Una de las medidas que anunció la semana pasada el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, para intentar fomentar la vivienda asequible en España es la puesta en marcha de una exención en el IRPF a los propietarios que decidan rebajar el alquiler a sus inquilinos.
En concreto, la propuesta incluye una bonificación del 100% del IRPF para los caseros que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia estatal, sin necesidad de que se encuentren en zonas tensionadas. El Gobierno ya está trabajando en su contenido normativo, con el objetivo de que llegue al Congreso de los Diputados a lo largo de febrero.
A pesar de que todavía se desconocen los detalles definitivos de este incentivo fiscal (por ejemplo, si se aplicará el 100% a cualquier vivienda) y a la espera de que la propuesta del Ejecutivo pueda sufrir cambios durante el trámite parlamentario, varios expertos en arrendamientos y en fiscalidad han empezado a hacer números sobre qué ventajas reales tendrá esta medida para los propietarios. Y la conclusión es que hay una diferencia clara de opiniones.
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) aseguran que no es rentable para los propietarios, mientras que los Técnicos de Hacienda (Gestha) estiman un ahorro solo en algunos casos y los Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas (REAF-CGE) calculan un beneficio de al menos 300 euros.
No es rentable para los arrendadores, según ANA
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) estima que la bonificación de hasta el 100% en el IRPF por rebajar el alquiler conforme al índice de precios de referencia no sería rentable para los propietarios, aunque se rebajara el alquiler en el límite más alto del índice.
El motivo que argumenta es que los valores recogidos en el índice de precios de alquiler suelen ser de media más de un 40% más bajos que los valores de mercado por lo que la excepción fiscal no compensaría este recorte en la renta.
Y es que, como recuerda José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, "para la confección del índice se han tomado en cuenta rentas declaradas por los contribuyentes en las declaraciones de rentas presentadas en el 2022, valores que se quieren aplicar para el 2024, lo que evidencia que los valores que recoge este índice ya nacen viciados, porque toma valores de rentas declarados en ese año".
En concreto, la compañía ha hecho números en varias viviendas ubicadas en Madrid y determina que el beneficio después de impuestos de alquiler dichas viviendas es menor en todos los casos si el precio del arrendamiento se limitara. "Aun pagando impuestos, los propietarios rentabilizan mucho mejor sus alquileres si las rentas que establecen son las de mercado, aunque pierdan la bonificación del 100%", afirman el estudio de ANA.
Para llegar a esta conclusión, la gestora especializada en arrendamientos ha tenido en cuenta la bonificación en el alquiler del 50% ya existente para los nuevos contratos de alquiler de larga estancia y también se ha supuesto un tipo impositivo del 30% de media que le correspondería aplicar a los propietarios de las viviendas.
Así, para una renta de 1.390 euros al mes, si se limitara a 975,85 euros al mes (el valor más alto del índice de referencia para dicha zona, ya que el índice de referencia es un sistema de precios máximos y mínimos), el beneficio a pesar de la bonificación del 100% en el IRPF caería un 33,7%.
Para una renta de 1.200 euros, limitarla a 668,81 euros supondría una reducción del 93,89% en el beneficio después de impuestos; para un alquiler de 990 euros, se reduciría un 44% y para uno de 925 euros caería un 57,2%.
Un ahorro de al menos 300 euros, según los asesores fiscales
En cambio, los Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas (REAF-CGE) creen que la bonificación superaría el recorte en la renta del alquiler en la mayoría de los casos, y supondría un saldo favorable al arrendador de, al menos, 300 euros.
Según la simulación que han realizado, para un alquiler de 1.000 euros al mes, un propietario con una renta de 18.000 euros brutos al año, obtendría a su favor más de 300 euros por la bonificación del IRPF al 100% si recortara al mes un 5% la renta.
Otro ejemplo elaborado por los asesores fiscales muestra que para un salario bruto de 30.000 euros al año y un alquiler de 1.000 al mes, el recorte daría al propietario un beneficio de 630 euros a su favor.
No obstante, los asesores fiscales afirman que todo dependerá del recorte que se haga en la renta y la bonificación que finalmente se apruebe, ya que la propuesta todavía debe concretarse.
Un ahorro moderado y solo en algunos casos, según Gestha
Los Técnicos de Hacienda (Gestha) coinciden con los asesores fiscales y creen que la medida podría generar un ahorro de hasta 350 euros, aunque sus números apuntan a que será indiferente para los contribuyentes con ingresos totales por debajo de 12.000 euros al año, ni compensa a las que declaran a partir de 60.000 euros anuales.
