¿Giro en el mercado hipotecario? Caen las operaciones de riesgo y el porcentaje financiado

El mercado hipotecario empieza a dar síntomas de cambio. Tras varios años en los que la actividad hipotecaria ha marcado niveles no vistos en más de una década, los datos muestran una ralentización de las operaciones y también una pérdida de fuelle tanto de las hipotecas de alto riesgo como del porcentaje de financiación que concede la banca para la compra de vivienda. 

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El escenario que apuntaba a un techo hipotecario y a una retirada del mercado de parte de la demanda residencial ante unos precios de la vivienda que llevan 12 años consecutivos subiendo parece confirmarse con los últimos datos que ha publicado el Banco de España.

Según el supervisor financiero, en el primer trimestre del año ha caído el peso de las hipotecas de riesgo y se ha reducido el porcentaje de financiación medio que presta la banca para la adquisición de vivienda hasta niveles de finales de 2024.

Tanto el ‘Loan to Value’ (LTV) medio de las operaciones hipotecarias como aquellas con un LTV superior al 80% se alejan de los niveles registrados en primavera de 2025 y se sitúan en mínimos de los últimos cinco trimestres. En concreto, el LTV medio de las hipotecas -es decir, el porcentaje de financiación- se situó entre enero y marzo en el 64,2%, tras alcanzar la pasada primavera unos niveles cercanos a los máximos de la serie histórica.

En el caso de las hipotecas de riesgo, su peso ha bajado hasta el 10,5%, tras mantenerse durante todo 2025 por encima del 11% y marcar su nivel más alto desde 2019, impulsado por las operaciones de compradores primerizos (que habitualmente necesitan más financiación que aquellos que ya cuentan con una vivienda y buscan otra de reposición) y por las medidas de apoyo a los jóvenes que han sacado adelante Gobierno y algunas CCAA a través de sistemas de avales. Unas fórmulas que, sin embargo, de momento no están teniendo un efecto masivo. 

Desde idealista/hipotecas aseguran que aún es pronto para sacar conclusiones sobre un cambio de rumbo del mercado y recuerdan que el peso de los préstamos con un LTV superior al 80% ha bajado “desde los máximos de los últimos años, pero hace un año estábamos en el 6,7% y el mínimo absoluto de la serie fue el 6,1% en diciembre de 2023, justo cuando el BCE tenía los tipos al 4,5%”. Además, las hipotecas de alto riesgo solo han registrado caídas interanuales en el arranque de año (en los trimestres anteriores aún subían en dicha comparativa). “Dicho esto, que empiece a haber caídas interanuales, históricamente ha anticipado un cambio de tendencia”, señala Roberto Andecochea, economista del bróker hipotecario de idealista. 

Por su parte, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), explica que el cambio de rumbo podría estar relacionado “con la existencia de límites en la capacidad financiera de los hogares, de forma que, a partir de determinados niveles de endeudamiento, las familias no pueden permitirse incrementar el capital solicitado sin incurrir en un aumento de su carga hipotecaria, en un contexto en el que la renta disponible de los hogares crece, pero no al mismo nivel que el incremento de los precios de la vivienda”.

Para Lorena Zenklussen, directora de Financiación Hipotecaria de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), la caída del LTV medio y del peso de las hipotecas que financian más del 80% del valor de la vivienda es un reflejo de la evolución que está experimentando el mercado residencial.

“En un contexto marcado por el incremento de los precios de la vivienda y la escasez de oferta, la capacidad de ahorro adquiere un papel cada vez más determinante en el acceso a la compra. Esto hace que las operaciones que finalmente se formalizan estén protagonizadas, en mayor medida, por compradores que cuentan con una posición financiera más sólida y pueden aportar una entrada más elevada, reduciendo así la necesidad de financiación. Además, cada vez es más frecuente encontrar compradores que disponen de recursos propios procedentes de una vivienda anterior, de ahorro acumulado o del apoyo familiar para afrontar la entrada. Como consecuencia, disminuye tanto el porcentaje de financiación solicitado sobre el valor del inmueble como el peso de las operaciones con LTV superiores al 80%”. 

Más que un cambio en el nivel de riesgo de los bancos, insiste la directiva de UCI, “estos datos reflejan cómo el ahorro previo se ha convertido en uno de los principales factores que determinan el acceso a la vivienda. La demanda sigue existiendo, pero el proceso de compra puede requerir más tiempo de planificación financiera y acumulación de ahorro que en otros momentos del ciclo”. 

La prudencia se instala en el mercado 

La tendencia podría mantenerse en los próximos trimestres, sobre todo tras la subida de los tipos de interés en casi tres años que anunció la semana pasada el Banco Central Europeo (BCE), hasta dejar el precio del dinero en el 2,25%. Este repunte, el primero en la eurozona en casi tres años, añade más presión a muchos potenciales compradores, ya que se enfrentan a una financiación más cara y exigente en un entorno donde no se esperan bajas de precios. En todo caso, unas subidas más moderadas que las registradas hasta ahora.

“La reciente subida de tipos introduce un elemento adicional de prudencia tanto para las entidades financieras como para los propios compradores. En este contexto, es previsible que las operaciones formalizadas sigan presentando niveles de financiación moderados y que el peso de las hipotecas con LTV superiores al 80% continúe contenido.  No obstante, la evolución dependerá de factores como el comportamiento de los precios de la vivienda, la capacidad del mercado para generar nueva oferta residencial y la evolución de la política monetaria durante los próximos meses. Si persisten las tensiones sobre la oferta, el ahorro seguirá siendo un factor determinante en el acceso a la compra”, concluye Lorena Zenklussen.