Quién es NEPI Rockcastle, el gigante de los centros comerciales que desembarca en España

La compra de Megapark Barakaldo por 254 millones de euros ha colocado en el mapa inmobiliario español a un gigante todavía poco conocido fuera del sector. Se trata de NEPI Rockcastle, el mayor propietario, operador y promotor de centros comerciales de Europa Central y del Este, que ha elegido el País Vasco para dar su primer paso en Europa occidental.

La compañía ha acordado adquirir a HLRE (la antigua Lar España, controlada por Hines y Grupo Lar) uno de los mayores destinos comerciales del norte de España. La operación representa mucho más que la incorporación de un activo: rompe la frontera geográfica que había definido hasta ahora el negocio de NEPI Rockcastle y convierte España en la cabeza de puente de su posible expansión por nuevos mercados europeos.

Pero ¿quién está detrás de este nuevo inversor, qué dimensión tiene realmente y cómo queda frente a los grandes propietarios de centros comerciales que ya operan en España?

Un imperio de 8.400 millones levantado en Europa del Este

NEPI Rockcastle es una inmobiliaria especializada prácticamente en exclusiva en grandes centros comerciales. Al cierre del primer semestre de 2026, su cartera estaba valorada en unos 8.400 millones de euros y reunía alrededor de 60 propiedades en ocho países: Rumanía, Polonia, Bulgaria, Hungría, Eslovaquia, Croacia, República Checa y Lituania.

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Rumanía y Polonia son sus dos grandes mercados. Entre ambos concentran la mayor parte del valor de sus activos y algunos de los principales complejos comerciales del grupo, como Mega Mall y Promenada Mall, en Bucarest; Bonarka City Center, en Cracovia, o Silesia City Center, en Katowice.

Su modelo va más allá de comprar inmuebles para cobrar rentas. NEPI Rockcastle gestiona directamente sus centros, negocia con los operadores, reforma y amplía los complejos existentes y desarrolla nuevos proyectos.

La compañía busca activos dominantes en ciudades o áreas metropolitanas con grandes zonas de influencia y barreras para la aparición de nueva competencia. También intenta mejorar los ingresos de cada inmueble mediante cambios en la mezcla comercial, ampliaciones, nuevos espacios de ocio y restauración y la incorporación de fuentes de ingresos complementarias.

Esa fórmula le ha permitido alcanzar una ocupación del 98,2% en junio de 2026. Durante la primera mitad del año, el resultado operativo neto del grupo, incluida su actividad energética, creció un 3,8%, hasta 318 millones de euros. Las ventas comparables de sus inquilinos aumentaron un 2,7%, pese al ligero descenso del número de visitantes.

De dos inmobiliarias a un gigante del retail

La actual NEPI Rockcastle nació en 2017 de la fusión de New Europe Property Investments y Rockcastle Global Real Estate. NEPI había construido una amplia plataforma inmobiliaria en Rumanía y otros países de la región, mientras que Rockcastle combinaba inversiones directas en centros comerciales con participaciones en compañías inmobiliarias cotizadas. Su integración dio lugar a uno de los mayores grupos europeos especializados en retail y consolidó una singular conexión entre Europa del Este y el capital sudafricano.

La empresa tiene actualmente su sede social en Ámsterdam y cotiza tanto en Euronext Amsterdam como en la Bolsa de Johannesburgo. Su capital está repartido entre inversores institucionales y accionistas internacionales, con una presencia destacada de fondos procedentes de Sudáfrica.

Al frente del grupo se encuentra Marek Noetzel, nombrado consejero delegado en 2026 después de haber ocupado diferentes responsabilidades dentro de la compañía. El ejecutivo heredó una empresa con elevada liquidez, una deuda contenida y capacidad para abordar nuevas adquisiciones.

A junio de 2026, NEPI Rockcastle disponía de 461 millones de euros en efectivo y otros 740 millones en líneas de crédito comprometidas y no utilizadas. Su nivel de endeudamiento sobre el valor de los activos se situaba en el 33,1%, por debajo del límite estratégico del 35% fijado por el propio grupo.

La compañía cuenta, además, con una calificación crediticia BBB+ y perspectiva estable por parte de Fitch y S&P. Esta posición financiera explica que pueda pagar Megapark en efectivo, empleando su caja disponible y sus líneas de crédito.

