La temida subida de la plusvalía municipal de 2026 ya no está en vigor: cómo reclamar lo pagado de más

El pasado mes de diciembre el Gobierno actualizó, a través del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, los coeficientes máximos que se aplican al cálculo con el método objetivo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. En algunos casos la subida era de hasta el 40% de este impuesto en la mayoría de los periodos de tenencia de la vivienda de menos de 15 años. Sin embargo, como dicho Real Decreto-ley no se ha convalidado en el Congreso de los Diputados, esta temida subida se ha quedado en papel mojado de momento, con lo que los coeficientes que están en vigor son los de 2024. 

El Gobierno había modificado los coeficientes para el cálculo de este tributo con el método objetivo y traían fuertes incrementos. Al no haber Presupuestos Generales del Estado para 2025, el Ejecutivo ha llevado a cabo la actualización de los importes de los coeficientes máximos de aplicación para la determinación de este tributo mediante el real decreto-ley que no ha sido convalidado todavía en el Congreso de los Diputados, con lo que los nuevos coeficientes de 2026 no han entrado en vigor aún y siguen vigentes los de 2024. ¿Por qué los de 2024? Porque en 2025  también se tumbaron en el Congreso los coeficientes contemplados para ese año, tal y como recuerda el abogado fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence. 

En 2021, el Gobierno aprobó un Real Decreto-ley para adaptar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, a la sentencia del Tribunal Constitucional, que tumbó el diseño hasta entonces vigente del impuesto porque consideraba que siempre había incremento de valor cuando se transmitía un inmueble, aunque se vendiera a pérdidas. 

Esta previsión de actualización de dichos importes está habilitada por la normativa propia del impuesto, que establece que "estos coeficientes máximos serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado".

Cabe recordar que el decreto reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

El abogado fiscalista Alejandro del Campo, cofundador de DMS Legal Intelligence, asegura que es probable que en algún otro Real Decreto-ley el Gobierno vuelva aprobar nuevos coeficientes para el cálculo de plusvalías municipales en lo que resta de 2026. 

En opinión de del Campo, "el nuevo método objetivo para calcular las plusvalías municipales, introducido en 2021 tras la demoledora sentencia del Tribunal Constitucional que tumbó definitivamente el viejo método objetivo, sería válido según el propio Tribunal Constitucional en la medida en que los coeficientes establecidos cada año vayan teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y es por eso que la Ley de Haciendas locales establece que deben ser actualizados anualmente mediante norma con rango legal, como sería la Ley de Presupuestos o bien un Real Decreto-ley que sea finalmente convalidado".

"Si ocurre que no se aprueban Leyes de Presupuestos y han sido tumbados los Real Decretos-leyes que fijaron los coeficientes para 2025 y para 2026, quedando vigentes un año más los fijados para 2024, quedará nuevamente en entredicho la constitucionalidad de las plusvalías municipales calculadas con el nuevo método objetivo", añade del Campo. 

Cómo liquidar la plusvalía municipal en 2025 y cómo recuperar lo pagado de más

A la hora de liquidar el impuesto, hay que tener en cuenta que el Real Decreto – Ley que introdujo los coeficientes para el ejercicio 2026, aunque no ha sido finalmente convalidado, sí que tiene efectos en este ejercicio. Ello se debe a que el resultado negativo en la votación de convalidación produce la inmediata cesación de los efectos del Real Decreto-Ley y su desaparición del ordenamiento. Sin embargo, lo que no desaparecen son los efectos producidos por el Real Decreto-Ley durante su vigencia (desde finales de diciembre de 2025 hasta el 27 de enero de 2026). 

En relación con esta cuestión, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario y Socio Director del despacho Salcedo Tax Litigation, recuerda que el plazo máximo para convalidar el Real Decreto-Ley es de 30 días, tal y como dispone el artículo 86 de la Constitución. En el presente caso, en el BOE del 28-1-2026, se ha publicado la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025.

De lo anterior puede concluirse que los efectos del Real Decreto-Ley finalmente no convalidado cesaron el 27-1-2026, y a partir de dicha fecha, y salvo que se aprueben nuevos coeficientes de actualización, regirán de nuevo los coeficientes que se aprobaron para el ejercicio 2024.

Por ello a la hora de autoliquidar el impuesto hay que tener claro en primer lugar cuáles son los coeficientes aplicables según la fecha en que se haya transmitido el terreno. Por su parte, si es el Ayuntamiento el que aprueba y notifica la liquidación habrá que revisar que se han aplicado los coeficientes correctos, y en caso contrario surgirá el derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos. Ello, al haberse aplicado una norma (en este caso el Real Decreto-Ley 16/2025), que a partir del 27-1-2026 ya no tenía efectos, zanja José María Salcedo.

Datos necesarios para calcular la plusvalía municipal

Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:

• Valor catastral: Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el ayuntamiento
• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años que hayan pasado desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro
• Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento
• Valor de transmisión del inmueble: ¿Por cuánto se vendió, heredó o donó la vivienda?
• Valor de adquisición: ¿Por cuánto se compró o adquirió en su día la casa?

¿Cómo se hace el cálculo de la plusvalía municipal?

Desde la aprobación del real decreto que modifica la plusvalía, para calcular la cantidad a pagar se aplica el impuesto municipal, que depende de cada municipio, a la base imponible. El Real Decreto-ley establece dos métodos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:

Método objetivo para calcular la plusvalía municipal

Se multiplicará el valor catastral del inmueble por los coeficientes que se establezcan cada año y que evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método opcional, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. 

Método real para el cálculo de la plusvalía municipal

Se calcula la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El Real Decreto-ley que modificó la plusvalía, establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.