El Tribunal Supremo ha ratificado que una propietaria de un local situado en la planta baja de un edificio en Madrid debe devolver a la comunidad de propietarios el uso de un patio común que había ocupado ilegalmente para ampliar su bar.
La sentencia, dictada por la Sala de lo Civil (STS 1006/2025), estima el recurso de casación de la comunidad y ordena demoler el cerramiento ejecutado sin autorización vecinal.
La ocupación del patio comunitario sucede en 2004, cuando los propietarios del local techaron este espacio alegando que era necesario para resolver problemas de humos y olores del establecimiento. Esta obra, nunca autorizada por la comunidad, supuso realmente una ampliación del bar, al incorporar el patio común a su superficie útil.
A pesar de que durante años la junta de propietarios solicitó en varias ocasiones que se demoliera el techado, la propietaria hizo caso omiso. A este respecto, la comunidad alegó que el uso del patio excedía cualquier utilización legítima conforme al régimen de propiedad horizontal y que, al tratarse de un elemento común, su alteración requería autorización expresa y unánime de los propietarios.
En su defensa, la propietaria manifestó que el uso exclusivo del patio se remontaba a 1972, que había existido un consentimiento tácito y que la acción para reclamar el espacio estaba prescrita.
Aunque en la sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 52 de Madrid, estimó la demanda interpuesta por la comunidad, condenando a la propietaria del local a restituir la posesión del patio y a demoler las obras realizadas, en 2020 la Audiencia Provincial de Madrid revocó dicha sentencia, al considerar que el uso privativo podía derivarse de una tolerancia tácita de la comunidad.
Finalmente, este argumento ha sido rechazado por el Tribunal Supremo. La Sala de lo Civil dice que no existió consentimiento —ni expreso ni tácito— por parte de la comunidad. Aclara que el simple conocimiento de las obras no equivale a autorización, y que el silencio, en este caso, no puede interpretarse como consentimiento válido. Además, señala que la comunidad se opuso a ello con carácter reiterativo a juzgar por las actas de las juntas.
“No podemos considerar que la comunidad hubiera consentido, al menos tácitamente, las obras ejecutadas por el demandado, que suponen una auténtica usurpación del patio titularidad de la comunidad”, razona el fallo.
En cuanto a la supuesta prescripción de la acción reivindicatoria, el Tribunal Supremo recuerda que se trata de una acción real, y por tanto sujeta al plazo de 30 años (art. 1963 del Código Civil), no a los 15 años de las acciones personales. La parte demandada no logró probar que el uso exclusivo del patio fuera anterior a dicho plazo.
Con esta resolución, el Tribunal Supremo anula la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, que había dado la razón a la propietaria, y restablece la dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 52.
En consecuencia, se reconoce que el patio es un elemento común del inmueble, se ordena la restitución de su posesión a la comunidad de propietarios y se condena a la propietaria a realizar, a su costa, las obras necesarias para devolverlo a su estado original.
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