Comprar una vivienda y entregar una cantidad importante de dinero antes de acudir a la notaría siempre exige comprobar quién puede venderla y bajo qué condiciones. Pero una cosa es no haber sido suficientemente precavido y otra muy diferente que alguien orqueste un engaño para ganarse la confianza del cliente y quedarse con el dinero.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 524/2026, de 29 de julio, confirma las condenas de dos acusados de un delito de estafa agravada después de que una compradora entregara 105.000 euros por una vivienda cuya venta ya no estaba autorizada por su propietaria.
La Sala de lo Penal confirma para dos condenados una pena de cuatro años de prisión, una multa de 12 meses con una cuota diaria de 6 euros y la obligación de indemnizar solidariamente a la perjudicada con el importe entregado, más los intereses correspondientes.
La resolución aborda, además, una cuestión especialmente relevante en las operaciones inmobiliarias: cuándo una compraventa que no llega a buen término constituye un mero incumplimiento contractual y bajo qué circunstancias puede convertirse en una estafa.
¿Cómo se produjo la estafa inmobiliaria?
Todo comenzó con la puesta a la venta de una vivienda situada en Tegueste (Tenerife), que la propietaria encargó a una profesional dedicada a realizar gestiones inmobiliarias. En mayo, descubrió que se había anunciado por 180.000 euros, en lugar de los 200.000 acordados, y decidió poner fin al encargo.
Sin embargo, la intermediaria continuó presentando la operación como si siguiera adelante a una potencial compradora, que entregó 3.000 euros en concepto de reserva, en dos pagos de 1.500 realizados los días 5 y 13 de mayo, y posteriormente consiguió que abonara otros 102.000, hasta alcanzar los 105.000 euros. Para reforzar la apariencia de legitimidad, actuó junto al coacusado, a quien presentó como abogado de la propietaria, pese a que no lo era.
El dinero tampoco llegó a la propietaria, sino que fue a parar a distintas cuentas ajenas a ella. Dos de esas transferencias, por un importe total de 20.000 euros, fueron ingresadas en una cuenta del supuesto letrado.
La compradora mantuvo comunicaciones con él por teléfono y WhatsApp, e incluso llegaron a reunirse el 2 de noviembre de 2020, cuando comenzaron a surgir problemas para formalizar la operación. En ese encuentro, le pidió que estuviese tranquila, que si la compraventa no se realizaba le devolverían el dinero.
La situación quedó al descubierto cuando la compradora envió un burofax a la propietaria emplazándola a comparecer en la notaría el 5 de noviembre. La respuesta despejó cualquier duda: la dueña aseguró que no había autorizado la venta ni recibido cantidad alguna.
¿Cómo llegó el caso hasta el Tribunal Supremo?
La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia el 31 de julio de 2023 y condenó a la intermediaria y al supuesto abogado por un delito de estafa agravada, conforme al artículo 250.2 del Código Penal, al afectar a una vivienda y superar los 50.000 euros; mientras que una tercera mujer, que asesoró a la compradora en varias cuestiones relacionadas con la operación, fue absuelta al no quedar acreditada su implicación.
Disconformes con el resultado, tanto las defensas de los condenados como la acusación particular recurrieron en apelación ante el Tribunal Superior de Justicia de Canarias, que desestimó los recursos y confirmó la decisión el 25 de noviembre de ese mismo año. El asunto llegó finalmente al Supremo en casación.
¿Cuándo un incumplimiento contractual se convierte en una estafa?
Que una compraventa no llegue a formalizarse no convierte por sí solo el incumplimiento en delito. Para que exista una estafa debe acreditarse un engaño capaz de provocar un error en la víctima que determine el desplazamiento patrimonial.
En este caso, el engaño fue el mecanismo utilizado para obtener el dinero. La intermediaria sabía que la propietaria había puesto fin al encargo y, pese a ello, continuó simulando que la operación seguía adelante.
Por ello, alto tribunal concluye que no se trataba de no cumplir con lo pactado, sino de un supuesto paradigmático de estafa, porque el engaño fue el que llevó a la compradora a realizar las entregas de dinero.
El Supremo rechaza responsabilizar a la víctima por falta de diligencia
La Sala no analiza la conducta de la víctima de forma aislada, sino el contexto en el que se produjo la operación. La intervención de quien se presentaba como abogado de la propietaria, unida a la actuación de la intermediaria, contribuyó a que la compradora considerase legítima una operación que en realidad ya no estaba autorizada.
La sentencia recalca que la confianza mostrada se movió dentro de los “estándares razonables, indispensables para la convivencia social y el tráfico mercantil”, por lo que no se le podía exigir la adopción de garantías adicionales.
El alto tribunal rechaza así trasladar a la compradora la responsabilidad por el perjuicio sufrido y considera “intolerable” atribuirle la pérdida por no haber extremado sus precauciones.
Un elemento especialmente significativo fue que la intermediaria llegó a reconocer la deuda de 105.000 euros, lo que resultaba difícilmente compatible con la versión de que el dinero había sido entregado a la propietaria y reforzaba la conclusión de que las cantidades habían sido obtenidas mediante la maniobra defraudatoria.
El Supremo desestima así los recursos de casación y confirma las condenas impuestas a la intermediaria y al supuesto abogado, mientras que la tercera acusada queda definitivamente absuelta.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Lo más destacado
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta