De promesa a realidad: Los Cerros desbloquea la construcción de más de 16.000 viviendas en Madrid

Tras años de planificación y un complejo proceso técnico y administrativo, Los Cerros da el salto definitivo del papel a la obra. La aprobación final del Proyecto de Reparcelación supone el desbloqueo jurídico y técnico del ámbito y permite, por primera vez, solicitar licencias de edificación e iniciar las primeras construcciones. En una entrevista con idealista/news, Miguel Díaz Batanero, presidente de la Junta de Compensación de Los Cerros, subraya que este hito marca un “antes y un después” para el desarrollo del sureste de Madrid, al activar uno de los mayores proyectos residenciales de la capital, con más de 16.000 viviendas previstas.

Según explica Batanero, las primeras obras podrían comenzar en la segunda mitad del año gracias a la simultaneidad entre urbanización y edificación, un factor clave para acortar plazos. La previsión actual es que las primeras viviendas estén finalizadas y puedan entregarse a finales de 2028. El desarrollo, que abarca 470 hectáreas, contará con 170 hectáreas de zonas verdes (una superficie superior a la de algunos de los principales parques de Madrid) y ha sido diseñado para garantizar la coordinación entre vivienda, infraestructuras y transporte público, con el objetivo de consolidarse como un barrio plenamente integrado, sostenible y con calidad urbana.

¿Por qué considera que la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación marca un “antes y un después” para Los Cerros y para el desarrollo del sureste de Madrid? 

La aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación supone un “antes y un después” para Los Cerros porque supone el paso de una planificación teórica a una realidad jurídica y técnica. Se trata de un hito clave para ordenar internamente el ámbito, definir con claridad las parcelas, su disposición, usos y cargas, y materializar la equidistribución entre los propietarios, tras un complejo proceso técnico y administrativo.   

Este hito permitirá que próximamente puedan solicitarse licencias de obra para iniciar las primeras edificaciones, lo que supondrá poner en el mercado más de 16.000 viviendas, contribuyendo de manera decisiva a ampliar la oferta residencial en el sureste de Madrid y con ello ayudar a contener la actual presión sobre los precios de la vivienda. 

Todo ello permitirá a las promotoras inmobiliarias propietarias del ámbito, como Metrovacesa, Vía Célere o Vía Ágora, entre otras, arrancar cuanto antes la comercialización de viviendas, generando actividad económica y empleo, y consolidando este desarrollo como uno de los proyectos urbanos más relevantes de la ciudad. 

 Desde un punto de vista práctico, ¿qué cambia a partir de hoy para propietarios, promotores y futuros vecinos? 

 Para los propietarios y promotores, la reparcelación aporta seguridad jurídica y certidumbre, ya que quedan perfectamente definidos los derechos, obligaciones y parcelas resultantes. Esto permite planificar inversiones con mayor claridad, avanzar en la solicitud de licencias y establecer calendarios de construcción y comercialización. En definitiva, el desarrollo recibe la luz verde definitiva para su ejecución. 

Para los futuros vecinos, esta aprobación significa que el proyecto empieza a materializarse: pasarán de ver sus futuras viviendas en planos a ver pronto las obras de edificación. Se inicia la cuenta atrás para la llegada de nuevas viviendas y, por tanto, de los nuevos vecinos que darán vida a Los Cerros.  

 ¿Cuáles han sido los principales riesgos o incertidumbres que se eliminan con esta aprobación definitiva? 

La aprobación definitiva elimina, en primer lugar, la incertidumbre jurídica que pudiera pesar sobre el ámbito. Hasta ahora existía el riesgo de posibles retrasos administrativos por ajustes técnicos en el proyecto que podían dilatar el calendario del desarrollo. Con este hito, el marco queda plenamente definido y se aporta la seguridad necesaria para avanzar con garantías. 

 También se despejan las dudas sobre la distribución del suelo, las cargas urbanísticas y la viabilidad real del proyecto. La reparcelación clarifica quién es propietario de qué, qué se puede construir y en qué condiciones, evitando conflictos futuros y facilitando la toma de decisiones tanto a propietarios como a promotores.  

 A partir de ahora, el proyecto entra en una fase tangible, con capacidad para solicitar licencias, iniciar obras y activar inversiones. Esto genera confianza en el sector inmobiliario y en los futuros compradores, que ven cómo el desarrollo deja de ser una promesa para convertirse en una realidad en marcha. 

 ¿Cuándo se prevé que se soliciten las primeras licencias de obra y cuándo podrían comenzar las primeras construcciones? 

Con la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación ya se pueden presentar y tramitar las primeras licencias; y, una vez alcanzada la firmeza en vía administrativa y obtenido el decreto de simultaneidad, podrán otorgarse y dar paso al inicio de las obras. Contamos con que las primeras obras de edificación podrían iniciarse en la segundad mitad del año. 

 ¿En qué medida la simultaneidad entre urbanización y edificación permitirá acortar los plazos habituales en este tipo de desarrollos? 

La posibilidad de desarrollar de forma simultánea la urbanización y la edificación es clave para acortar de manera significativa los plazos habituales. Tradicionalmente, estos procesos se realizaban de forma secuencial, lo que suponía esperar a que finalizara completamente la urbanización para poder empezar a construir viviendas.  

