Condenada una comunidad de vecinos por la caída de una persona en el acceso al edificio

Las caídas en los accesos a los edificios, aunque no suelen ser habituales, sí pueden suponer un quebradero de cabeza para una comunidad de propietarios. Así lo ha entendido la Audiencia Provincial de Barcelona, que en sentencia 9627/2025, ha condenado a una comunidad de Pineda de Mar a indemnizar con casi 6.171 euros a una vecina que sufrió una caída en el acceso al inmueble, al considerar que el pavimento presentaba un desnivel poco visible y carente de señalización, lo que convertía la zona en un punto peligroso para el tránsito. De esta manera, la sentencia revoca el criterio del juzgado de primera instancia, que había atribuido el accidente a un “riesgo general de la vida”.

El accidente sucedió en febrero de 2016, cuando la demandante cayó al salir de un establecimiento situado en los bajos del inmueble, en una zona de acceso que la comunidad defendía como asimilable a la acera pública. Sin embargo, la Audiencia aclara que, aunque el pavimento tuviera un aspecto similar al de la vía pública, se trataba de un espacio de titularidad comunitaria, lo que implicaba una obligación de mantenimiento y seguridad.

En este punto, el tribunal subraya que la comunidad era la responsable de mantener esta zona y el pavimento “en debido estado y condiciones conforme a la obligación de todo propietario de un lugar de acceso libre y el régimen general de la propiedad horizontal”, rechazando el argumento de que se tratara de una zona ajena a su control 

Una de las cuestiones clave del fallo es la descripción del desnivel donde se produjo la caída. La Audiencia no lo califica como un escalón propiamente dicho, sino como un desnivel irregular, sin marcar y con un pavimento homogéneo que dificultaba su percepción. 

Según la sentencia, concurrían varios factores de riesgo: “la poca altura del desnivel (lo que lo hace difícilmente perceptible), la ausencia de marca que lo advirtiere (como alguna franja en el suelo semejante a las que se colocan en escaleras en lugares públicos como el metro), la homogeneidad en el pavimento entre la parte de la entrada al edificio y la del local y el estado de suciedad en que el mismo estaba”. 

Todo ello llevó al tribunal a concluir que el estado de mantenimiento “no cabe entender que fuera el correcto”, descartando que la caída pudiera encuadrarse dentro de los riesgos cotidianos que cada ciudadano debe asumir. 

Frente a la resolución de primera instancia, la Audiencia considera acreditada la relación causal entre el mal estado del acceso y el accidente, apoyándose en las declaraciones inmediatas de la lesionada tanto al propietario del local como a la Policía Local.

La sentencia también rechaza la concurrencia de culpa de la víctima, pese a que la comunidad alegó que la demandante llevaba bolsas y que podía haber salido por otra zona. “Llevar unas bolsas no se estima que lo es, como tampoco el que, al salir del local en lugar de salir recta, lo hiciere en diagonal por detrás de la columna existente, no existiendo ninguna prohibición o indicación de ser una zona no transitable”, estima.

Para la Audiencia de Barcelona, la responsabilidad extracontractual se fundamenta en el incumplimiento del deber de mantenimiento y cuidado conforme al art.1902 del Código Civil, aplicando la teoría de la imputación objetiva para excluir riesgos generales de la vida.

En cuanto a la indemnización, la Audiencia acepta la aplicación orientativa del baremo de tráfico para cuantificar los daños personales, una práctica habitual en este tipo de reclamaciones. Así, reconoce 76 días de perjuicio moderado, una secuela funcional en el hombro y una secuela estética, alcanzando los 6.170,42 euros. No obstante, rechaza la reclamación adicional por pérdida de calidad de vida laboral al considerar que no quedó suficientemente acreditada con pruebas objetivas.

Esta sentencia es de una especial relevancia para las comunidades de propietarios, ya que refuerza la idea de que no basta con que un acceso “parezca” una acera o un espacio público. Si es de titularidad comunitaria y de tránsito habitual, la comunidad responde de su estado y de los daños que puedan derivarse de una falta de señalización o mantenimiento adecuado.