Los cambios de hipotecas vivieron un boom entre 2023 y 2024. Miles de consumidores decidieron entonces cambiar las condiciones de su préstamo para obtener una mejora a través de distintas fórmulas: la negociación con su propio banco (novación), llevando la hipoteca a otra entidad (subrogación) o bien, cancelando la inicial y abriendo una nueva.
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Estas operaciones, que habían entrado en caída libre en los últimos meses, ahora han vuelto a la palestra por la reciente subida del euríbor, que se mantiene en torno al 2,8%, en zona de máximos desde septiembre de 2024.
Muchos hipotecados se preguntan si conviene dar el paso ahora que el sector financiero está encareciendo sus ofertas a tipo fijo y mixto por la primera subida de los tipos de interés que ha acometido el Banco Central Europeo (BCE) en casi tres años y la previsión de que pueda haber repuntes adicionales en lo que queda de año.
Según el comparador de idealista/hipotecas, este verano la mayoría de las hipotecas fijas se acercan al 3% con las máximas bonificaciones y, en las ofertas mixtas, el tipo fijo estipulado en los primeros años -antes de pasar al tramo variable- supera el 2,50%, aunque en algunos préstamos con plazos cortos (hasta cuatro años de tramo fijo) el interés puede ser inferior. No obstante, desde el bróker hipotecario de idealista aseguran que se están cerrando operaciones a precios iniciales inferiores, con tipos iniciales mixtos al 1,70% o fijos al 2,20%, de ahí que sea tan importante conseguir ofertas personalizadas y comparar diferentes alternativas.
idealista/news habla con economistas y expertos hipotecarios para saber qué conviene tener en cuenta en un contexto complejo como el actual para tomar la mejor decisión en cada caso.
Desde idealista/hipotecas recomiendan hacer números a los consumidores para valorar el cambio, aunque no consideran que la decisión de cambiar la hipoteca sea urgente, sobre todo ahora que EEUU e Irán están negociando el acuerdo de paz y ello puede contener las presiones inflacionistas, lo que podría frenar al euríbor y detener el encarecimiento de las ofertas fijas y mixtas.
Sin embargo, dada la incertidumbre actual, Juan Villén, director general del bróker hipotecario de idealista, considera que “lo fundamental es valorar alternativas y tratar de cerrar el riesgo de tipos de interés, con hipotecas a tipo fijo o mixto con plazos fijos iniciales de 10 o más años, para evitar sustos innecesarios”.
Francisco Rodríguez, director de Estudios Financieros de Funcas, también pone el foco en hacer números. “La diferencia entre fija y variable es mínima (de 0,25 a 0,40 puntos), de modo que la decisión es casi más psicológica que financiera; es decir, cuánta certeza quieres comprar. El producto que mejor captura esta indecisión es el mixto, que ya representa el 22% de las nuevas contrataciones según el Banco de España”. Esta opción “fija los años de mayor incertidumbre y deja una ventana abierta a una eventual bajada del euríbor más adelante”. Dicho esto, Rodríguez avisa de que “cambiar de hipoteca tiene costes (tasación, posibles comisiones) que solo se rentabilizan si el ahorro es real y sostenido”.
Por su parte, Rafael Hernández, docente de Economía y Finanzas de EAE Business School, opina que no hay un consejo único para todos los hipotecados, sino que todo dependerá de cada caso. “La conveniencia de cambiar una hipoteca variable a una fija o mixta depende de factores como el plazo pendiente, el diferencial aplicado, la capacidad financiera del hogar y la tolerancia al riesgo de cada familia. En cualquier caso, el atractivo de realizar este cambio es hoy menor que cuando los tipos de interés se encontraban en niveles históricamente bajos. El momento más favorable para blindar una hipoteca a tipo fijo fue cuando los tipos estaban cerca de cero. Hoy la decisión sigue teniendo sentido para determinados perfiles, pero requiere un análisis mucho más individualizado”, explica.
El profesor de la escuela de negocios insiste en que “muchas de las ofertas actuales ya incorporan el entorno de tipos existente, por lo que el ahorro potencial es más limitado. Por ello, antes de tomar una decisión conviene analizar detenidamente las condiciones de la hipoteca actual, los costes asociados al cambio y las expectativas personales sobre estabilidad financiera y capacidad de asumir posibles variaciones en las cuotas”.
