Guía sobre IRPF y amortización en caso de venta de viviendas alquiladas: cómo actuar tras el Supremo

Cuando se vende una vivienda que estuvo en su día arrendada, debe declararse en el IRPF la ganancia patrimonial resultante de comparar el valor de adquisición del inmueble con su valor de transmisión. Sin embargo, muchos contribuyentes ignoran que el valor de adquisición debe reducirse en el importe de la amortización practicada durante el tiempo que el inmueble estuvo alquilado, lo que supone un considerable incremento de la ganancia patrimonial por la que hay que tributar. 

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado cuál es el porcentaje máximo y mínimo de amortización, permitiendo al contribuyente aplicar una amortización inferior a la del 3% anual, que es el porcentaje que automáticamente utiliza Hacienda para reducir el valor de adquisición e incrementar la ganancia patrimonial. 

Estamos ante una sentencia de gran aplicación práctica para los contribuyentes que alquilan inmuebles y luego los venden. Por ello, el presente artículo está pensado para resolver las principales dudas que los contribuyentes pueden tener una vez leída la sentencia.

¿Qué es la amortización de los inmuebles que están arrendados?

La amortización de un inmueble alquilado es uno de los gastos de los rendimientos del capital inmobiliario del IRPF que los arrendadores de viviendas y locales pueden deducir en su declaración. 

Dicho gasto está previsto en el artículo 23.1.b, de la Ley del IRPF, y no puede superar del máximo del 3% del valor de adquisición del inmueble, considerando sólo el valor de la construcción, y excluido el valor del terreno.

Son muchos los contribuyentes que deducen este gasto de amortización para reducir el rendimiento del capital inmobiliario que obtienen por el alquiler de inmuebles, y tributar menos.

¿Cuál es el problema…? ¿Qué está comprobando Hacienda?

La Administración está haciendo caja con esta amortización de inmuebles alquilados, en el momento en que éstos se venden. 

El fundamento es que el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF, al indicar cómo debe calcularse la ganancia patrimonial, dispone que “El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto”.

Por ello en estos casos Hacienda está regularizando a los contribuyentes que vendieron un inmueble que estuvo alquilado en su día, y no han incluido la amortización como menor valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial. Ello, independientemente de que en su día dedujeran o no el gasto de amortización al tributar por el alquiler del inmueble.

En consecuencia, esa amortización que puede ser un gasto durante los años en que el inmueble está alquilado, se vuelve contra el contribuyente en el momento de la venta, incrementando la ganancia patrimonial por la que hay que tributar.

¿Y qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre el porcentaje de amortización que se puede practicar?

Pues bien, el problema es que Hacienda en sus comprobaciones estaba imponiendo de forma obligatoria el porcentaje máximo del 3% de amortización para reducir el valor de adquisición y aumentar la ganancia patrimonial. Ello, tanto a contribuyentes que en su día no dedujeron gasto alguno en concepto de amortización, como a otros que si practicaron tal amortización, pero por un porcentaje inferior al del 3% que ahora les impone Hacienda.

El Tribunal Supremo le ha dicho que esto no es posible, y ha fijado la siguiente doctrina de interés casacional: “En un supuesto como el enjuiciado en el que el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia.”

En el caso resuelto por el Supremo se trataba de una contribuyente que amortizó por debajo del 3% mientras estuvo el inmueble alquilado, conforme a la Orden Ministerial de 27-3-1998. Y al que el Supremo le permite ahora trasladar esa amortización al cálculo de la ganancia patrimonial, y no la del 3% que pretendía Hacienda.

En definitiva, el Supremo considera válidos importes de amortización inferiores al 3%, siempre que tengan un fundamento técnico y legal, como es el caso de la Orden de 27-3-1998 que utilizó el contribuyente, o el artículo 12 de la Ley del Impuesto de Sociedades. Y permite como he indicado trasladarlos a la declaración de IRPF para calcular la ganancia patrimonial.

¿Qué porcentaje de amortización debería aplicar mientras el inmueble esté alquilado?

El contribuyente debe hacer números, pero normalmente siempre le resultará más interesante declarar una amortización reducida mientras dure el arrendamiento que aplicar la amortización máxima y verse penalizado luego en el momento de declarar la ganancia patrimonial. Ello, aunque sea a costa de deducir un gasto inferior a efectos del rendimiento del capital inmobiliario durante todo el tiempo que el inmueble está alquilado.

Dicha “renuncia” será especialmente recomendable si el inmueble alquilado es una vivienda y durante el arrendamiento el propietario ha podido aplicar la reducción del 50% sobre el rendimiento neto previsto en el artículo 23.2, Ley IRPF.

Si mientras estuvo el inmueble alquilado amorticé por debajo del 3%... ¿puedo incluir esa misma amortización al calcular la ganancia patrimonial?

En efecto, esto es precisamente lo que ha declarado el Tribunal Supremo. Si el contribuyente ha declarado un porcentaje inferior que encaje con el concepto de “amortización mínima” previsto en el artículo 35 de la Ley del IRPF (fundamentado en tablas oficiales, por ejemplo), este porcentaje podrá trasladarse al cálculo de la ganancia patrimonial cuando se transmita el inmueble.

Ello, frente al criterio de Hacienda que era el de imponer el porcentaje del 3%, independientemente del que hubiera practicado el contribuyente mientras el inmueble estuvo alquilado.

Si amorticé al 3% durante el arrendamiento… ¿Puedo aplicar una amortización inferior al vender el inmueble y declarar la ganancia patrimonial?

La respuesta en este caso es negativa. Y es que la amortización practicada y declarada por el contribuyente como gasto deducible mientras duró el arrendamiento le vincula, y no puede desdecirse de ella al tiempo de declarar la ganancia patrimonial por la venta del inmueble.

Por ello y como antes indicaba, debe elegirse bien qué porcentaje de amortización interesa aplicar mientras dura el arrendamiento para no arrepentirse de ello en el momento de la venta del inmueble.

Y si nunca practiqué amortización mientras el inmueble estuvo arrendado… ¿qué porcentaje debería aplicar al declarar la ganancia patrimonial?

Es posible que el contribuyente nunca dedujera el gasto de amortización mientras el inmueble estuvo alquilado. Pues bien, ello no supone que la amortización que debió practicarse y no se practicó, sí haya que tenerla en cuenta como menor valor de adquisición al declarar la ganancia patrimonial.

Por tanto el contribuyente debe incluir tal amortización en el cálculo de la ganancia patrimonial. Y siguiendo el criterio del Supremo podría aplicar un porcentaje inferior al máximo del 3%, siempre que esté fundamentado y justificado y goce de un respaldo legal u oficial. 

¿Y qué ocurre si vendí el inmueble, y no tuve en cuenta la amortización en el momento de calcular la ganancia patrimonial?

Si el contribuyente vendió el inmueble que en su día estuvo alquilado, sin haber computado amortización en el cálculo de la ganancia patrimonial, está en grave riesgo de ser regularizado por la Administración.

No obstante, considero que en el procedimiento de regularización podría defender la aplicación de una amortización mínima que fuera compatible con el artículo 35.1 de la Ley del IRPF, según ha declarado el Tribunal Supremo. Ello, aunque dicha amortización sea inferior al tipo del 3% que previsiblemente aplicará Hacienda, y siempre y cuando no hubiera aplicado este último porcentaje máximo como gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario.