Prórroga forzosa de alquileres: el Supremo pone límites cuando no es vivienda habitual

Que un hijo resida en una vivienda alquilada no garantiza, por sí solo, que el contrato pueda mantenerse indefinidamente. Así lo aclara el Tribunal Supremo, que ha vuelto a pronunciarse sobre los límites de la prórroga forzosa en los alquileres antiguos y sobre cuándo el propietario puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.

La Sentencia núm. 1.936/2025, de 22 de diciembre, analiza un contrato firmado en 1982 y concluye que el alquiler puede extinguirse cuando el inquilino no vive de forma efectiva en la vivienda y quien la ocupa es un hijo, sin que se haya acreditado dependencia económica respecto del titular del contrato. Un fallo que interesa a propietarios e inquilinos con contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

¿Cuándo puede resolverse un contrato de alquiler por falta de ocupación?

Los contratos celebrados bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 siguen disfrutando, en muchos casos, del régimen que obliga al arrendador a mantener el alquiler mientras se cumplan determinados requisitos. Pero esta protección tiene límites.

El propietario puede recuperar la vivienda cuando logra acreditar que el inquilino no la utiliza de forma efectiva como residencia habitual y que la vivienda ha perdido la función de hogar que justifica la prórroga forzosa. La clave no está en si alguien entra ocasionalmente en el piso, pues radica en si la vivienda cumple realmente la función de hogar del arrendatario.

Cuando el trabajo, el empadronamiento, los suministros, la vida familiar y la actividad cotidiana del inquilino se desarrollan en otra ciudad, el contrato puede perder la razón que justifica su mantenimiento.

La falta de ocupación de la vivienda como causa de resolución del contrato

El artículo 62.3º LAU 1964 permite al propietario negar la prórroga cuando la vivienda no está ocupada por el arrendatario durante más de seis meses en el curso de un año, sin que ese periodo tenga que ser necesariamente continuado, salvo que exista una causa justificada que explique esa situación.

Cuando se da esta circunstancia, el artículo 114.11 habilita al arrendador a solicitar la resolución del contrato, lo que significa que no basta con mantener un contrato antiguo: la vivienda debe cumplir una función real como residencia.

La ocupación de la vivienda debe corresponder al inquilino o a personas a su cargo

El Supremo recuerda que la prórroga forzosa nació con un objetivo muy concreto: proteger al inquilino que necesita esa vivienda como hogar habitual. De forma excepcional, esa finalidad también puede entenderse cumplida cuando el inmueble sirve para atender la necesidad permanente de vivienda de un familiar económicamente dependiente del arrendatario.

La Sala de lo Civil subraya que correspondía al inquilino acreditar la existencia de esa dependencia económica y que la vivienda servía para cubrir dicha necesidad, carga probatoria que no fue satisfecha. Cuando estos elementos no concurren, la protección desaparece.

La jurisprudencia viene considerando uso no protegido de la vivienda, entre otros supuestos: mantener el piso como vivienda de apoyo o esporádica, destinarlo al alojamiento estable de terceros, utilizarlo solo para estancias temporales o conservar el contrato mientras se reside de forma estable en otra ciudad. Así, el uso correcto es aquel que responde a una necesidad real y permanente de vivienda del inquilino o de personas legalmente protegidas a su cargo.

Que un hijo viva en la vivienda no garantiza conservar el contrato de alquiler

En el caso analizado, el alto tribunal parte de una realidad fáctica clara: el arrendatario llevaba años residiendo en Canarias, mientras que la vivienda situada en Sevilla era utilizada por su hija, estudiante universitaria, sin que constara que el padre residiera allí ni que existiera convivencia entre ambos.

Sin embargo, no se probó ni la ocupación de la vivienda por el padre ni que la hija dependiera económicamente de él. Con este escenario, la Sala concluye que no se cumple la finalidad habitacional exigida por la ley, siendo procedente poner fin al contrato.

Doctrina del Tribunal Supremo sobre contratos de alquiler antiguos

Esta sentencia refuerza una línea jurisprudencial consolidada: la prórroga forzosa no protege situaciones meramente formales, sino usos reales y justificados. En otras palabras, los contratos antiguos no son intocables: siguen vigentes mientras la vivienda funcione como hogar del inquilino o de personas a su cargo.

Esta doctrina invita tanto a propietarios como a inquilinos a revisar sus contratos y el uso real que se está haciendo de la vivienda, ya que la prórroga forzosa no opera de forma automática ni incondicional.

Cuando el inquilino no ocupa el inmueble de forma efectiva y esta es utilizada por un hijo sin que se acredite que dicho uso satisface una necesidad permanente de vivienda, el propietario puede solicitar la resolución del contrato.

El Tribunal Supremo añade que el uso de la vivienda por razón de estudios universitarios presenta notas propias de un arrendamiento de temporada, modalidad que queda excluida del ámbito de protección de la LAU de 1964, lo que refuerza la conclusión de que no todo uso familiar está amparado por la prórroga forzosa.