La cara y cruz de la industrialización de viviendas: más barata y rápida, pero sin suelo finalista

Las casas prefabricadas están en boca de todos… hasta en la del Gobierno y la oposición. Tanto la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, como el Partido Popular han visto en la industrialización de viviendas una posible solución para paliar los graves problemas de vivienda de España.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, en una visita a la empresa de construcción modular ANRO, hizo pública su confianza en la construcción de viviendas sostenibles, de calidad y de bajo coste con el objetivo de que la ciudadanía no tenga que destinar más del 30% de sus ingresos a cubrir esta necesidad.

Construir viviendas asequibles de forma industrializada podría reducir los costes y los tiempos de entrega, al tiempo que fomenta la edificación de edificios altamente sostenibles. Pese a las esperanzas volcadas en las casas prefabricadas, no se ha hecho público ningún proyecto tangible. 

Sin embargo, ¿sería esto posible? ¿Es una buena idea apostar por la industrialización de casas para paliar los problemas de vivienda de España? ¿Qué retos existen? Esto es lo que opinan los expertos del sector.

Casas prefabricadas para paliar la falta de vivienda accesible

“En el pasado, se utilizaron este tipo de construcciones, para ayudar con los problemas de vivienda: las UVA de Madrid o, en menor medida, los “sankis” (casas prefabricadas que se construyeron en Orcasitas). Si se hacen con una calidad aceptable, puede ser una pequeñísima ayuda para resolver el gran problema de carencia de viviendas existente”, comenta a idealista/news Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, una de las voces más con más renombre en Sociología Urbana, Urbanismo y Población.

“La industrialización es, sin duda, una de las soluciones al problema de accesibilidad a la vivienda que tenemos en nuestro país. Es la oportunidad para hacer frente a muchos de los retos del inmobiliario. La edificación ‘offsite’ responde a un innovador sistema constructivo que está reinventando la industria. Ayuda a optimizar los recursos, empleando la última tecnología y produciéndose en un entorno controlado (en fábrica) y con procesos robotizados. Reduce los plazos, los costes y la siniestralidad laboral”, apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Cuántas viviendas hacen falta para aliviar la escasez

“Según la Confederación Nacional de la Construcción, España presenta un déficit habitacional significativo, con estimaciones que apuntan a la necesidad de construir 150.000 viviendas nuevas al año. Sin embargo, el plan estatal actual solo contempla la construcción de 25.000 viviendas anuales. En este contexto, la vivienda industrializada se posiciona como una alternativa prometedora para abordar el problema de acceso a la vivienda en España, ofreciendo ventajas técnicas y económicas que la convierten en una opción atractiva tanto para el sector inmobiliario como para los usuarios finales. Su principal fortaleza radica en la eficiencia y rapidez de construcción, que acorta los plazos de ejecución y aumenta significativamente la oferta de la vivienda para atender la demanda actual y futura”, explica Rubén Cánovas, director adjunto de ANRO, la empresa de construcción industrializada que recientemente visitó la ministra de Vivienda y Agenda Urbana.

“Según el último informe publicado por el Banco de España, hacen falta unas 600.000 viviendas hasta 2025. En la actualidad, se construyen alrededor de 90.000 viviendas anuales, mientras que se crean 275.000 hogares al año. Unas cifras que ponen de relieve que la insuficiente producción está incrementando el desequilibrio que ya existía entre oferta y demanda y que se irá agravando si no se ponen en marcha medidas que palien esa falta de oferta”, comenta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la APCE.

“Hay que ser ambiciosos y recuperar las políticas de acceso, tanto en compra como alquiler, que generen una base de vivienda al alcance de todos. No obstante, no podemos incrementar la demanda sin resolver la oferta. Esto no es una partida en solitario, es un juego en equipo donde todos los agentes tenemos que estar coordinados”, agrega el presidente de la APCE.

¿Por qué ahora este interés por parte del Gobierno en las casas prefabricadas y la industrialización?

“Actualmente, el Gobierno parece estar centrado en mejorar la accesibilidad de la vivienda y ser consciente de que la industrialización es una acertada solución a corto y medio plazo. Esta atención reciente puede deberse a la necesidad urgente de resolver la crisis de vivienda, así como alcanzar los objetivos de sostenibilidad”, comenta Rubén Cánovas.

Las ventajas de la construcción industrializada aplicadas a nivel residencial

“La industrialización de la promoción residencial trae consigo otras múltiples ventajas: reduce los plazos de entrega de las viviendas, mejora la calidad de ejecución con una precisión milimétrica en los acabados y respetar el medioambiente con un sistema constructivo que apenas produce residuos, lo que supone una menor huella de carbono”, comenta José María Quirós, delegado de Industrialización en AEDAS Homes, la primera promotora en impulsar a gran escala la promoción ‘offsite’.