El activo escogido para su estreno español es Megapark Barakaldo, inaugurado por fases entre 2004 y 2006 y situado en una de las principales zonas comerciales del área metropolitana de Bilbao. El complejo suma cerca de 81.000 m2 de superficie bruta alquilable, distribuidos entre un parque comercial de 44.500 m2, un ‘outlet’ de moda de 19.200 m2 y una zona de ocio y restauración de 17.300 m2.

Entre sus operadores se encuentran Decathlon, MediaMarkt, Conforama, Mercadona, Adidas, Yelmo Cines y Burger King. El conjunto dispone además de más de 6.700 plazas de aparcamiento.

Megapark recibió 12,75 millones de visitas en 2025 y sus establecimientos facturaron más de 183 millones de euros. Su zona de influencia alcanza aproximadamente 1,1 millones de habitantes a menos de 30 minutos en coche, cubriendo tanto el área metropolitana de Bilbao como buena parte de Vizcaya.

Imagen generada por IA

NEPI Rockcastle pagará 254 millones de euros brutos mediante recursos propios y líneas de crédito ya disponibles. La operación ofrece una rentabilidad inicial neta del 6,8% y está pendiente del cumplimiento de las condiciones habituales, incluida la autorización de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Su cierre está previsto para septiembre de 2026.

El parque comercial y el ‘outlet’ se adquieren en plena propiedad. La zona de ocio y restauración, en cambio, está construida sobre suelo de titularidad pública mediante un derecho de superficie que vence en 2056.

La llegada a España no parece una decisión improvisada. El grupo ya había analizado la cartera de ocho centros comerciales vinculada a la familia Balkany, que incluía activos como La Vaguada, Gran Vía 2 o Plaza Norte 2. Finalmente, ese paquete fue adquirido por Norges Bank Investment Management y Sonae Sierra por unos 1.520 millones de euros.

Megapark ofrece a NEPI Rockcastle una entrada más contenida, pero suficientemente relevante para comenzar a construir una plataforma en España. El grupo destaca el crecimiento de la economía española, la evolución favorable de las ventas y la afluencia en los centros comerciales y el menor peso relativo del comercio electrónico frente a otros mercados de Europa occidental.

También ha resultado determinante la ubicación. El País Vasco presenta una de las rentas por habitante más altas de España, mientras que las restricciones urbanísticas del norte peninsular dificultan la construcción de grandes complejos comerciales capaces de competir con los ya existentes.

La compañía considera, además, que Megapark tiene margen para aumentar sus rentas y elevar su rentabilidad a medio plazo. Su experiencia se basa precisamente en renovar activos consolidados, ajustar la mezcla de operadores e introducir nuevos usos, desde restauración y ocio hasta servicios y generación de energía renovable.

NEPI frente a los gigantes presentes en España

La cartera global de NEPI Rockcastle, valorada en unos 8.400 millones de euros, le permite entrar directamente en la primera división del inmobiliario comercial europeo. Su presencia en España, sin embargo, comienza con un único activo. Esa es la principal diferencia frente a competidores que llevan años construyendo carteras en el país.

Por tamaño internacional, el gran referente es Unibail-Rodamco-Westfield (URW). El grupo franco-neerlandés es propietario y gestor de algunos de los centros comerciales más emblemáticos de Europa y Estados Unidos.

En España, su escaparate incluye Westfield Parquesur, en Leganés; Westfield La Maquinista y Westfield Glòries, en Barcelona, además de una participación del 50% en Splau, compartida con Castellana Properties.

La comparación permite medir la escala de la primera compra de NEPI. Megapark tiene unos 81.000 m2 de superficie alquilable, frente a los cerca de 159.000 m2 de Parquesur, los 94.500 m2 de La Maquinista, los 70.100 m2 de Glòries y los 56.000 m2 de Splau.

NEPI no ha adquirido el mayor centro comercial de España, pero sí un activo suficientemente grande y dominante como para establecer una plataforma relevante desde su primera operación.

Klépierre, un rival europeo con más del doble de cartera

Otro competidor internacional es Klépierre. La inmobiliaria francesa cerró 2025 con una cartera europea valorada en 21.200 millones de euros, más del doble que la de NEPI Rockcastle.

En España es propietaria de centros como Plenilunio, en Madrid; Nueva Condomina, en Murcia; Maremagnum, en Barcelona, y Meridiano, en Tenerife.

