El BCE mantiene tipos en el 2% mientras empeoran las condiciones de las hipotecas

El Banco Central Europeo (BCE) ha cumplido previsiones en su primera gran cita de 2026. Tal y como esperaban los analistas, la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha mantenido estables los tipos de interés este 5 de febrero por quinta reunión consecutiva, por lo que la tasa rectora seguirá en el 2%, su nivel más bajo desde 2022.

El principal cambio respecto a la reunión de diciembre es que el mercado ha vuelto a poner sobre la mesa la posibilidad de que la institución capitaneada por Christine Lagarde vuelva a recortar el precio del dinero en los meses venideros, ante la fuerte revalorización del euro, una inflación que ya se sitúa por debajo del nivel objetivo y la persistencia de la incertidumbre global.

Si el consenso de mercado daba por terminado el ciclo de bajadas a finales del año pasado y veía más factible que el primer movimiento de tipos del Guardián del euro en 2026 fuera una subida, ahora no descarta un descenso. Las quinielas vuelven a estar abiertas en todas direcciones. 

Dejando la política monetaria a un lado, otro de los grandes cambios se está produciendo en el mercado hipotecario. Como anticipaban los expertos, los bancos están encareciendo sus ofertas hipotecarias a tipo fijo y mixto, mientras que prevén endurecer los criterios a la hora de conceder financiación para la compra de vivienda en estos primeros meses del ejercicio. El euríbor, por su parte, se mantiene estable por encima del 2,2%, lo que abre la puerta a que puedan producirse subidas de las cuotas de las hipotecas variables en las revisiones anuales que se lleven a cabo en primavera.

Vuelven los rumores de una posible bajada de tipos

Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, la decisión del BCE de congelar una vez más los tipos de interés se fundamente en que “la situación general apenas ha sufrido cambios desde su última reunión, con una inflación razonablemente controlada, una economía europea con un crecimiento lastrado por Alemania y Francia, y una incertidumbre global debido a los vaivenes en los aranceles y las tensiones geopolíticas existentes”.

De momento, el dato que más vigila el mercado es la fortaleza del euro, que por primera vez en cuatro años ha superado el umbral de 1,2 dólares, y el hecho de que la inflación en la eurozona se ha situado en enero en el 1,7%, tres décimas por debajo del nivel que busca el BCE a medio plazo (2%), según los datos adelantados de Eurostat. 

Si la tendencia se consolida, la revalorización del euro daría pie a una nueva bajada de los tipos de interés, ya que, como afirman desde Link Securities, “puede provocar un descenso de la inflación en la región mayor del anticipado y ‘jugar a favor’ de nuevos recortes de tipos en la eurozona”. 

Desde el banco de inversión japonés Nomura recuerdan que el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ya ha alertado de que un tipo de cambio superior al actual complicaría al organismo, puesto que provocaría “presiones desinflacionistas adicionales”. Y es que conviene recordar que la misión del Guardián del euro es mantener la estabilidad financiera y luchar porque la inflación se sitúe alrededor del 2%, ni a una tasa más baja ni más alta. 

"No esperamos cambios en los tipos en 2026, pero el balance de riesgos parece inclinarse recientemente a favor de una mayor flexibilización. Veremos", comenta el equipo de análisis de Bankinter. 

Desde la gestora Generali AM también opinan que “la persistente apreciación del euro podría justificar unos tipos de interés oficiales por debajo del 2%"; mientras que ING Research insiste en que la apreciación del euro es un factor que complica las exportaciones y la recuperación de la industria, y las perspectivas de crecimiento en general. De ahí que sea un factor determinante para las decisiones de la autoridad monetaria en el futuro más inmediato. 

Bank of America, de hecho, lleva semanas apostando por una bajada de los tipos de interés de cara a la reunión del próximo 19 de marzo, bajo la tesis de que los precios de la energía y la fortaleza del euro se combinan para reducir la inflación a medio plazo, mientras que la incertidumbre no favorece el crecimiento de la eurozona.

Por tanto, el escenario que hay sobre la mesa dista del que se planteaba hace mes y medio, cuando el mercado daba por terminado el ciclo de bajadas de tipos y apostaba a que el siguiente movimiento sería una subida, probablemente en la segunda mitad del ejercicio. 

Empeoran las condiciones de las hipotecas

A la espera de conocer cómo evolucionan los tipos de cambio de las divisas, los precios, la economía y la incertidumbre geopolítica, donde sí se están produciendo cambios palpables es en el mercado hipotecario.

Como venían vaticinando los expertos, las condiciones de las hipotecas están empeorando, lo que podría suponer un escollo para miles de personas que buscan acceder a un préstamo para comprar una vivienda, en un momento en el que la subida de los precios de los inmuebles sigue sin dar tregua. 

En este sentido, el director general de idealista/hipotecas subraya que “los tipos a largo plazo han subido en las últimas semanas, lo que se ha trasladado en una subida generalizada de las condiciones hipotecarias que los bancos están ofreciendo tanto en sus hipotecas fijas como mixtas”. 

Aunque de momento son subidas que parecen asumibles, Juan Villén alerta de que “dejarán fuera del mercado a aquellos clientes con una capacidad de pago menor, que deberán ajustar su presupuesto de compra a la baja, en un mercado inmobiliario con los precios al alza, lo cual supondrá un reto importante”.

