Alquilar la vivienda antes de venderla no excluye la exención por reinversión

Muchos contribuyentes se encuentran con la misma duda al vender su casa: ¿puedo acogerme a la exención por reinversión en vivienda habitual aunque ya no viva en ella? La respuesta no es tan obvia como parece, sobre todo cuando antes de la venta se ha firmado un contrato de alquiler. La Agencia Tributaria admite cierta flexibilidad, mientras se cumplan una serie de condiciones.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF?

La venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial sujeta a IRPF. Sin embargo, cuando reinviertes el dinero obtenido en la compra de tu nueva residencia habitual, la normativa te permite dejar esa ganancia exenta de tributación.

Así lo establece el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF y el 41 del Real Decreto 439/2007, con el objetivo de facilitar el cambio de domicilio sin que el contribuyente tenga que pagar por una operación que, en el fondo, no genera una ganancia disponible.

¿Qué plazo hay para reinvertir en otra vivienda?

El dinero debe reinvertirse en un plazo de dos años desde la venta de la anterior vivienda habitual, como máximo. También es válido cuando se realice la compra de la nueva vivienda hasta dos años antes de la venta.

¿Qué pasa cuando se alquila la vivienda habitual antes de venderla?

En 2024, un contribuyente simultaneó el arrendamiento de su antigua vivienda con un contrato de alquiler con opción de compra para su nuevo domicilio y se preguntó si perdería la exención.

La Dirección General de Tributos ha despejado esta duda en la consulta vinculante V0296-25, aclarando que ni el alquiler ni la opción de compra anulan el derecho a exención mientras se cumplan estos requisitos:

1. Residencia habitual reciente: la casa vendida debe haber sido tu residencia en cualquier momento de los dos años anteriores a la fecha de la escritura de venta.
2. Inicio y cómputo del plazo: el plazo de reinversión de dos años se activa con la escritura de compraventa de la vivienda antigua (incluso si la operación es a plazos o con precio aplazado), no con la firma del contrato de alquiler ni con la opción.

¿Qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales?

El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como aquella en la que el contribuyente ha residido durante al menos tres años de forma continuada. Sin embargo, existen excepciones: si el cambio de domicilio se produce por causas justificadas (como un traslado laboral, un divorcio, el nacimiento de un hijo o una enfermedad), la norma admite que el inmueble conserve la condición de vivienda habitual, aunque no se haya alcanzado el plazo.

De hecho, para beneficiarte de la exención por reinversión, basta que el inmueble haya sido tu vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.

¿Cómo influye el arrendamiento con opción de compra en la aplicación de la exención?

El alquiler con opción de compra es mucho más que un simple arriendo, ya que puede ser la antesala de una futura adquisición. Para Hacienda, sin embargo, su tratamiento no difiere demasiado del de una compraventa tradicional, siempre que respetes estos tres puntos:

1. Poder acreditar la habitualidad: la vivienda debe haber sido tu hogar hasta cualquier día de los dos años anteriores a la escritura de venta.
2. Ejercicio de la opción: debe plasmarse en escritura pública, aportando la escritura de compraventa de la nueva vivienda dentro del plazo legal.
3. Declaración de intenciones: marcar la casilla de “exención por reinversión” y manifestar expresamente en tu declaración de Renta la intención de reinvertir.

¿Es posible aplicar la exención por reinversión varias veces?

Sí. Cada operación de venta y reinversión se valora de forma independiente, siempre que cumplas los requisitos de habitualidad, plazo y destino de la inversión.

¿Y si no se reinvierte el total del importe obtenido?

En ese caso, la ventaja fiscal no se pierde del todo, pero se reduce. La exención por reinversión se aplicará de forma proporcional a la parte del dinero que destines a la nueva vivienda.

4 claves para aplicar correctamente la exención por reinversión

La venta de una vivienda habitual no tiene por qué traducirse en un golpe fiscal si actúas con previsión. Para no perder el derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual, ten presente que:

• Aunque ya no residas en la vivienda, podrás acogerte a la exención siempre que la venta se firme en un plazo máximo de dos años desde que dejaste de vivir en ella.
• Declara tu intención de reinvertir en la autoliquidación del IRPF del ejercicio en que generes la ganancia.
• Alquilar el inmueble antes de venderlo no anula la exención, mientras cumplas los plazos.
• Cuando reinviertas solo una parte del dinero, la exención se aplicará en esa proporción.