Gracias a la planificación y a la coordinación con las administraciones públicas, hoy es posible solapar ambas fases. De este modo, mientras se completan las infraestructuras, viales y servicios, se puede iniciar la edificación una vez obtenidas las licencias. En la práctica, esta simultaneidad puede suponer un  ahorro de varios meses, incluso de años, respecto a los plazos tradicionales, beneficiando tanto a promotores como a futuros vecinos. 

Miguel Díaz Batanero idealista/news

 ¿Cuándo cree que podrían entregarse las primeras viviendas? 

La previsión actual es que las primeras viviendas puedan estar finalizadas y entregadas a finales de 2028. 

¿Qué diferencia el modelo urbano de Los Cerros frente a otros desarrollos recientes del sureste? 

Lo que nos diferencia notablemente del resto de los desarrollos del sureste es la gran extensión de zonas verdes con la que contamos. De las 470 hectáreas de Los Cerros, 170 están destinadas a espacios naturales y zonas verdes públicas integradas en los espacios naturales del Cerro de la Herradura, la Vega del Río Jarama y el Proyecto Municipal del Bosque Metropolitano.   

 El desarrollo contempla la plantación de más de 7.000 árboles, la reforestación de otros 2.500 y la incorporación de más de 100.000 arbustos adaptados a la biodiversidad de la zona. En conjunto, la superficie verde de Los Cerros supera la extensión de algunos de los principales parques de Madrid, como El Retiro, Madrid Río o el Parque del Oeste. 

 Además, el ámbito cumple con las recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud en materia de acceso universal a espacios verdes, garantizando que todas las viviendas cuenten con áreas verdes de al menos 0,5 hectáreas a una distancia máxima de 300 metros. 

 Especial mención merece el proyecto de restauración del Cerro de la Herradura, concebido como una actuación de regeneración ecológica y paisajística que integra arquitectura y naturaleza, con criterios de protección del patrimonio geológico y arqueológico y una gestión sostenible de los cauces existentes. 

 ¿Está asegurada la coordinación entre el desarrollo residencial y la llegada de infraestructuras y transporte público? 

Sí, la coordinación entre el desarrollo residencial, las infraestructuras y el transporte público está contemplada desde la fase inicial de planificación. Los Cerros se ha diseñado de forma integral, con una colaboración constante con el Ayuntamiento de Madrid y las administraciones competentes. 

Existe una hoja de ruta que vincula la ejecución de las viviendas con el desarrollo progresivo de viales, redes de servicios, equipamientos y conexiones de transporte público, de manera que los nuevos vecinos no lleguen a un barrio inacabado, sino a un entorno funcional y bien dotado desde el inicio. 

 Además, se adaptarán las infraestructuras y el transporte a medida que crezca la población, reforzando líneas existentes y planificando nuevas conexiones si fuera necesario. El objetivo es que Los Cerros esté perfectamente integrado en la red de movilidad de Madrid, fomentando el uso del transporte público y los desplazamientos sostenibles desde el primer momento. 

 ¿Cómo ha sido la colaboración con el Ayuntamiento de Madrid durante estos años de tramitación? 

La colaboración con el Ayuntamiento de Madrid ha sido constante, fluida y determinante para que el proyecto haya podido avanzar hasta este punto. Se trata de un proceso complejo que ha requerido un elevado rigor técnico y una coordinación permanente entre los equipos municipales y los de la Junta de Compensación. 

Durante todos estos años ha existido un diálogo continuo para resolver cuestiones urbanísticas, jurídicas y técnicas, siempre con un objetivo común: garantizar un desarrollo ordenado, sostenible y alineado con el modelo de ciudad de Madrid. 

Dentro de diez o quince años, ¿cómo le gustaría que se hablara de Los Cerros? 

Me gustaría que se hablara de Los Cerros como un barrio plenamente integrado en Madrid, vivo, consolidado y con identidad propia. Que no se recuerde únicamente como un gran desarrollo urbanístico, sino como un lugar donde miles de personas han construido su proyecto de vida, con calidad urbana, servicios adecuados y una estrecha relación con el entorno natural. 

Ojalá, Los Cerros, sea reconocido como un ejemplo de planificación a largo plazo bien ejecutada, que llegó a tiempo y supo dar respuesta a una necesidad real de vivienda, combinando crecimiento urbano, sostenibilidad y calidad de vida. 

 ¿Cuál sería, para usted, el verdadero indicador de éxito de este proyecto más allá de las cifras? 

 Más allá del número de viviendas o de la inversión movilizada, el verdadero indicador de éxito será ver Los Cerros funcionando como un barrio completo y equilibrado. Que los vecinos hagan suyo el espacio público, que las zonas verdes  se utilicen y disfruten, y que el comercio de proximidad y los equipamientos formen parte del día a día. 

Si dentro de unos años Los Cerros es percibido como un lugar atractivo para vivir, bien conectado, sostenible y con calidad urbana, podremos decir que el proyecto ha cumplido su objetivo: que la planificación se haya traducido en bienestar real para las personas.