Información sobre vivienda y economía

La falta de vivienda para jóvenes y el envejecimiento de población, una peligrosa combinación

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Según estadísticas del INE, ciudades como Madrid o Barcelona crecen a un ritmo mayor que el resto de las ciudades españolas - siendo Madrid la ciudad que lidera el ranking. Madrid ha tenido un incremento de población constaste desde 2014 , marcando récord en 2018 con un incremento de 44.302 personas que supone un 1,38% más en un solo año.

Si tenemos en cuenta estos datos y las tendencias demográficas, todo apunta que este aumento de demanda en grandes capitales va a ser constante. La migración hacia las ciudades es un fenómeno incuestionable, polarizado y acelerado. En 2030 se estima que 2/3 de la población mundial vivirán en megaciudades. Solo unas pocas serán las elegidas, y Madrid va a ser una de ellas.

Este aumento de población entre otras cosas viene acompasado de un crecimiento económico, Madrid ha encadenado tres ejercicios consecutivos siendo el motor económico de España: creció en el 2º trimestre 2019 un 3,3% frente al 2,0% del conjunto de España, informe CEIM) pero la otra cara de la moneda de esta atracción de personas, talento y activación económica es que esto conlleva un aumento de demanda residencial que agrava el actual problema sin resolver de la capital.

En Madrid, como en otras grandes capitales, hay un gran problema de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes que necesitan vivienda asequible. Este problema latente de nuestra capital tiene dos consecuencias desastrosas:

  • El retraso de la emancipación de los jóvenes y por lo tanto el aplazamiento, en consecuencia, de la maternidad, lo cual incide en un agravamiento del problema de la natalidad. España tiene una bajísima natalidad – una de las más bajas de Europa situándose en 1,31 y una edad media de la mujer de 32 años- según el INE. Esto unido a estar a la cabeza mundial de longevidad con una esperanza de vida de 83,4 años (datos de 2016), nos da un alto índice de envejecimiento del país, por lo que no podemos permitirnos que nuestros jóvenes no se emancipen por un problema de acceso a su primera vivienda.
  • El segundo gran riesgo es que la falta de acceso a la vivienda de los más jóvenes en la gran capital pueda provocar una fuga de talento joven o sencillamente la “no atracción de talento” por no poder dar respuesta a la demanda de alojamiento en los centros de las ciudades. Tenemos que pensar nuevas ideas y dar cabida a nuevos tipos de alojamientos, porque los nuevos tipos de alojamiento temporal, en comunidad, tipo coliving, cohousing o apartamentos con servicios pueden ayudar a resolver esa demanda de un sector concreto de la población que no para de crecer.

Por lo que para paliar este desequilibrio, que todo indica que empeorará si no se toman medidas en los próximos 5 años, se puede trabajar en varios frentes, citemos algunos:

  • Trabajar desde el sector privado y público en aumentar el mercado de vivienda asequible (por ejemplo mediante colaboraciones público-privadas sobre suelo público en gestión privada para viviendas de alquiler): suelos patrimoniales residenciales de ayuntamientos, redes supramunicipales suelos demaniales, suelos dotacionales, terciarios o industriales sin uso, etc.
  • Por otro lado, dando cabida regulatoria a los nuevos modos de alojamientos (coliving, cohousing, business apartments, etc.) que pueden ayudar a solucionar parte de esa demanda latente de alojamiento en nuestras ciudades. Hoy en día, estos nuevos usos no tienen cabida clara en el planeamiento.
  • Mediante la redensificación de los centros de las ciudades, pudiendo estudiarse sistemas como la redensificación de manzanas para poder financiar esa nueva aparición de viviendas sin inversión pública, porque la podrían asumir los propietarios (como se hizo en la regeneración del 22@ en Barcelona fue un procesos de redensificación de la trama urbana industrial existente con el fin último del aumento de viviendas: se incrementó la edificabilidad neta del sector de dos m2/m2 a tres m2/m2, informe de la Universidad de Barcelona de 2004 en el que explica)
  • Mediante la posibilidad de la libre segregación de los pisos del centro de las ciudades, pudiendo estudiarse medidas como una modificación de la Ley de propiedad horizontal que exige que el acuerdo sea aprobado por la junta de propietarios. Esta medida permitiría que los centros de las ciudades “recuperaran” la densidad perdida, ya que los pisos de los centros de las ciudades siguen siendo los mismos y por el contrario las familias han menguado. De los años 80 a ahora, la media de hijos ha pasado de 3 a 1, por lo que nuestras calles han perdido población.
  • Potenciar la mezcla de usos en edificios terciarios, hoteleros, educativos,etc. y poder incluir una parte de residencial. Esto implicaría admitir edificios de usos mixtos y requeriría dobles licencias -multitud de ejemplos en Europa, como The Collective en Londres – el coliving mas grande del mundo con 550 habitaciones y distintos usos incluidos como coworking, apartahotel, residencia de estudiantes, gimnasio, spa, cine, librería, o sala de juegos o bar.

Esto representa un reto para todo nuestro sector y una gran responsabilidad de todos, ya que como hemos visto antes, el problema de acceso a la 1º vivienda de los jóvenes trae consecuencias desastrosas para nuestra sociedad y economía. Y no nos lo podemos permitir.

Carmen Panadero, arquitecta de profesión, es presidenta de WIRES, directora del master en promoción inmobiliaria del IE (MRED), directora de desarrollo de negocio en una promotora española y miembro del comité ejecutivo de Urban Land Institute (ULI) en España.