“Estamos convencidos de que la forma más lógica de construir hoy en día es a través de la industrialización. La construcción tradicional se convertirá en un artículo de lujo debido a la imposibilidad de su industrialización, reservada para aquellas construcciones señoriales de piedra y trabajos de artesanía locales. La construcción tradicional generalmente se traduce en tiempos muy largos y difíciles de controlar, ineficiencias y modificaciones de presupuesto. Por experiencia propia, la única manera de asegurar una construcción ágil, eficiente y de calidad es mediante la industrialización”, comenta Ignacio de la Vega, arquitecto del estudio delavegacanolasso.

¿Es más barato construir de forma industrializada?

“La construcción industrializada, en comparación con la construcción tradicional, ofrece potenciales ahorros en costes que oscilan entre un 10% y un 15%. Con la construcción industrializada, tanto el diseño de la obra como los materiales, costes y tiempos de fabricación se establecen al inicio y se conocen desde un primer momento. Esto se materializa en una mayor seguridad financiera que conlleva una mejor gestión del proyecto y una mayor satisfacción para los clientes finales”, explica Rubén Cánovas, director adjunto de ANRO.

“La prefabricación de módulos en fábricas permite optimizar el uso de materiales, reducir desperdicios y minimizar errores, lo que se traduce en un ahorro significativo. Además, la planificación y coordinación del transporte de módulos minimizan los costes logísticos y optimizan el uso de recursos”, añade.

¿Y más rápido?

“Los tiempos de construcción pueden reducirse significativamente, en muchos casos en un 50% o más en comparación con los métodos tradicionales. Esta reducción es posible gracias a las ventajas de la prefabricación de módulos en entornos controlados, la estandarización de componentes, la menor dependencia de las condiciones climáticas y una mejor planificación y coordinación. Esta ventaja es crucial, ya que, según datos de idealista, durante el primer trimestre de 2024, por cada anuncio de alquiler publicado en su web, hay 27 familias interesadas de media”, señala Rubén Cánovas.

La construcción industrializada es más sostenible

“La construcción industrializada disminuye los residuos. Al ser un proceso estandarizado, evita el desperdicio de materias primas, y también reduce el impacto ambiental. Como dato revelador, sólo en los últimos cuatro años, el coste de construcción ha registrado incrementos del 30%”, detalla Gómez-Pintado.

“Sobre la sostenibilidad, mención especial merece la reincorporación de la madera a la construcción, un material que en su fabricación no sólo no emite CO2, sino que lo absorbe y almacena durante el crecimiento de los árboles. Volvemos a usar de nuevo la madera a través de la industrialización” comenta José María Quirós, delegado de Industrialización de AEDAS Homes.

Por muy rápido, barato o sostenible que se construya, si no hay suelo…

Por muchas ventajas en cuanto a coste, eficiencia o rapidez tenga la industrialización de viviendas, si no hay suelo disponible, se tiran por tierra. En ello coinciden todos los expertos entrevistados por idealista/news.

“El sector necesita una ley de seguridad jurídica en el urbanismo que garantice que vamos a tener suelo finalista en plazos razonables. En la actualidad, existe un problema de una magnitud impresionante del que venimos avisando en APCEspaña desde hace ya 14 años. A las dificultades de los jóvenes para acceder a una vivienda y la paralización del suelo, se unen como factores determinantes la curva demográfica y el flujo migratorio de nuestro país”, señala Gómez-Pintado.

“La disponibilidad de suelo es un factor clave para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario, y la construcción industrializada no es una excepción. Sin suelo urbanizado y con disponibilidad para su uso residencial, es imposible materializar las ventajas que este sistema ofrece. Agilizar los trámites urbanísticos, aprovechar el suelo público y regenerar áreas urbanas con el objetivo de crear suelo disponible donde construir, es un buen punto de partida para abordar la problemática del suelo”, opina el director adjunto de ANRO. 

“Es esencial la revisión y simplificación de la normativa para aprovechar el potencial de este método constructivo. Un marco legal, ágil y adaptado, permitirá su adopción, reconociendo sus ventajas respecto a los métodos tradicionales de construcción”, añade.

Desafíos de la industrialización para paliar el problema de vivienda

Pero la falta de suelo no es el único reto al que se enfrenta la industrialización de viviendas. Para que las esperanzas puestas por el Gobierno y la oposición sirvan de algo, hacen falta varias cosas. 

“Sobre los desafíos pendientes en torno a la industrialización, está el de la falta de tejido industrial, que al mismo tiempo supone una gran oportunidad de desarrollo económico y laboral; y también la adaptación de diferentes normativas, porque no es lo mismo construir ‘in situ' que ‘offsite’. Hacen falta cambios en legislativos, tanto en cuestiones burocráticas como en torno a la financiación de estos proyectos”, comenta el delegado de Industrialización de AEDAS Homes:

“Hay que facilitar instrumentos que fomenten la construcción industrializada y adaptar la financiación a los nuevos métodos de construcción. La financiación de los proyectos industrializados es un reto clave del sector. Nos enfrentamos a dos problemas: por un lado, la falta de inversión para montar estas grandes fábricas y, por otro, dar crédito a estos procesos de construcción. Necesitamos cambios legales que permitan la financiación fuera de obra y en ello estamos trabajando junto a la administración pública para que se den las modificaciones necesarias que permitan financiar estos sistemas constructivos”, señala Gómez-Pintado.

