Desconexión entre salarios y precios: la vivienda se convierte en un lujo para muchos, según ST

La vivienda en España se ha convertido en un bien cada vez más inaccesible para una parte creciente de la población. Así lo refleja el último análisis de Sociedad de Tasación, que identifica una creciente desconexión entre los precios (tanto de compra como de alquiler) y la evolución de los salarios, en un contexto de fuerte demanda, escasa oferta y subida continuada de precios.

Según la tasadora, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó en junio de 2025 los 3.151 euros/m2, un máximo histórico, y podría cerrar el año con una subida del 8,7%, hasta los 3.291 euros/m2. En paralelo, los salarios apenas han crecido un 26,5% en la última década, mientras el alquiler ha subido un 91,4%, la vivienda nueva un 51,9% y la usada un 35,1%.

Este desajuste ha acentuado los problemas de acceso a la vivienda, sobre todo para los más jóvenes y para la clase media con poder adquisitivo limitado. La situación es tan estructural que el informe destaca cómo solo uno de cada cuatro ocupados percibe ingresos por encima de la media salarial, y el número de trabajadores con más de un empleo ha crecido un 30% desde la pandemia.

Un mercado en auge… pero con brechas crecientes

Pese a esta desconexión, el mercado residencial vive un momento de alta actividad. El número de compraventas ha crecido un 15% y las hipotecas un 18% interanual. La demanda sigue siendo sólida, apoyada en la bajada de tipos de interés por parte del BCE, el dinamismo del comprador extranjero (que ya representa el 15% de las operaciones) y unas proyecciones demográficas que anticipan la creación de 3,5 millones de nuevos hogares hasta 2039.

Sin embargo, la producción de vivienda nueva no está respondiendo a esa presión estructural. Aunque los visados han aumentado un 19% en el primer trimestre, siguen por debajo de lo necesario para cubrir la demanda, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios.

Un mercado dual y una brecha intergeneracional

El informe identifica dos bolsas de demanda diferenciadas: una solvente, de reposición o inversión (frecuentemente internacional), que mantiene el ciclo expansivo; y otra creciente, formada por quienes no pueden acceder ni a la compra ni al alquiler. Entre estos últimos destacan los jóvenes, nuevos hogares e inmigración asociada al crecimiento económico, que se ven excluidos del mercado.

En 2006, el 56% de los menores de 30 años tenía vivienda en propiedad; hoy, ese porcentaje se ha reducido a la mitad. En contraste, el 90% de los mayores de 65 años sigue siendo propietario, lo que refleja una clara brecha intergeneracional, acentuada por la precariedad salarial juvenil y una tasa de desempleo estructural más elevada.

Cambios sociales y propuestas

La dificultad de acceso a la vivienda también está transformando la estructura de los hogares: la edad media de emancipación ha subido hasta los 30 años (frente a los 26 de la media europea), y la natalidad ha caído un 24% desde 2015. Además, el traspaso de riqueza familiar es ya, en muchos casos, la única vía para comprar vivienda, con un récord de 199.448 donaciones ante notario en 2024.

Sociedad de Tasación propone varias líneas de actuación para mejorar la situación: desde movilizar suelo público en concesión, impulsar vivienda protegida, reactivar desarrollos urbanísticos paralizados, revisar el producto residencial, hasta facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda con avales o financiación pública.