Así está el parque de viviendas en España: crecen las habituales y caen las segundas residencias

El acceso a la vivienda para poder vivir se ha convertido en el mayor problema para los españoles, y ya un 30% de la población afirma que es su mayor preocupación, según el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Los altos precios de la vivienda en venta, tanto por las casas usadas en el mercado como para la obra nueva no lo ponen fácil, sobre todo para los compradores que buscan adquirir su primer hogar.

Los alquileres de larga duración tampoco están suponiendo una solución asequible para muchos bolsillos. Los últimos datos confirman que los arrendamientos se encuentran en niveles altos en España y hasta en 20 capitales de provincia se anotaron precios máximos a cierre de agosto, según el último informe de idealista. 

Al precio de la vivienda, se une una demanda residencial que crece, sobre todo en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades, pero la oferta de viviendas lleva cayendo desde la pandemia por varios factores como el aumento de las transacciones o la salida de viviendas de los arrendamientos habituales para llevarlos a otro tipo de alquileres, como el temporada, por habitaciones o los pisos turísticos, pero que no explican toda la caída del stock de alquiler residencial.

La búsqueda de soluciones a este grave problema de acceso a un hogar no tiene una única solución, sino que se trata de aunar remedios para lograr el objetivo de que todo el que lo necesite tenga acceso a una vivienda digna: se puede construir más obra nueva, se puede favorecer el cambio de uso de terrenos y locales ya existentes; se puede sacar la vivienda vacía al mercado o que una vivida secundaria ya existente se convierta en un hogar principal.

De hecho, el número de viviendas principales en España, aquella que es utilizada como la residencia habitual de uno o más hogares y es ocupada por estos la mayor parte del año, creció en 2024, en más de 112.000 unidades, mientras que las viviendas no principales (segundas residencias, aquellas que son usadas de manera esporádica o no tienen una utilización por parte del propietario) decayeron en algo más de 9.900 unidades el año pasado. Analizamos los datos proporcionados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU).

Así se distribuye el parque de viviendas en España

España superó por primera vez el registro de 27 millones de viviendas en la estimación del parque residencial nacional en 2024, una estadística que publica anualmente el MIVAU.

De este total de viviendas en España, el 71,4% (19,28 millones) eran principales, la residencia habitual de los hogares, y que puede ser tanto en propiedad como en alquiler. De hecho, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) afirman que de los 19,3 millones de hogares que hay en España, un 73,6% son propietarios de su vivienda, dos tercios de ellas ya la tienen completamente pagada, y más de tres millones de hogares siguen pagando una hipoteca.

Las viviendas en régimen de arrendamiento, por su parte, alcanzan su cota más alta jamás registrada, y entre el alquiler a precio de mercado y el de inferior al mercado suman el 20,4% del total de hogares.

Andalucía es la región que cuenta con más viviendas de España, con 4,74 millones de unidades, seguida de Cataluña (3,97 millones), Comunidad Valenciana (3,32 millones) y la Comunidad de Madrid (3 millones). Las cuatro CCAA concentran el 44,5% del todo el parque residencial nacional.

Por encima del millón de viviendas  aparecen Castilla y León (1,84 millones), Galicia (1,77 millones), Castilla-La Mancha (1,36 millones), Canarias (1,1 millones) y País Vasco (1,1 millón).

Sin embargo, es la Comunidad de Madrid la que se ha anotado el mayor incremento de viviendas en 2024, con más de 20.600 unidades, por delante de las 20.350 de Andalucía, y algo más distanciadas de las más de 14.000 unidades en Cataluña y las 11.400 de la Comunidad Valenciana.

Más viviendas habituales en España

Las cuatro grandes regiones por población y viviendas de España también concentran a la mayoría de las viviendas principales del país, pero cambiando algo el orden, con Andalucía de nuevo en cabeza (3,36 millones), seguida esta vez por Cataluña (3,1 millones), Madrid (2,66 millones) y la Comunidad Valenciana (2,17 millones).