“Un gran obstáculo es la administración pública, ya que algunas licencias tardan años en concederse. No se debe a una cantidad excesiva de solicitudes, como podría ocurrir en Madrid, sino a la burocracia de pequeños municipios que, en lugar de recibir nuevos proyectos con los brazos abiertos por los ingresos que generan, ponen trabas e impedimentos. Habría que unificar los procesos, los portales y la manera de tramitar y gestionar estos permisos. ¿Cómo es posible que un proyecto similar tarde tres semanas en obtener licencia en un municipio y 16 meses en otro?”, apunta Ignacio de la Vega.

“En línea con el tema de las licencias, se debería centralizar el visado de los proyectos. Cada ayuntamiento tiene una normativa distinta y exige una documentación específica, lo cual es comprensible hasta cierto punto. Sin embargo, no lo es que los colegios profesionales funcionen de la misma manera”, añade.

“Un desafío significativo son las inversiones iniciales en instalaciones y tecnología necesarias para la producción en serie de módulos, lo que requiere que las empresas asuman estos costes antes de ver retornos”, apunta Rubén Cánovas.

Falta de mano obra cualificada

“Existe una escasez global de trabajadores cualificados en más del 50% de empresas del sector de la construcción, estimándose un déficit de mano de obra de aproximadamente 700.000 trabajadores. Esta preocupante cifra obstaculiza significativamente la contratación de personal con las habilidades necesarias para desarrollar el trabajo”, comenta Rubén Cánovas.

“El problema, además del suelo, es que no hay mano de obra especializada para industrializar casas que fomenten el acceso a la vivienda en una cantidad que pueda ser dirimente. Otra cosa es una prefabricación de algunos elementos constructivos, pero hasta ahora no ha sido muy rentable con un clima como el español en el que se puede trabajar a la intemperie todo el año. El ejemplo de otros países, con climas muy duros no siempre es imitable, yo he presenciado grandes fracasos en ese aspecto por querer aplicar sistemas de otras latitudes”, opina Jesús Leal.

“Necesitamos que nuestras ayudas sean las mismas que las de otros sectores. Eliminar el estigma a la vivienda para fomentar el proceso de industrialización y facilitar la financiación. En lo referente a la falta de mano de obra, ofrecer formación profesional dual que nos proporcione gente cualificada, además de contar con sistemas y herramientas digitales que agilicen la concesión de licencias y fomentar la colaboración público-privada”, señala el director de la APCE.

¿La industrialización sustituirá a la construcción tradicional?

“La industrialización es un proceso, no un producto, por lo que el futuro es un híbrido en el que se deben combinar elementos de la construcción tradicional y los nuevos métodos de edificación. Una obra no es industrializada o no, sino que hay grados de industrialización. Si solo nos enfocamos en la mejora de los procesos, ya tendremos edificios de mejor calidad”, comenta Gómez Pintado. 

“Se espera que la construcción industrializada siga creciendo en popularidad en todo el mundo, su potencial para ofrecer viviendas asequibles, sostenibles y eficiente la convierte en una opción con un futuro prometedor en todo el mundo”, opina el director adjunto de ANRO.

“Se prevé una auténtica transformación de este sector en los próximos años, previendo que para el 2030, el 40% de las viviendas en España se construirán de forma industrializada. La implementación exitosa de este cambio requiere un esfuerzo conjunto por parte del sector público, el sector privado, las universidades y las asociaciones profesionales. La colaboración y el intercambio de conocimientos son fundamentales para superar los desafíos y aprovechar al máximo el potencial de la construcción industrializada en España”, agrega.

Construcción tradicional vs. industrializada: ¿En qué punto se encuentra España en comparación con otros países? 

“En España la construcción tradicional sigue siendo el método dominante, con un 80% de las viviendas construidas utilizando este método, mientras que la construcción industrializada representa el 20% restante. En países como Alemania y Reino Unido, a pesar de que la construcción industrializada ha ganado terreno en los últimos años, alcanzando el 30%, la construcción tradicional sigue siendo fuerte ocupando un 70%”, explica Rubén Cánovas.

“Japón se posiciona como líder global en la adopción de la construcción industrializada, alcanzando un 50% de las viviendas nuevas construidas bajo este método. Este notable avance se atribuye a una combinación de factores, entre los que destacan la inversión en investigación y desarrollo (I+D) y la adopción de nuevas tecnologías, impulsados en gran medida por la necesidad de construir de manera rápida y resistente en un país propenso a terremotos y desastres naturales”, agrega.