La Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1309/2025, de 25 de septiembre, ha despejado una duda habitual en la gestión de comunidades de propietarios: ¿qué ocurre cuando una sentencia obliga a devolver dinero a algunos vecinos? ¿Deben estos mismos comuneros participar en la derrama que sirve para ejecutar el fallo?
El Supremo aclara que sí, reafirmando un principio clásico del derecho de propiedad horizontal: todos los propietarios contribuyen a los gastos comunes, salvo en supuestos muy concretos.
¿Por qué intervino el Tribunal Supremo en este caso?
El conflicto se originó en una comunidad que, años atrás, aprobó una derrama extraordinaria para afrontar determinados gastos. Algunos comuneros pagaron, pero más tarde un juzgado anuló aquel acuerdo, ordenando a la comunidad a devolver las cantidades abonadas.
Como la devolución no se realizó de forma voluntaria, los propietarios acreedores iniciaron un procedimiento de ejecución. A los importes principales se sumaron intereses y costas judiciales, incrementando notablemente la deuda.
Para cumplir la sentencia, la comunidad convocó una junta extraordinaria y aprobó una nueva derrama. En este caso, el reparto se acordó a partes iguales entre todos los propietarios, conforme al criterio utilizado habitualmente por la comunidad y recogido en el acta impugnada. Pero el acuerdo desató una nueva polémica: los comuneros con derecho a cobrar alegaron que no podían ser obligados a pagar parte de esa cantidad.
Diferencias entre derrama ordinaria y extraordinaria
La derrama ordinaria cubre los gastos previsibles del mantenimiento del inmueble —limpieza, luz, ascensor o seguros—, mientras que la derrama extraordinaria se aprueba cuando surgen gastos imprevistos o excepcionales, como una reparación urgente, una reforma integral o, como en este caso, la ejecución de una sentencia judicial.
La cuestión jurídica: ¿puede un comunero acreedor negarse a pagar una nueva derrama?
Los propietarios que habían ganado el primer pleito sostuvieron que un comunero enfrentado judicialmente con la comunidad debe ser tratado como un tercero y quedar fuera del reparto de determinados gastos.
Esa línea argumental se apoya en casos en los que el litigante no tiene por qué participar en los costes procesales derivados de su propio pleito. Sin embargo, el contexto era diferente: la derrama aprobada no estaba destinada a pagar costas, sino a restaurar el patrimonio común.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Valencia rechazaron su reclamación. Los comuneros acudieron entonces al Supremo, planteando recursos de infracción procesal y de casación.
El Tribunal Supremo desestima el recurso, confirmando el acuerdo comunitario
Los artículos 393, 395 y 398 del Código Civil son claros: cada copropietario debe contribuir a los gastos comunes enproporción a su cuota, salvo que la ley disponga lo contrario. La Sala de lo Civil razonó que los fondos cuya devolución se reclamaba procedían del patrimonio común y se destinaron a fines que beneficiaron a todos los comuneros, incluidos los propios demandantes.
Por tanto, la reposición de esas cantidades debía financiarse con nuevas aportaciones de todos ellos. En otras palabras, participar en la derrama no implica “pagarse a sí mismo”, sino reponer fondos comunes empleados en beneficio de todos los propietarios.
La sentencia desestima los recursos de casación e infracción procesal, confirma el fallo de la Audiencia Provincial e impone las costas a los recurrentes, reforzando así la doctrina jurisprudencial sobre la contribución a los gastos comunes.
Además, incide en que los recurrentes no discutieron el destino común de las cantidades, sino únicamente su obligación de volver a contribuir. Para el Supremo, esa regla general de participación se mantiene vigente.
Principio de equidad en las comunidades de propietarios
El alto tribunal subraya que eximir a los comuneros acreedores de participar en la derrama trasladaría injustamente al resto de vecinos todo el peso económico, contraviniendo el principio de equidad y participación que rige el régimen de comunidad establecido por la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.
El fallo pone el acento en la coherencia del sistema: la comunidad debe responder como una unidad, y cada propietario —acreedor o no— forma parte de esa colectividad, no pudiendo beneficiarse del uso común y, al mismo tiempo, quedar al margen de los gastos que lo sostienen.
¿Qué ocurre si un propietario se niega a pagar una derrama?
El propietario moroso puede ser demandado por la comunidad mediante el procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además, los intereses y costas judiciales recaerán sobre él, incrementando la deuda y, en casos graves, incluso puede embargarse su vivienda para saldar la deuda con la comunidad.
Implicaciones prácticas para las comunidades de vecinos
La resolución del Supremo deja un mensaje claro para administradores y presidentes de comunidades: todos los comuneros deben contribuir a los gastos comunes, aunque tengan un crédito reconocido por sentencia.
Solo en casos muy concretos, como los gastos procesales derivados de un pleito particular, puede aplicarse una excepción y las sentencias firmes deben ejecutarse tal como fueron dictadas, sin reinterpretaciones ni ajustes fuera del procedimiento.
Esta doctrina refuerza la seguridad jurídica, aportando tranquilidad a la hora de gestionar derramas o ejecutar resoluciones judiciales. También evita agravios entre propietarios, garantizando un trato igualitario y una gestión transparente.
La sentencia se convierte así en una referencia para las comunidades de vecinos, reiterando que, salvo excepciones muy delimitadas, todos los propietarios deben participar en la financiación de los gastos comunes, aun cuando sean beneficiarios de un crédito judicial.
La convivencia en una comunidad no solo implica compartir espacios comunes, sino también asumir solidariamente los costes que garantizan su mantenimiento y el cumplimiento de sus obligaciones legales.
A juicio del Tribunal Supremo, esa corresponsabilidad económica es la expresión práctica del principio de equidad y participación que sustenta todo el régimen de propiedad horizontal.
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Qué ocurre si un vecino no paga una derrama y vende la casa, ¿al resto de vecinos les tocaría pagar más?
La respuesta la encontramos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). "El que tiene que pagar la derrama es el propietario que lo es en el momento de pasar el recibo, pues así lo dice expresamente el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de que el comprador, actual titular, tenga que responder igualmente de la afección real del art. 9 si el anterior no paga lo que le corresponde”, explica Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal.
Quién paga la derrama aprobada antes de la compraventa de una vivienda
Las derramas aprobadas por la comunidad de propietarios para hacer frente a mejoras o reparaciones en las zonas comunes del edificio pueden afectar a la compraventa de un inmueble y a su precio.
¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama de tu comunidad de vecinos?
Las comunidades de propietarios son una fuente de conflictos. La vida vecinal, como tantas series han representado, es, cuando menos, compleja. Una de las principales disputas o quebraderos de cabeza son las derramas, cuotas extraordinarias destinadas a cubrir gastos imprevistos en la comunidad de propietarios. Y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la normativa que regula las comunidades de propietarios, establece que ningún propietario puede negarse a pagar una derrama si ésta se ha ap
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