El Gobierno actualiza la plusvalía municipal para 2026: cómo afecta en la venta de una vivienda

El Gobierno ha actualizado un año más a través de un Real Decreto-ley los coeficientes máximos que se aplican al cálculo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. En algunos casos la subida es de hasta el 40% de este impuesto en la mayoría de los periodos de tenencia de la vivienda de menos de 15 años, es decir, se penaliza la venta de vivienda especialmente 9, 10, 11 y 12 años después de comprar la casa. Pero también hay una bajada de los coeficientes, de hasta el 12,5%, en transmisiones producidas tras un periodo de tenencia del inmueble de 17 años o más. 

Se trata de los mismos coeficientes para el cálculo de este tributo con el método objetivo que el PSOE registró el pasado mes de mayo en el Congreso de los Diputados al presentar una batería de cambios fiscales en el mercado de la vivienda: como una subida del IVA de los pisos turísticos al 21%, para que tributen como la actividad económica que son, así como gravar más a las socimis y a la vivienda vacía, entre otras. Al no haber Presupuestos Generales del Estado para 2026, el Ejecutivo ha llevado a cabo la actualización de los importes de los coeficientes máximos de aplicación para la determinación de este tributo mediante el Real Decreto-ley que ahora debe ser convalidado en el Congreso de los Diputados para que entren en vigor. 

Estos nuevos coeficientes “penalizan” la venta de viviendas que se venden pocos años después de su compra, con el objetivo de castigar “las operaciones especulativas”, tal y como pedía el Gobierno. Así, por ejemplo, los coeficientes aumentan, sobre todo, cuando se transmite el inmueble en menos de un año, al cabo de 2 y 3 años y, especialmente, al cabo de los 7 años hasta los 15 años. A partir de los 17 años de tenencia los coeficientes se reducen. 

En diciembre del año pasado el Gobierno actualizó, a través del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, los coeficientes máximos que se aplican al cálculo con el método objetivo de la plusvalía municipal. Sin embargo, como dicho Real Decreto-ley no se llegó a convalidar en el Congreso de los Diputados, esta temida subida se quedó en papel mojado.

Ahora con este nuevo Real Decreto publicado en el BOE del pasado 24 de diciembre el Gobierno espera que haya mayoría parlamentaria suficiente para convalidar esta norma y que no pasé como el año pasado y se quede en papel mojado. 

En relación con esta cuestión, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario y Socio Director del despacho Salcedo Tax Litigation, recuerda que el plazo máximo para convalidar el Real Decreto-Ley es de 30 días, tal y como está previsto en el artículo 86 de la Constitución. En el presente caso el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, que introduce estos coeficientes, se publicó en el BOE del 24-12-2025.

De lo anterior puede concluirse que si transcurre el citado plazo de 30 días sin que se produzca la convalidación del Real Decreto-Ley, sus efectos cesarán, tal y como ocurrió con los coeficientes aprobados en su día para 2025. Y en ese caso regirían de nuevo los coeficientes vigentes antes de la aprobación del Real Decreto-Ley 16/2025.

Ricardo Gracía-Borregón, socio del despacho Ashurst, indica las claves para transmitir (vender, donar o heredar) un inmueble a lo largo del comienzo de 2026:

• Para transmisiones a las que les pueda aplicar una subida del porcentaje de incremento (muchas de las que tengan lugar tras un periodo de tenencia de menos de 15 años), esperar a tener certeza de la convalidación del Real Decreto-ley (ya que, en otro caso, volverán a resultar de aplicación los coeficientes anteriores reduciendo el coste de la transmisión); y
• En caso de transmisiones a las que resultasen de aplicación coeficientes reducidos tras la modificación (aquellas a partir de 17 años de tenencia), proceder cuanto antes a la transmisión para beneficiarse de la reducción de coeficientes antes de que, en su caso, se derogue. 

Por qué se actualizan los coeficientes anualmente

En 2021, el Gobierno aprobó un Real Decreto-ley para adaptar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, a la sentencia del Tribunal Constitucional, que tumbó el diseño hasta entonces vigente del impuesto porque consideraba que siempre había incremento de valor cuando se transmitía un inmueble, aunque se vendiera a pérdidas. 

Esta previsión de actualización de dichos importes está habilitada por la normativa propia del impuesto, que establece que "estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado".

Cabe recordar que el decreto reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.