Nuda propiedad: qué es, cómo funciona en Cataluña y su expansión

Desde hace algunos años, existen diversas fórmulas o alternativas en cuanto a la compra de viviendas. Una de ellas es la nuda propiedad, una figura que ha ganado popularidad como una inversión refugio, especialmente entre los inversores locales. ¿Cómo funciona en Cataluña?

Según el consultor inmobiliario, Eduardo Molet, el número de operaciones de nuda propiedad ha crecido en más del 30% en el último año. Este interés también está comenzando a atraer a fondos de inversión, lo que ha contribuido a un aumento en los precios de este tipo de activo.

¿Qué es la nuda propiedad?

Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados, destaca que en el ámbito de las transacciones inmobiliarias la nuda propiedad es jurídicamente la compraventa de la propiedad reservándose el vendedor (antiguo propietario) el usufructo de la finca enajenada. Normalmente con carácter vitalicio, es decir, mientras viva. Aunque también se dan con carácter temporal.

“Ello concede al usufructuario el derecho a continuar habitando en la vivienda o arrendarla a terceros. En caso de arrendar la vivienda, el contrato se extingue de forma simultánea a la vigencia del derecho del usufructo, es decir, que, si es vitalicio, el alquiler se terminará cuando fallezca el usufructuario”.

Para Ramón Riera, presidente mundial de FIABCI, esta figura se basa en que alguien tiene derecho sobre una cosa de la que es propietario, pero no puede hacer uso de la misma, ya que su posesión y disfrute está en manos de un tercero llamado usufructuario. “El nudo propietario es titular de un bien, pero no de su goce y disfrute hasta que se extinga el usufructo”.

Ahora bien, y según el experto, el nudo propietario tiene la facultad de transmitir la nuda propiedad a través de una compraventa o una donación y la facultad de utilizarlo como garantía por ejemplo en un préstamo hipotecario (es difícil).

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La nuda propiedad implica que su titular puede disponer de ese bien, de su titularidad, pero no puede perjudicar el uso que tiene el usufructuario. Si, por ejemplo, quiere hacer obras en el bien porque es un inmueble puede hacerlo, pero no puede perjudicar el derecho del usufructuario que es quien lo usa y disfruta tanto del mismo bien como de sus frutos. 

Así lo establece Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF LEGIS. De manera que, si es un inmueble, el usufructuario lo puede alquilar y el fruto que sería la renta, la recibe el usufructuario y no el nudo propietario. Cuando finaliza el usufructo se consolida la propiedad y el nudo propietario pasa a ser el pleno propietario.

¿Cómo funciona la nuda propiedad en Cataluña?

Abel Marín destaca que la nuda propiedad en Cataluña cuenta con particularidades que la diferencian del resto de España debido al Código Civil catalán, sin embargo, no son especialmente diferentes. 

No obstante, del Derecho Civil en general, no sólo en España, sino en cualquier país desarrollado, “está consagrado a la libertad contractual entre las partes, y la realidad de la praxis en este tipo de operaciones inmobiliarias es que a nivel registral (Ley y Reglamento Hipotecario) es común a todo el Estado, y el resto de condiciones al ser de carácter convencional o fruto del libre acuerdo entre las partes, la variedad de pactos es muy amplia y suelen atender a las necesidades y pretensiones tanto del vendedor como del comprador”.

Para Riera, el titular de un derecho real como la nuda propiedad en Cataluña, ya sea por transmisión, herencia o constitución por algún tipo de interés, es titular de un bien pero sin derecho a usarlo o disfrutarlo, ya que este derecho está reservado a los usufructuarios. “No podrá usarlo ni recibir los bienes que genere, ya que estos corresponden a los usufructuarios durante un periodo determinado o hasta su fallecimiento”.

Respecto a aquellos derechos y obligaciones del nudo propietario dentro del derecho catalán, hay que destacar que el nudo propietario podrá disponer de los bienes al respetar los diversos derechos que tiene el usufructuario. El nudo propietario tiene derecho a la adquisición preferente de un inmueble cuando el usufructuario quiera transmitir su derecho.

Otros derechos del nudo propietario se basan en la restitución de los bienes al acabar el usufructo. 

Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio

Cada vez más personas mayores optan por la venta de la propiedad reservándose el usufructo vitalicio. Según la Cambra de la Propietat de Girona, el usufructo vitalicio es una operación mediante la cual el propietario de una vivienda, normalmente mayor de 65 años, vende la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio de la vivienda a cambio de un pago único por la venta de la nuda propiedad. No será el dueño de la vivienda, pero podrá vivir en ella hasta su fallecimiento.

Es importante que se tenga en cuenta que el comprador de la nuda propiedad deberá hacer frente a los mismos impuestos que si se tratara de una compraventa normal. Como el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), tributo cedido a las comunidades autónomas, que en el caso de Cataluña, tiene un tipo impositivo del 10%.

El vendedor de la nuda propiedad deberá pagar el IRPF por la ganancia obtenida por la venta de la nuda propiedad. Y liquidar el impuesto municipal de Plusvalía en el Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.

La nuda propiedad, cada vez más demandada

Esta fórmula se expande, “especialmente en Cataluña, donde la nuda propiedad se percibe como una solución eficiente para afrontar el envejecimiento poblacional y la incertidumbre económica”, según el abogado Abel Marín. 

En especial para personas mayores con propiedades de alto valor, pero con pensiones insuficientes, encuentran en este modelo una forma de complementar sus ingresos sin perder la seguridad de su vivienda. “Por otro lado, los inversores locales ven en este esquema una oportunidad para adquirir propiedades a precios reducidos, con la perspectiva de obtener su plena titularidad en el futuro”.

Mientras que Ramón Riera expone que cada vez se usa más. “Las estadísticas indican que este tipo de operaciones han batido récord en la última década. Es una fórmula que tiene su regulación y que por lo tanto puede ser una vía para aliviar ciertas economías y, como no, un producto de inversión”.