Durante años, miles de compradores de vivienda sobre plano se han hecho la misma pregunta: ¿qué pasa con el dinero adelantado si la promoción nunca llega a construirse?
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El Tribunal Supremo ha dado respuesta en su sentencia núm. 443/2026, de 23 de marzo, que refuerza una idea clave: el banco puede verse obligado a devolver las cantidades anticipadas cuando, por las circunstancias del ingreso, podía identificar razonablemente su carácter y aun así no actuó con la diligencia debida.
¿Se pueden recuperar las cantidades anticipadas si la vivienda no se construye?
El caso parte de una situación relativamente frecuente tras la crisis inmobiliaria. En 2005, un comprador suscribió un contrato para adquirir una vivienda sobre plano en una promoción en San Roque (Cádiz).
A cuenta del precio, adelantó un total de 166.385 euros, de los cuales 160.385 euros fueron transferidos en 2007 a una cuenta de la promotora en una entidad financiera posteriormente integrada en el Banco Santander.
Aunque el comprador obtuvo una sentencia favorable contra la promotora en 2012 que declaraba resuelto el contrato y ordenaba la devolución de los fondos, la imposibilidad de recuperar su dinero por esa vía lo llevó a iniciar una nueva acción en 2017, esta vez contra la entidad financiera.
La estrategia encuentra su fundamento en la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (hoy derogada, pero aplicable por razón de la fecha de los hechos), que impone a las entidades de crédito un deber de control sobre ingresos identificables, sin que ello implique una obligación de supervisión general de la actividad del promotor.
El Tribunal Supremo confirma que la reclamación contra el banco es una vía válida siempre que la entidad conociera o debiera haber conocido, sin necesidad de una actividad investigadora desproporcionada, que se trataban de cantidades anticipadas en la compra de una vivienda sobre plano.
La finalidad residencial como requisito clave
Uno de los puntos centrales del conflicto era determinar si la vivienda tenía carácter residencial, criterio determinante para aplicar la Ley 57/1968. El Supremo evita interpretaciones rígidas y centra su análisis en la finalidad de la adquisición, mediante una valoración conjunta de indicios que permiten distinguir entre una adquisición con finalidad residencial y una actividad inversora de carácter especulativo que, en todo caso, debe ser acreditada por quien la alega para excluir al adquirente del ámbito de protección de la norma.
Responsabilidad del banco por cantidades anticipadas
La Sala de lo Civil recuerda que la responsabilidad del banco no es automática, pero su actividad tampoco puede reducirse a una actuación meramente pasiva. La entidad no es un simple intermediario, sino que tiene un deber de control.
En particular, la responsabilidad surge cuando, pudiendo identificar estos anticipos, no exige la adopción de las medidas de garantía legalmente previstas, como la apertura de cuentas especiales.
El banco debe actuar si, ante las características del ingreso, puede identificar la naturaleza del pago como anticipo vinculado a la compra de una vivienda, lo que no implica la obligación de investigar cada movimiento, pero sí un deber de diligencia cuando existan ciertos indicios.
Es precisamente lo que ocurrió en este caso. El ingreso presentaba elementos suficientemente identificables: un importe elevado (160.385 euros) y un concepto en la transferencia que incluía el nombre de la promoción y, de forma determinante, la vivienda concreta.
Esta información permitía vincular el pago con una compraventa sobre plano sin mayor esfuerzo, situando a la entidad en una posición en la que no puede permanecer ajena a su deber de control.
Al no exigir las garantías legalmente previstas pese a contar con estos datos, y sumado a una evidente pasividad procesal al no aportar extractos bancarios durante el juicio, el Tribunal Supremo confirma que la falta de diligencia de la entidad justifica su condena.
No obstante, insiste en que esta responsabilidad no es automática ni puede convertir al banco en garante universal de la promoción, sino que exige valorar si existía una posibilidad real de control sin necesidad de una actividad investigadora desproporcionada.
Por qué la pasividad perjudica al banco
La sentencia destaca un elemento decisivo: el impacto de la falta de colaboración de la entidad durante el proceso judicial. El tribunal analiza quién está en mejor posición para aportar las pruebas y extrae consecuencias negativas para la parte que, pudiendo esclarecer los hechos, opta por no hacerlo. En este caso, la pasividad del banco terminó jugando en su contra.
Por un lado, la entidad no aportó los movimientos de la cuenta ni la documentación necesaria para explicar el destino de los ingresos, a pesar de haber sido expresamente requerida por el juzgado. Por otro, su representante no acudió al acto del interrogatorio, lo que permitió tener por admitidos diversos extremos de la demanda del comprador.
A ello se añade que la entidad alegó que el control de ese ingreso le suponía un esfuerzo desproporcionado, pero no aportó prueba alguna que permitiera sostener dicha afirmación, lo que lleva al Tribunal Supremo a rechazar ese planteamiento.
Más que una inversión de la carga de la prueba, el Supremo aplica el principio de facilidad y disponibilidad probatoria conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que las consecuencias desfavorables recaen sobre quien, teniendo mayor acceso a la prueba, no la aporta.
En consecuencia, la sentencia no solo confirma la obligación de devolver el principal de 160.385 euros, sino también el abono de los intereses legales, una cantidad adicional muy relevante tras casi dos décadas de litigio.
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