oferta disponible de viviendas. Así, mientras sigan existiendo estos desequilibrios, más severos en los mercados económicos y turísticos más dinámicos, se espera que los precios residenciales sigan apuntalando el crecimiento en el que lleva inmerso el mercado desde aproximadamente 2015". 

El estudio insiste en que "la elevada proporción de compraventas de viviendas usadas frente a viviendas nuevas debido a la persistente falta de oferta refleja un problema grave de accesibilidad en el mercado inmobiliario español", y lamenta que "la actividad inmobiliaria va a seguir muy condicionada por la falta de suelo disponible, el encarecimiento de los costes de producción, la lentitud en los procesos urbanísticos de calificación y desarrollo del suelo, y la falta de iniciativas públicas efectivas para fomentar la expansión de la oferta".

Y añade que "la combinación de todos estos factores dificulta que, en el corto o medio plazo, la oferta de viviendas vaya a aumentar de forma significativa como para dar respuesta a una demanda creciente. Esta situación va a seguir generando tensiones en el mercado residencial, que se trasladarán tanto al mercado de compraventa como al de alquiler, donde se espera que los precios sigan avanzando". Para hacer frente a este problema, recomienda poner en marcha "políticas integrales que fomenten ampliar el parque de viviendas disponibles y mejoren la asequibilidad del mercado inmobiliario para todos los segmentos de la población". 

Mejora del mercado hipotecario

De cara a los próximos meses, la Asociación Hipotecaria Española también pronostica una recuperación gradual del mercado hipotecario y que la llegada de las bajadas de los tipos de interés reactive parte de la demanda, que ha estado 'congelada' a la espera de unas mejores condiciones de financiación. 

"El mercado hipotecario parece que empieza suavemente a retomar el vuelo después de la
desaceleración observada en 2023, cuando el número de hipotecas residenciales cayó un 18,5%. En estos cuatro primeros meses del año en curso, la caída ha sido más leve, con un descenso del 1,8%. El comportamiento algo irregular que ha presentado la actividad hipotecaria hasta ahora, aunque mostrando signos de recuperación, podría encaminarse hacia una senda más positiva en los próximos meses, considerando que una parte de la población podría estar a la espera de unas condiciones financieras más favorables para tomar la decisión de compra", recalca el documento.

La asociación asegura que el entorno financiero ya vendría anticipando parcialmente esta flexibilización del ciclo monetario, incluso antes de que el BCE recortara los tipos de interés en un cuarto de punto a principios de junio (hasta situar el precio del dinero en el 4,25%). Prueba de ello es que "los tipos de interés ofertados por las entidades durante el año en curso (3,5% en abril de 2024) se han situado en valores ligeramente inferiores a los de finales del año pasado (3,8%) y por debajo de la cotización del euríbor, que oscila en torno al 3,7%". 

Dentro de esta tendencia, la AHE espera que las hipotecas fijas y mixtas sigan siendo las reinas del mercado. De hecho, afirma que sus contrataciones mantienen un creciente aumento, llegando a representar casi el 88% del nuevo flujo crediticio en abril de 2024.

"Además del entorno de ofertas competitivas, este aumento responde a la mayor estabilidad que ofrecen ambos segmentos de crédito en el medio o largo plazo tanto a los consumidores, quienes se benefician de una planificación financiera más certera durante, al menos, los primeros años de vida del préstamo, como a las entidades en un contexto de expectativas de disminución de los tipos de interés". Así, el estudio insiste en que los préstamos mixtos y fijos "se perfilarán como los grandes protagonistas del mercado, aportando mayor estabilidad al sistema". 

Caída moderada del saldo hipotecario

Otra de las previsiones que maneja actualmente la Asociación Hipotecaria Española es la moderación en la caída del stock hipotecario, que en los últimos dos años se está viendo lastrado tanto por la menor concesión de préstamos para la compra de vivienda como del aumento de las amortizaciones anticipadas de las hipotecas por parte de los consumidores en un momento de subida de los intereses y con unos productos financieros de ahorro ofreciendo rentabilidades escasas. 

"Ya no se esperan más subidas de tipos de interés; en el peor de los casos, asistiremos a una estabilización de éstos, aunque en el horizonte de los próximos años parece más plausible una relajación gradual de las condiciones financieras. Esto respaldará que gradualmente vaya cogiendo tracción la actividad hipotecaria y que, en particular, recupere parte del protagonismo perdido durante el ciclo de endurecimiento monetario el colectivo del primer acceso, caracterizado por contar con menos recursos para asumir, íntegramente o al menos una parte, la compra por cuenta propia, frente a otros participantes del mercado, como inversores o extranjeros, que cuentan con una mayor holgura económica. Además, a medida que se clarifique la hoja de ruta del BCE y los tipos de interés muestren descensos más significativos, es probable que aflore una parte de la demanda que estaba pendiente de un cambio de ciclo", detalla el documento.

Actualmente, la AHE constata una caída neta de las exposiciones residenciales más comedida (-2,3% en abril de 2024) frente a los máximos registrados en 2023 (-3,4% en agosto de 2023), mientras que la expectativa de futuras rebajas en los tipos de interés sugiere que la desaceleración en las exposiciones crediticias vaya en aumento. "Esto significa que, aunque el saldo siga experimentado caídas, este retroceso será más contenido en relación con el ciclo anterior de tipos más elevados", añade.

Por tanto, concluye la asociación, la reactivación en las nuevas contrataciones, junto con una tendencia más moderada en los reembolsos anticipados de capital, "podría contribuir a una moderación en la evolución negativa de los saldos crediticios hipotecarios, sugiriendo una perspectiva estable y potencialmente positiva para el sistema financiero".