La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado qué gastos puede deducir el propietario de una vivienda que permanece vacía entre dos contratos de alquiler. La consulta vinculante V1154-26 distingue entre los de reparación y conservación, que siguen siendo deducibles cuando se cumplen determinados requisitos, y otros gastos de carácter anual, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuya deducción solo procede en proporción al tiempo en que el inmueble ha estado efectivamente arrendado.
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Cómo funciona la deducción del IBI de una vivienda alquilada
Con carácter general, los ingresos obtenidos por arrendar una vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, siempre que el alquiler no se considere una actividad económica conforme al artículo 27.2 de la Ley 35/2026.
A la hora de calcular el rendimiento neto, la normativa permite deducir los gastos necesarios para obtener dichos ingresos, entre ellos el IBI, al tratarse de un tributo que recae sobre una vivienda que produce rendimientos. Ahora bien, la deducción no es automática ni ilimitada. La Ley del IRPF exige una relación entre el gasto soportado y los ingresos obtenidos.
Así, si el IBI asciende a 600 euros pero la vivienda solo ha estado alquilada la mitad del ejercicio, el propietario solo podrá deducir 300 euros. El hecho de pagar el recibo anual íntegro no significa que pueda incluirse como gasto en su totalidad cuando el inmueble no ha generado rentas durante todo el año.
La expectativa de volver a alquilar la vivienda no basta para deducir el IBI
La consulta diferencia claramente dos categorías de gastos: los de reparación y conservación y los de carácter anual, como el IBI, la amortización o la prima del seguro del hogar, ya que su tratamiento fiscal no es el mismo.
Aunque exista una expectativa de volver a alquilar la vivienda, esa circunstancia, por sí sola, no permite deducir el IBI correspondiente al período en que el inmueble permanece desocupado.
El motivo es que se trata de un gasto de devengo anual cuya deducción solo es posible cuando guarda relación con los rendimientos obtenidos por el alquiler. Por tanto, solo podrá incluirse como gasto la parte del IBI proporcional al tiempo en que la vivienda haya estado arrendada, mientras que la correspondiente al período en que permaneció desocupada quedará fuera del cálculo del rendimiento neto.
Tratamiento fiscal distinto
La consulta también aclara una cuestión que suele generar confusión: no todos los gastos soportados durante el tiempo en que la vivienda permanece vacía reciben el mismo tratamiento.
Los de reparación y conservación pueden seguir siendo deducibles aunque se incurra en ellos antes de firmar un nuevo contrato, siempre que el propietario pueda acreditar que esas actuaciones estaban dirigidas exclusivamente a preparar el inmueble para volver a alquilarlo y no al disfrute de la vivienda por el propio titular, aunque sea de forma temporal.
Además, si en el ejercicio en que se realizan esas reparaciones el importe de los gastos supera los rendimientos obtenidos por el alquiler, o incluso la vivienda todavía no genera ingresos al permanecer desocupada, el exceso no se pierde, ya que la normativa permite deducirlo durante los cuatro años siguientes, respetando en cada uno de ellos los límites establecidos.
El Tribunal Supremo avala el criterio seguido por Hacienda
Para respaldar este criterio, la DGT se remite a la sentencia núm. 270/2021 del Tribunal Supremo, que ya había fijado doctrina sobre esta cuestión. La Sala de lo Contencioso-Administrativo considera que los gastos periódicos asociados a una vivienda solo pueden deducirse durante el tiempo en que el inmueble genera rendimientos. Si el arrendamiento solo se mantiene parte del año, la deducción se calculará aplicando la correspondiente proporcionalidad.
Además, con carácter general, durante los períodos en los que la vivienda permanezca desocupada el propietario deberá declarar la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la Ley del IRPF, ya que esta obligación no desaparece por el hecho de que exista una expectativa de volver a alquilar el inmueble, en tanto que mientras no genere ingresos, seguirá tributando como una vivienda no arrendada.
Así, durante un mismo ejercicio puede ocurrir que el propietario deba imputar rentas por los meses en que la vivienda permaneció vacía y, al mismo tiempo, declarar rendimientos del capital inmobiliario por el período en que sí estuvo arrendada.
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