Por un lado, Gestha explica que a los arrendadores con tramos de rendimientos en el IRPF hasta 12.000 euros no les interesa limitar la renta del alquiler porque no obtienen ningún beneficio fiscal debido a que no tributan, aunque tengan que presentar la declaración de la Renta.
Por otro lado, añade que a los arrendadores con tramos de rendimientos en el IRPF desde 60.000 euros tampoco les interesa limitar la renta del alquiler, puesto que son contribuyentes que generalmente alquilan las viviendas más caras y no les compensa limitar el precio de esos altos alquileres con el beneficio fiscal que recibirían en caso de vincularse al Índice de Precios de Referencia, en vez de aumentar su precio según el mercado del alquiler.
En el tramo intermedio (contriuyentes con ingresos anuales de entre 12.000 y 60.000 euros anuales), los beneficios serían "muy moderados", según Gestha, con un ahorro neto que se movería en una horquilla de entre 67,65 y 347,23 euros con el 100% de la reducción.
Además, los Técnicos de Hacienda recuerdan que la elevación al 100% de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual del IRPF se añade al catálogo de las actuales reducciones del 90%, 70%, 60% o 50% según las circunstancias, así como a las deducciones por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas o edificios residenciales.
E insisten en que “la experiencia demuestra que no se debe sobrevalorar los efectos de las deducciones e incentivos fiscales para promover cualquier actuación o política pública, sino que se deben analizar las causas que provocan la escasez de vivienda en alquiler y sus altas rentas de arrendamiento”. Así, consideran la elevación al 100% de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual del IRPF para propietarios es una mera “medida complementaria”, más que una solución en sí misma.
A qué viviendas afecta el índice de alquiler de viviendas
El Gobierno ha reconicido que el porcentaje de bajada de la renta no está cerrado (en zonas tensionadas el mínimo es un 5%) y que valorará aspectos como la zona en la que se encuentre la vivienda que dará derecho a aplicarse esta bonificación fiscal o sus características.
El Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia y a título orientativo, para fijar la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. Actualmente solo es aplicable en viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley de Vivienda.
No obstante, hay algunas tipologías de viviendas sobre las que no existen referencias para calcular una horquilla de rentas. En concreto, excluye a las viviendas de alquiler de obra nueva (considerando como tales las construidas con posterioridad a 2020 -últimos cinco años-) y a aquellas que tengan una superficie reducida o amplia.
"El Sistema Estatal de Referencia del Precios de Alquiler de Vivienda ofrece a través de la nueva aplicación un rango de valores de precios de alquiler, atendiendo a la localización, superficie y demás características, para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2", detalla la guia práctica del Ministerio de Vivienda sobre la aplicación para determinar los rangos de valores de las rentas.
Por tanto, está por ver si esos parámetros cambian al extrapolar la bonificación fiscal a las zonas residenciales no tensionadas.
Una medida positiva para fomentar el alquiler asequible
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha defendido la medida adelantada por Pedro Sánchez. En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del 14 de enero, al ser preguntada por el plan adelantado por Sánchez, afirmó que ve difícil que los grupos políticos rechacen esta medida fiscal.
"Si estamos diciendo que en España hay un problema de precios en el mercado del alquiler y que se necesita movilizar vivienda, y que, para hacerlo, el presidente ha dicho que está dispuesto a que el 100% de esas rentas de alquiler puedan ser bonificadas para que se baje el precio a los inquilinos, ¿quién va a decir que no?", indicó la ministra de Vivienda.
Rodríguez también aprovechó su intervención para pedir "responsabilidad" a las formaciones políticas. "Se hablará con los grupos políticos. Primero vamos a concretar exactamente el texto de estas medidas para ser registradas en el Parlamento", remarcó la titular del MIVAU.
En los últimos días, también ha valorado este incentivo de forma positiva la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas, que considera que va a "favorecer el arrendamiento en determinados lugares" de viviendas asequibles.
"En España, la presión fiscal sobre el mercado inmobiliario es de las más altas en relación a otros países de la Unión Europea", recalca el comunicado de los pequeños propietarios, en el que han valorado esta medida anunciada por el Gobierno como un "estímulo" para destinar las viviendas al alquiler asequible.
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