Su estrategia también se concentra en grandes complejos dominantes en sus respectivas áreas de influencia, por lo que su perfil es uno de los más comparables al de NEPI. La diferencia está en la escala: Klépierre lleva años presente en Europa occidental, mientras que el grupo neerlandés apenas comienza ahora su expansión fuera de Europa Central y del Este.

Carmila, una red de centros vinculados a Carrefour

Carmila representa un modelo diferente. Creada por Carrefour junto a varios inversores institucionales, la compañía se especializa en galerías comerciales anexas a los hipermercados del grupo de distribución.

Cuenta con alrededor de 75 activos y cerca de 500.000 m2 de superficie alquilable en España, lo que le proporciona una de las redes más extensas del país.

Frente a los grandes destinos regionales perseguidos por NEPI, Carmila apuesta por centros de proximidad, generalmente más pequeños y vinculados a la capacidad de atracción de Carrefour. Su fortaleza no está tanto en poseer unos pocos complejos de gran tamaño como en mantener una plataforma ampliamente distribuida por el territorio.

Merlin, un gigante español más diversificado

Entre las compañías españolas destaca Merlin Properties. La socimi del Ibex 35 combina oficinas, logística, centros comerciales y centros de datos.

Su división comercial reúne activos como Marineda City, en A Coruña; Arenas de Barcelona; Larios Centro, en Málaga, o Arturo Soria Plaza, en Madrid. Al cierre de 2024, sus 13 centros comerciales sumaban unos 437.000 m2 y estaban valorados en algo más de 2.000 millones de euros.

Se trata, por tanto, de una cartera española mucho más amplia que la recién estrenada por NEPI. Sin embargo, existen diferencias importantes entre ambas compañías: NEPI Rockcastle está especializada en centros comerciales, mientras que Merlin mantiene un negocio inmobiliario diversificado y ha convertido los centros de datos en uno de sus principales vectores de crecimiento.

Castellana Properties y la conexión sudafricana

También ha ganado peso Castellana Properties, controlada por el grupo sudafricano Vukile. Tras las compras de Bonaire, Islazul, Berceo y el 50% de Splau, su cartera en España y Portugal alcanza 15 centros comerciales, aproximadamente 594.000 m2 y un valor de unos 2.120 millones de euros.

Su evolución presenta ciertos paralelismos con NEPI Rockcastle. Ambas compañías cuentan con una importante base inversora sudafricana, cotizan en mercados vinculados a ese país y han aprovechado la recuperación del retail para crecer en la península ibérica.

Castellana, sin embargo, parte con ventaja local. Lleva años operando en el mercado español, dispone de equipos de gestión sobre el terreno y es propietaria de centros como El Faro, Bahía Sur, Los Arcos, Vallsur, Habaneras, Bonaire, Berceo e Islazul.

Tomás Olivo y el peso de General de Galerías Comerciales

A estos nombres se suma General de Galerías Comerciales, la compañía no cotizada del empresario Tomás Olivo, una de las mayores fortunas del sector inmobiliario español.

El grupo es propietario de grandes complejos como La Cañada, en Marbella; Nevada Shopping, en Granada; Dos Mares, en Murcia, o Mataró Parc, en Barcelona.

Su menor nivel de información pública dificulta las comparaciones financieras con las grandes compañías cotizadas. No obstante, el tamaño y la calidad de sus activos lo sitúan entre los principales propietarios privados de centros comerciales de España.

Sonae Sierra, inversor y gestor para terceros

Sonae Sierra ocupa otra posición singular. Además de invertir en centros comerciales, la compañía portuguesa gestiona, comercializa y presta servicios inmobiliarios para otros propietarios.

En España trabaja con complejos como Plaza Mayor, GranCasa, Valle Real, Max Center y Área Sur. Los centros bajo su gestión en el país cerraron 2025 con una ocupación media del 99,1% y recibieron más de 54 millones de visitantes.

Su escala aumentó todavía más en 2026 mediante la alianza con Norges Bank Investment Management para adquirir ocho grandes centros comerciales españoles por unos 1.520 millones de euros. La operación incluye activos como La Vaguada, Gran Vía 2 y Plaza Norte 2.

Sonae Sierra combina así tres facetas: propietario, socio de grandes inversores institucionales y gestor para terceros. NEPI, por el contrario, basa su modelo principalmente en poseer y operar sus propios centros.