Todavía por encima del millón de viviendas habituales se encuentran Galicia (1,1 millones), Castilla y León (1,06 millones), seguida por País Vasco (981.000 unidades), Castilla-La Mancha (845.000) y Canarias (828.000).

Sin embargo, la evolución de estas viviendas habituales durante el pasado 2024 ha sido dispar según la comunidad autónoma. Los mayores incrementos de esta clase de propiedades se han registrado en la Comunidad Valenciana, con casi 48.900 unidades más; seguida por el País Vasco, con más de 35.500 viviendas. En tercer lugar, se encuentra Madrid, donde las viviendas principales han crecido en casi 29.500 unidades. Andalucía se ha quedado más atrás, donde el incremento se quedado por debajo de las 10.000 unidades, y superada por otras regiones como Castilla-La Mancha (20.300) y Castilla y León (14.300).

Pero hasta seis autonomías, junto a Ceuta y Melilla, perdieron viviendas habituales en 2024. El descenso más destacado se produjo en Canarias, que ‘cede’ casi 30.000 unidades principales frente a 2023, muy por delante de Baleares, que también ha perdido más de 16.000 viviendas de hogares habituales. Galicia (-9.200 unidades) o Asturias (-4.450), y el conjunto de Ceuta y Melilla (-2.300) superan en la pérdida de viviendas habituales a Cataluña, único de los grandes mercados que ha visto caer su parque de viviendas principales, en algo más de 2.200 unidades menos que en 2023. Cantabria en la sexta región con caídas, con 660 viviendas principales menos.

Dónde están las viviendas secundarias (no principales)

Por otro lado, en España hay 7,72 millones de viviendas que no son principales, el 29% del total de viviendas en España, con casi 10.000 unidades secundarias menos. Andalucía, con 1,38 millones de viviendas catalogadas como no principales, y la Comunidad Valenciana, con más de un 1,15 millones de viviendas, son las zonas más destacadas. Algo atrás le sigue Cataluña (867.700), lo que suponen pesos variados del 29%, 35% y 22% del total de su parque residencial, respectivamente.

En Madrid, mientras tanto, no se superan las 380.000 unidades secundarias, apenas un 12% del total de viviendas en la región. Solo País Vasco (10%) cuenta con un peso menor de esta clase de viviendas, con unas 112.700 unidades.

Recordamos que una vivienda no principal quiere decir que no supone el hogar habitual de la familia, que se usa como residencia temporal o que se destina a otros usos, como puede ser un alquiler de temporada, o que directamente no se usa y está vacía.

Sin embargo, los mayores pesos de estas viviendas no principales en el conjunto del parque residencial autonómico son mucho más destacados en Castilla y León (43%), seguido por el 38% de Castilla-La Mancha y Cantabria y el 37% de Galicia y Extremadura. En Castilla y León son cerca de 786.500 viviendas secundarias, mientras que en Galicia se superan las 660.200 o el más de medio millón de viviendas no principales en Castilla-La Mancha.

Todavía superan el 30% de todo el parque de viviendas en Aragón, Asturias, Baleares, Murcia o La Rioja.

Si nos vamos a la evolución anual de estas viviendas secundarias, se puede apreciar como han disminuido de forma destacada en 2024 en la Comunidad Valenciana (-37.500 unidades), País Vasco (-30.700) y Castilla-La Mancha (-16.900). Madrid (-8.850) es otro de los grandes mercados en los que ha bajado la cantidad de viviendas no principales, junto a Aragón, Castilla y León, Extremadura, Navarra y La Rioja.

Pero también hay otras autonomías donde estas casas secundarias han crecido, y de forma destacada, en Canarias (32.500 unidades), Cataluña (16.300), Baleares (19.300), Galicia (12.700) o Andalucía (10.000). Asturias, Cantabria, Murcia, Ceuta y Melilla.

