Un propietario tendrá que reparar su terraza por instalar un jacuzzi sin permiso y provocar filtraciones

Instalar un jacuzzi en la terraza puede parecer una mejora atractiva…, hasta que afecta a la estructura del edificio y acaba en los tribunales. 

Eso es lo que ha ocurrido en Oviedo, donde la Audiencia Provincial ha confirmado la responsabilidad de los propietarios y la obligación de ejecutar todas las obras necesarias para garantizar la estanqueidad, tras instalar un jacuzzi sin autorización y realizar otras intervenciones que acabaron provocando filtraciones. Un ejemplo de cómo una intervención no autorizada en elementos comunes puede derivar en conflictos graves y prolongados dentro de la comunidad.

Consecuencias de realizar obras en la terraza sin permiso

La sentencia, dictada el 17 de septiembre de 2025, explica cómo una terraza originalmente descubierta terminó cubierta en su mayor parte, conservando únicamente una franja abierta hacia la calle.

Sobre esa superficie se añadieron un jacuzzi, varios cerramientos, maquinaria y otras estructuras sin autorización de la comunidad, alterando de forma significativa la configuración inicial del espacio.

Estas intervenciones no solo cambiaron la apariencia de la terraza, sino que alteraron su sistema de drenaje, generando humedades persistentes en el piso inferior desde 2006. Durante años se intentó atajar el problema con reparaciones puntuales… sin éxito.

Modificación de elementos comunes: ¿qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

La resolución pone el foco en una regla esencial de la vida en comunidad: cuando una obra afecta a elementos comunes, especialmente si se trata de terrazas que forman parte de la fachada o actúan como cubierta de otra vivienda, la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad de los propietarios. No es un requisito burocrático. Estos elementos pertenecen a todos y cualquier cambio puede alterar su función dentro del edificio.

Además, la sentencia recuerda que el debate no gira solo en torno a la estética. En este tipo de obras, lo que realmente preocupa es su impacto en la funcionalidad del inmueble: pendientes mal diseñadas, sumideros desplazados o inaccesibles, impermeabilizaciones interrumpidas o cargas añadidas que la estructura no estaba preparada para soportar.

Una pérgola colocada sin permiso puede bloquear un sumidero; un cerramiento aparentemente inofensivo puede generar condensaciones; y un jacuzzi, por muy discreto que parezca, puede transformar por completo el sistema de evacuación del agua.

¿Puede entenderse un consentimiento tácito?

La defensa alegó que la comunidad conocía las obras desde hacía años y nunca actuó. Sin embargo, la Audiencia recuerda que el mero paso del tiempo no equivale a una autorización, subrayando que el silencio no es consentimiento cuando la obra modifica la estructura del edificio o provoca daños a otro propietario. En otras palabras: si una intervención genera perjuicios, la comunidad no está obligada a tolerarla.

Humedades y filtraciones: lo que determinaron los peritos

Los informes técnicos fueron decisivos, aunque no unánimes. La Audiencia consideró más convincentes los dictámenes que señalaban que las obras realizadas habían alterado el sistema de evacuación del agua y dificultaban cualquier impermeabilización efectiva.

Entre los problemas detectados figuraban pendientes mal ejecutadas, sumideros insuficientes o inaccesibles, cerramientos que impedían trabajar sobre la terraza y una cubierta añadida de forma deficiente, todo ello favoreciendo embalsamientos en episodios de lluvia intensa.

Los técnicos señalaron que, ante esta combinación de errores constructivos, la única solución eficaz pasaba por recuperar una configuración similar a la original, de modo que fuera posible garantizar una impermeabilización continua y un drenaje adecuado.

Obras obligatorias para garantizar la estanqueidad y reparar las filtraciones

La Audiencia confirma la responsabilidad de los propietarios del piso superior y les ordena ejecutar una impermeabilización integral de la terraza descubierta, modificar las pendientes para dirigir el agua hacia los sumideros y reponer los sumideros originales con el diámetro adecuado, además de abonar 1.962,27 euros por los daños ocasionados a la vivienda inferior.

La sentencia no detalla qué elementos concretos deben retirarse, pero exige realizar todas las actuaciones técnicas necesarias para garantizar la estanqueidad, incluso si ello implica modificar o retirar instalaciones existentes.

¿Cómo saber si tu terraza es un elemento común y necesitas autorización para reformarla?

La clave está en el título constitutivo, los estatutos de la comunidad y, sobre todo, la naturaleza de la terraza. Aunque tengas uso privativo, muchas terrazas forman parte de la cubierta del edificio o de la fachada, por lo que siguen siendo elementos comunes.

Si la terraza actúa como cubierta de otra vivienda (como en el caso de Oviedo) cualquier reforma afecta a la estructura y necesita autorización expresa de la comunidad.

Consecuencias para los propietarios de ejecutar obras sin permiso

Más allá del caso concreto, esta resolución envía un mensaje contundente a cualquier propietario que piense en reformar su terraza: no todo lo que se instala en un espacio privativo es privativo realmente.

Los propietarios están obligados a mantener sus instalaciones en buen estado, evitar molestias o perjuicios al resto de la comunidad y responder por los daños causados por obras no autorizadas.

Intervenciones aparentemente inocuas (como cerrar parcialmente una terraza o instalar un jacuzzi) pueden alterar elementos comunes y desencadenar problemas de convivencia y costes significativos.

Este tipo de conflictos, cada vez más frecuentes, recuerdan la importancia de consultar siempre a la comunidad y revisar el marco jurídico antes de realizar cualquier obra que afecte a la estructura o al drenaje del edificio.