Algunas entidades como BBVA, Unicaja o Banco Sabadell han aprovechado las primeras semanas del año para encarecer sus ofertas hipotecarias a tipo fijo, precisamente la opción más contratada.  

“La mayor aversión al riesgo de tipo de interés por parte de los consumidores en esta fase de estabilización monetaria mantiene la inclinación de los consumidores hacia los préstamos con un tipo de interés fijo a término. Esta modalidad concentró cerca del 78% de las nuevas contrataciones el pasado noviembre, lo que contrasta con la etapa previa de endurecimiento, cuando en promedio se firmaban el 50% de las operaciones originadas”, explica la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en un informe reciente. 

El comparador de idealista/hipotecas muestra que la inmensa mayoría de las hipotecas fijas que se están comercializando superan el 2,5% TIN para plazos de contratación a 30 años, y algunas incluso superan el 3%. En el caso de las hipotecas mixtas, los bancos están ofreciendo unos tipos fijos iniciales a plazos cortos (normalmente hasta cinco años) antes de pasar a ser variables, mientras que hace unos meses existía una gran variedad de opciones de hasta 10 años con un tipo fijo. 

Otra señal de que se están encareciendo las hipotecas es el tipo de interés medio de las hipotecas, que ha roto con la tendencia a la baja que venía registrando. En el penúltimo mes del año pasado, se quedó en el 2,97%, según el INE.

Más allá del ‘factor precios’, la última encuesta financiera del Banco Central Europeo (BCE) muestra que los principales bancos de la eurozona prevén endurecer las condiciones para financiar la compra de vivienda en el primer trimestre del año, mientras atisban una ralentización de la demanda de préstamos hipotecarios.

Varios bancos ‘se bajan’ de la guerra hipotecaria

En medio de este escenario, algunos de los primeros espadas bancarios en España han alertado en las últimas semanas de que existe una competencia extrema en el mercado hipotecario y que el sector corre el riesgo de cerrar operaciones no rentables. 

La que dio el pistoletazo de salida fue Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, quien afirmó a finales de enero que aún ve "irracionalidad" en el mercado hipotecario, para confirmar después que la entidad no va a entrar en ningún tipo de guerra de precios a costa de la sostenibilidad del negocio. 

“Estamos viendo crecimientos de concesiones de hipotecas del 25% con condiciones que creemos que están fuera de lo que debería ser racional. No vamos a entrar ahí, tenemos que crecer con calidad. No me preocupa el crecimiento, me preocupa crecer mal”, explicó. 

En opinión de Ortiz, no tiene sentido vender hipotecas muy por debajo de la curva 'swap' a 30 años, que está ahora mismo en el entorno del 3%, ya que ello provoca construir “una cartera que no es sostenible” y un "riesgo a medio plazo". “En 30 años los tipos pueden hacer muchas cosas", aseveró.   

Pocos días después, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, manifestó durante la presentación de los resultados de 2025 que la entidad no está flexibilizando los criterios de concesión de hipotecas ni lo hará en el futuro, mientras reconoció que las hipotecas se encarecerán en el futuro, como consecuencia de la subida de tipos a largo plazo; y enfatizó en que el mayor riesgo del sector bancario es tener un retorno insuficiente sobre el capital.   

Ya esta semana, el consejero delegado de Unicaja, Isidro Rubiales, ha descartado que exista una burbuja hipotecaria en España, aunque ha avisado de que es un mercado "excesivamente competitivo". Rubiales también confirmó que la entidad malagueña ha optado por una política de prudencia y selección de riesgo, lo que ha supuesto una reducción de su cuota hipotecaria, por lo que no apostará por ofrecer unas condiciones de precios más competitivas para captar nuevos clientes. Y es que la estrategia actual de Unicaja no pasa por ganar volumen, sino por conseguir un negocio que sea rentable. 

Se avecina una subida de las hipotecas variables

En el caso de las hipotecas variables ya firmadas, de momento no hay grandes novedades, aunque sí podría haberlas pronto.

El euríbor a 12 meses cerró enero con una media del 2,245% y sumar su primer descenso en cinco meses, aunque se mantiene estable. Las previsiones apuntan a que en los próximos meses no sufrirá grandes vaivenes, ni al alza ni a la baja. 

Según el consenso que recopila el Panel de Funcas, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España se situará por debajo del 2,2% al cierre de los cuatro trimestres de 2026. En concreto, anticipan una media mensual del 2,19% en marzo, del 2,17% en junio y del 2,15% en septiembre. En el último trimestre del año volvería a subir, para colocarse de nuevo en torno al 2,17%. 

Si se cumplen estas previsiones, en el segundo trimestre el euríbor estaría por encima de los niveles del año pasado y traería un leve encarecimiento de las cuotas hipotecarias en las revisiones anuales, siguiendo la estela de las revisiones semestrales. 

Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero, apunta a abril como posible fecha de este cambio, aunque destaca que “se tratará de revisiones modestas, no tendrá nada que ver con lo que sucedió con los incrementos de 2022-2023”.

Fechas de las reuniones del BCE en 2026

El Consejo de Gobierno del BCE se reúne aproximadamente cada seis semanas. Estas son las fechas que ya están marcadas en el calendario oficial y en las que anunciará sus decisiones de política monetaria:

• 19 de marzo de 2026
• 30 de abril de 2026
• 11 de junio de 2026
• 23 de julio de 2026
• 10 de septiembre de 2026
• 29 de octubre de 2026
• 17 de diciembre de 2026