Las provincias con más segundas residencias que hogares principales

Haciendo zoom sobre el parque residencial por provincias, se aprecia que varias provincias castellanoleonesas tienen la particularidad de que las viviendas no principales cuentan con más unidades que las habituales, como el caso de Ávila, con casi 100.000 viviendas no principales (el 57% de todo el parque provincial), con más de 25.200 casas más que las primeras residencias; Teruel (55%) y sus más de 69.800 viviendas secundarias, 13.000 más que las principales; Soria (54%) con más de 46.000 viviendas secundarias, que superan en más de 6.800 unidades a las habituales. 

También destacan Zamora (52%), con sus 80.800 casas no principales, más de 5.600 por encima de las primeras residencias; Cuenca (51%), que tiene más de 2.200 unidades secundarias por encima de las principales, y Ourense (50%), con algo más de 400 viviendas no principales frente a la vivienda habitual, aunque de todas las nombradas hasta ahora es la que cuenta con más viviendas secundarias, con más de 137.000 unidades.

Por volumen total de casas, son los grandes mercados residenciales los que cuentan con mayor cantidad de viviendas secundarias: Alicante (578.500 unidades), Valencia (389.000), Madrid (379.700), Barcelona (360.600) y Málaga (331.000) son las provincias con más viviendas secundarias del país, aunque con pesos menos destacados, del 42%, 26%, 13%, 14% y 32%, respectivamente.

La vivienda vacía supone la mitad de las viviendas no principales en España

Dentro de estas viviendas secundarias (no principales) se encuentran las viviendas vacías. El último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) se publicó en 2023, aunque corresponde a datos de 2021. Según la estadística, en España hay más de 3,83 millones de viviendas vacías, la mitad de las viviendas no principales y el 14% del todo el parque residencial.

El INE estableció ese año una nueva clasificación para la vivienda vacía en función del consumo eléctrico. Así distingue entre viviendas vacías, viviendas con muy bajo consumo, viviendas de uso esporádico y resto de viviendas: “La vivienda vacía es aquella que no dispone de contrato de suministro eléctrico o cuyo consumo total registrado en el año precedente al del censo ha sido menor al que una vivienda media de ese mismo municipio tendría si se ocupara durante 15 días en todo el año”.

Las comunidades autónomas con más viviendas vacías son de nuevo las más pobladas, como son Andalucía (641.400), Comunidad Valenciana (459.200) o Cataluña (418.600), pero destaca la cantidad de viviendas vacías de Galicia (506.370), que representa el 77% de todas las viviendas no principales de la región. En las otras tres, están por debajo del 50% de su volumen de casas secundarias.

El peso de las viviendas vacías dentro del volumen de no principales es especialmente significativo en Canarias (78%), con 211.330 unidades, por delante del comentado de Galicia. Pero también destacan las casi 70.000 viviendas vacías del País Vasco, que representan el 62% de las casas no principales de la autonomía, o el 59% de Castilla-La Mancha, con casi 304.000 unidades, del más de medio millón de vviendas secundarias de la CCAA.

La mayoría de viviendas vacías están fuera de las zonas más demandadas

Sin embargo, las viviendas vacías se encuentran con mucha mayor proporción en municipios pequeños, de menos de 10.000 habitantes, que registran el 45% del parque de viviendas vacías, según los datos del INE. Las ciudades de más de 250.000 habitantes solo cuentan con el 10,5% del total de viviendas vacías.

Aunque una cosa son los números absolutos, como las cifras de Madrid (97.178), Barcelona (75.476) y Valencia (36.454), y otra es el peso de las viviendas vacías sobre el volumen total de viviendas: con un 9,3% en Barcelona, mientras que en Madrid es de un 6,3% frente al total del parque de viviendas, o del 8,8% en la ciudad de Valencia.

A continuación, Sevilla (7,5%), Zaragoza (4,6%) Málaga (6,4%) cuentan con unos pesos más bajos, con volúmenes totales en Sevilla (24.695), Zaragoza (15.638) y Málaga (16.638). Murcia (15.321) cuenta con un 7% de viviendas vacías, por encima del 5% de Palma (9.346),pero por debajo del 14,3% de Las Palmas de Gran Canaria (25.016) o del 8,4% de Alicante (15.733).