Estos son los errores más comunes a la hora de vender tu casa

Los últimos datos publicados por idealista recogen un incremento interanual del 12,8% en el precio de la vivienda usada durante el mes de mayo, hasta alcanzar un nuevo máximo histórico: 2.391 euros/m2.

Pese a los elevados precios de los inmuebles, las buenas condiciones hipotecarias, provocadas por las bajadas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), que han situado el precio del dinero en el 2%, han incentivado a los interesados a adquirir una vivienda, lo que ha provocado un incremento interanual del 0,4% en el número de compraventas firmadas en el mes de abril, hasta alcanzar los 53.589 acuerdos, según los datos provisionales publicados por el Colegio de Registradores.

Este auge en la demanda ha provocado que muchos propietarios hayan vendido sus viviendas en cuestión de semanas, incluso días. Estas prisas pueden conllevar fallos y errores que repercuten a la hora de calcular el gasto final de una venta. Por ello, en idealista/news hemos recogido los principales errores que se cometen a la hora de transmitir tu vivienda.

Todo en regla antes de vender

Es obligatorio contar con varios documentos indispensables:

• Certificado energético: El documento que indica el consumo de energía de la vivienda es obligatorio desde el 1 de junio de 2023 y tiene un precio medio aproximado que oscila entre los 60 y los 130 euros, ya que es necesario un técnico habilitado que se encargue de la medición.
• Nota simple: El documento que se utiliza para conocer si la vivienda está libre de cargas se puede obtener a través de la web del Colegio de Registradores por 9,2 euros.
• Cédula de habitabilidad: Un documento obligatorio en algunas comunidades que certifica la seguridad y habitabilidad de la vivienda, y que tiene un coste de entre los 60 y 160 euros.
• Cancelar la hipoteca: En caso de que el inmueble cuente con una hipoteca en vigor, esta debe ser liquidad, ya que no se puede vender un inmueble con cargas. Tiene un coste de entre 400 y 500 euros.

Antes de nada, los impuestos

Una vez fijado el precio final de una vivienda, hay una serie de cargas fiscales a abonar por parte del vendedor si se cumplen ciertos requisitos.

IRPF por la ganancia patrimonial

En el caso de que exista una ganancia patrimonial, es decir, que el precio de venta sea mayor al de compra, se deberá pagar IRPF por dicha cantidad.

• Ganancias de hasta 6.000 euros: 19% IRPF
• Entre 6.000 y 50.000 euros: 21% IRPF
• Entre 50.000 y 200.000 euros: 23% IRPF
• Entre 200.000 y 300.000 euros: 27% IRPF
• Más de 300.000 euros: 28% IRPF

Sin embargo, hay ciertas excepciones para evitar dicho pago, tal y como explican desde la inmobiliaria Gilmar.

• Reinvertir toda la ganancia obtenida en otra vivienda de uso habitual, es decir, una casa donde se haya pasado, al menos, tres años.
• Tener más de 65 años y que la vivienda sea de uso habitual (si la propiedad es una segunda residencia, con esta ganancia deberá contratarse una renta vitalicia).
• Ser una persona dependiente.

Plusvalía municipal

También se ha de tener en cuenta a la hora de vender tu vivienda la plusvalía municipal, un tributo perteneciente al ayuntamiento que hay que abonar en función del aumento de valor del inmueble desde el momento de la compra hasta la venta.

Este impuesto es fijado por cada ayuntamiento, por lo que varía en función de cada consistorio.

Errores más comunes que cometen los vendedores al calcular los gastos de venta

Dicho esto, cabe la posibilidad de que un vendedor cometa algunos fallos a la hora de vender su vivienda, y que estos incrementen los gastos calculados por la venta.

Desde Gilmar recomiendan estar asesorado en todo momento: “La compra y la venta de una vivienda son situaciones a las que nos enfrentamos veces contadas en nuestra vida, y entre una y otra transacción suelen pasar varios años. En este tiempo la normativa cambia, la fiscalidad varía y los documentos necesarios son distintos, por lo que debemos contar con la ayuda de un profesional que nos asesore”.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

La firma recuerda que el IBI anual del inmueble recae sobre el que aparece como titular el 1 de enero. “Muchos propietarios creen que venden la casa y están exentos de responsabilidades. Hay impuestos como el IBI que siguen recayendo sobre el vendedor hasta finalizar el año, a no ser que se llegue a un acuerdo con el comprador”, ha recordado el experto.

Gastos notariales

Desde Gilmar recuerdan que una vivienda no se puede traspasar con cargas hipotecarias, por lo que, en el caso de haberlas, estas deben ser canceladas.

Esto implica acudir a notaría para firmar la escritura de cancelación de hipoteca, un gasto que puede alcanzar los 500 euros, aunque todo depende de las condiciones y la cuantía pendiente.

También se han de contemplar los gastos de la gestoría en el transcurso de la venta, los cuales pueden ser también asumidos por el comprador. Incluso los gastos de la inmobiliaria si optas porque te gestionen tu vivienda.

Documentos necesarios para una venta exitosa

Para vender una vivienda son necesarios algunos documentos:

• Es obligatorio el certificado de eficiencia energética.
• La nota simple que demuestre que la vivienda está libre de cargas.
• Un certificado que garantice estar al corriendo de pagos de la comunidad de propietarios, siempre y cuando la casa se encuentre en una. También es aconsejable otorgar al vendedor los estatutos de la comunidad, al igual que planos, contratos de servicios, documentación original y todo lo necesario para la habitabilidad del nuevo propietario.
• Certificado de pagos del IBI.
• Facturas de agua, luz y gas si fuesen necesarios.
• Presentar la cédula de habitabilidad.