En esa misma línea, Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas, afirma que “el tipo variable es poco aconsejable ahora, porque replicará a la subida de tipos -de momento no se descartan uno o dos movimientos adicionales tras el verano-, contando además con diferenciales muy altos que están aplicando los bancos”. No obstante, señala que los tipos fijos actuales, que rondan el 3%, “no resultan tan atractivos como hace meses, porque han subido en consonancia euríbor y las expectativas de más movimientos del BCE”. Y lo mismo sucede con los tipos mixtos, que ya no son tan buena oportunidad como hace unos años “con la curva de tipos al alza”.
A pesar de que las hipotecas fijas ya no son tan competitivas como hace unos años, el economista Miguel Córdoba sí que recomienda esta opción para financiar la compra de una vivienda.
“De entrada, no tiene mucho sentido tener hipotecas a tipo variable, y durante un período de 30 años, en los que puede pasar cualquier cosa. Una hipoteca a tipo fijo, en torno al 3,25% o 3,5%, es el mejor instrumento para endeudarse, puesto que durante 360 meses se va a pagar la misma cuota por el sistema francés de amortización, pero en 30 años va a haber inflación y el efecto de esa cuota constante en la capacidad adquisitiva de las familias será cada vez menor. En los últimos10 años, probablemente sería la mitad de esfuerzo que en los 10 primeros para pagar la hipoteca”. Por tanto, “siempre hay que contratar a tipo fijo”, puntualiza Córdoba.
Los aspectos a valorar
Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) afirman que la decisión de cambiar la hipoteca no debe basarse exclusivamente en el tipo nominal de las ofertas (TIN), sino que conviene valorar otros aspectos que influyen en el coste total de la operación.
Leyre López, analista de la AHE, destaca por ejemplo “las posibles comisiones por reembolso anticipado que devengue el propio préstamo en vigor, la exigencia de contratar o no productos combinados para acceder a mejores condiciones, así como los gastos de apertura y tasación inherentes que puedan derivarse de la formalización del nuevo préstamo”.
Para poder valorar ofertas de distinta índole, considera que “la Tasa Anual Equivalente (TAE) constituye una herramienta especialmente útil, ya que incorpora no solo el coste que cobra el banco por prestar el dinero, sino también las comisiones y otros gastos inherentes a la operación, expresando su coste efectivo en términos anuales y facilitando así la comparación entre las distintas alternativas”.
Lo que sí son gratuitos para el consumidor desde que entró en vigor la ley hipotecaria de 2019 son los honorarios notariales, registrales y de gestoría, ya que son asumidos por la entidad, por lo que “el cliente no incurre en ningún coste de esta naturaleza al cambiar o formalizar una hipoteca nueva”.
En definitiva, destaca López, “el consumidor debe valorar si el cambio realmente comporta una mejora en las condiciones del préstamo, considerando tanto el ahorro esperado como los costes asociados a la nueva operación. En este sentido, conviene recordar que suele ser más interesante realizar el cambio cuanto mayor sea el plazo pendiente de amortización, ya que existe más margen para que el ahorro que comporta la nueva operación compense los gastos asociados al cambio”.
Cancelar y contratar una nueva, una fórmula al alza
En los últimos meses, la firma de hipotecas se está comportando mejor que las compraventas de viviendas. Mientras las transacciones han registrado durante los primeros meses del año descensos interanuales, los préstamos han empezado a registrar números rojos en primavera y con caídas muy moderadas.
Una de las razones que explican este comportamiento es que se están produciendo muchas operaciones basadas en cancelar la hipoteca inicial y contratar una nueva para mejorar las condiciones. Además de cambiar el tipo de interés, esta alternativa también permite modificar los productos contratados (como los seguros de vida u hogar) o ampliar el capital pendiente.
Según explica el director general de idealista/hipotecas, "a partir de 2020, pero sobre todo en 2022-2023, empezaron a venderse muchas hipotecas mixtas con un plazo inicial a 3-5 años, y ahora estamos viendo un repunte de clientes que necesitan renegociar su hipoteca, bien contratando una nueva mixta o pasándose al tipo fijo, que en ambos casos es más barato que dejar que salte el variable. La mayoría de las entidades están optando por constituir una nueva hipoteca y cancelar la hipoteca anterior, porque así evitan riesgos existentes en la subrogación y tienen mayor control del proceso", concluye Juan Villén.
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